bourse-cac-40… si, du moins, l’investisseur en SCPI privilégie la sécurité et la régularité au rendement. C’est la conclusion qui s’impose à la lecture d’un graphique établissant la relation entre la performance et la taille des SCPI investies en immobilier d’entreprise. Plus la SCPI gagne en capitalisation, plus le niveau de distribution de ses revenus se rapproche de la moyenne. Une situation que l’on retrouve aussi dans l’univers des OPCVM.

« Il existe une relation étroite entre le taux de distribution d’une SCPI et sa taille », démontre, preuve à l’appui, Patrick Boério, dans l’une de ses dernières analyses du marché des SCPI. L’analyste de l’IEIF livre un graphique particulièrement éloquent mettant en relation la performance – le taux de distribution en valeur de marché – et la capitalisation des SCPI investies en immobilier d’entreprise.

Big is more secure – Il apparaît clairement que la taille est un facteur d’écrasement de la dispersion des rendements. Autrement dit, plus la SCPI gagne en capitaux, plus les rendements qu’elle génère se rapprochent de la moyenne de sa catégorie. Pour l’investisseur qui privilégie la sécurité à la rentabilité, la SCPI « paquebot » est donc de nature à répondre à ses attentes. Il n’aura pas de bonnes surprises en termes de rendement, mais pas non plus de mauvaises. A l’inverse, les véhicules de petites tailles sont capables du meilleur, mais aussi… du pire.

L’agilité reste une qualité payante – En 2015, la dispersion des taux de rendement des SCPI de moins de 500 M€ s’échelonne sur une échelle de 3,10% à 6,30%. Si l’agilité – rendue possible par une taille de patrimoine peu importante – peut être facteur de sur-performance, elle peut aussi s’avérer source de déception. Il n’en reste pas moins que, sur le long terme, c’est évidemment l’agilité – la capacité à rénover, restructurer, arbitrer un patrimoine immobilier – qui devrait s’imposer comme une qualité payante. Mieux vaudrait alors privilégier les grosses qui frétillent…

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Frédéric Tixier

A propos de l’IEIF
L’IEIF, centre de recherche indépendant, est le lieu privilégié d’échanges et de réflexions pour les professionnels de l’immobilier et de l’investissement. Sa mission est de fournir de l’information, des analyses et des prévisions, et d’être un incubateur d’idées pour la profession. Patrick Boério est analyste SCPI à l’IEIF.

rachat-creditDrôle d’époque non ? Que les Etats comme la France empruntent maintenant la moitié de leurs emprunts à taux négatifs, on commence à s’y habituer ! Après tout c’est une logique de coffre-fort pour placer ces liquidités… Mais que des groupes industriels comme Nestlé les imitent, alors là on se dit qu’on a perdu ses repères. C’est difficile de s’habituer à un monde qui croule sous les liquidités et qui vit dans un règne de taux d’intérêt faible avec une inflation frisant le zéro.

Il reste malgré tout des acteurs disposant de sommes à placer dans des actifs offrant du rendement. Malchance pour eux, les compartiments qui leur étaient ouverts se referment les uns après les autres. La dette corporate ne rapporte plus rien, sauf à souscrire à des emprunts plus risqués, les matières premières et les émergents ne sont plus à la mode, les financements de projets et d’infrastructures voit régulièrement leurs marges se pincer.

Les poches de rendements se sont taries les unes après les autres. Il n’en reste qu’une : les foncières et les fonds immobiliers. Les investisseurs l’ont compris. Michel Varaldo expliquait il y a quelques jours à pierrepapier.fr   « On observe un courant acheteur émanant de fonds généralistes ».

Comme on les comprend :
L’indice IEIF SIIC France offre au 4 février un rendement de 4,20 % supérieur de 360 points de base au rendement de l’OAT à 10 ans, plus de deux fois supérieur à la prime de risque moyenne historique de 140 points de base constaté sur les dividendes des foncières. Cette pression acheteuse va-t-elle enfin valider le scénario de convergence cher à Laurent Gauville le gérant du fonds immobilier 21 qui l’a encore défendu mardi dernier devant un parterre d’investisseurs que Gestion 21 avait convié à l’hôtel intercontinental pour leur présenter les performances de son fonds. S’appuyant sur ce scénario de convergence, il leur promet une performance de 10 % par an du cours des foncières sur les trois années à venir. Son scénario repose sur l’hypothèse du simple maintien des dividendes des foncières à leur niveau actuel. Il y ajoute une remontée des taux longs à 2,5 % et le statu quo sur les valeurs d’actifs. Il admet que les SIIC n’auront plus le bénéfice de l’indexation des loyers qui a fait leurs choux gras ces dernières années. Leur seul atout sera la baisse de leurs coûts de financement. Ce qui n’est pas rien !

Reste qu’après avoir attiré 787 millions d’euros en 2014, les OPCVM immobiliers (trackers compris) comptent dans les rangs de leurs souscripteurs des investisseurs uniquement présents par opportunisme pour le rendement sans aucune attirance pour le secteur immobilier. Leur intérêt pour les foncières s’accélère depuis le début de l‘année, avec une performance de 18,67 % pour l’indice IEIF SIIC France, presque le double des indice généraux de la Bourse de Paris. Reste que ces mains tremblantes sont fragiles et font courir un risque particulier aux sociétés du secteur et aux fonds qui achètent leurs titres. Qu’un accident de parcours viennent secouer les marchés financiers, ils seront les premiers à lâcher leurs positions. Mais jusqu’ici, il serait bien présomptueux de parler de bulle. Les rendements s’étagent encore assez bien selon les classes immobilières. Entre le « prime » et les actifs « value added », entre les commerces et les bureaux, entre Paris, l’Ile de France et les régions, le rendement s’accorde avec le risque. Sauf à jouer le pire, le scénario de la déflation qui semble s’éloigner pour le moment, les foncières ne devraient pas décevoir.

pierrepapier.fr

Christian MicheaudAinsi la pierre est redevenue la valeur refuge préférée des Français, détrônant l’or et devançant l’assurance vie, si l’on en croit le sondage IFOP réalisé pour le site internet « aucoffre.com » (tout un programme !). Il n’y a pas lieu de s’en réjouir car la raison de ce choix est purement sécuritaire : dans le monde d’aujourd’hui, l’immobilier serait devenu le meilleur moyen de… conserver ses économies. Bonjour la confiance dans les placements financiers, la dette ou l’entreprise !

Faut-il s’en étonner ? Non. L’attrait de la pierre, du fait de sa rareté, n’a fait que se renforcer. Au-delà du rationnel dans le résidentiel. Trente années de malthusianisme étatique ont tellement bridé la construction de logements qu’elles en ont fait une denrée convoitée comme une pierre précieuse. Elle est loin l’époque où certains voyaient le logement devenir un bien de consommation courante, abondant, interchangeable et facilement accessible.

Au lieu de ça, on se désespère de voir un jour la situation s’améliorer. Durement touchée en 2008 par la crise des subprimes, à laquelle elle était pourtant étrangère, la construction résidentielle est entrée en convalescence à partir de 2011 pour rechuter ensuite, empoisonnée par une médication inepte. Et ce n’est pas fini. Proche de l’agonie, le malade se voit administrer tantôt une perfusion, tantôt une saignée, au gré des prescriptions de Diafoirus penchés à son chevet.

Le plan de relance estival n’est pas encore scellé que la loi de finances hivernale vient lui couper l’herbe sous le pied. Le dispositif Pinel d’incitation à l’investissement locatif aura toutes les peines à sortir intact des débats parlementaires. La hausse des droits de mutation sur les ventes dans l’ancien, de temporaire, est devenue définitive tandis que les bretteurs de la fiscalité sortent leur botte de Nevers – ou plutôt leur coup de Jarnac – à l’assaut des résidences secondaires…

Pendant ce temps, le foncier de l’Etat est resté démobilisé. Des centaines de terrains publics promis pour nourrir la production de logements, huit seulement ont été lâchés. Alors, contrairement à toutes les attentes, le foncier a poursuivi sa flambée, ces deux dernières années, compromettant encore un peu plus le redressement du secteur de la construction. C’est à croire qu’en lieu et place d’une politique foncière, c’est la tactique de la terre brûlée qui lui est administrée.

Christian Micheaud
Editorialiste pierrepapier.fr

Christian MicheaudL’Etat veut tout faire, ça coûte très cher et il le fait mal. Une preuve ? Le logement : plus de 41 milliards de fonds publics lui ont été consacré en 2013, ce qui n’a pas empêché l’année d’être celle qui a connu le moins de constructions depuis 10 ans. Comment arrêter cette spirale infernale qui consiste à augmenter les prélèvements obligatoires jusqu’à l’asphyxie de l’économie pour dépenser toujours plus et n’avoir, au final, qu’un bien maigre résultat ?

Réponse de nos gouvernants : il faut remettre la fiscalité à plat… Dans ce cas, allons-y, mais jusqu’au bout ! Inversons complètement le processus actuel : au lieu de courir après l’impôt pour financer des dépenses publiques qui courent encore plus vite – et combler le trou par la dette –, limitons nos dépenses à ce que notre Pays est raisonnablement en mesure de nous rapporter en impôt.

Première étape, on se met d’accord sur les taux d’imposition supportables pour les Français, que ce soit sur les revenus, la consommation, les placements, les sociétés, etc. Comme l’assiette de ces impôts est connue, on aura le montant de la recette. Ce sera le budget de la Nation, fruit d’impôts supportables et consensuels. Sans rallonge ni endettement.

A l’Etat de recentrer son action sur ses missions régaliennes et sur l’enseignement, en leur consacrant les moyens nécessaires. Pour le reste, le secteur privé prendra le relais, avec de l’innovation et des gains de productivité à la clé. Et contre ceux qui seraient tentés d’abuser du libéralisme retrouvé, l’Etat rappellera que c’est lui qui fait la loi et qui veille à son respect, avec une Justice renflouée, efficace et rapide.

Bien sûr, une telle révolution ne se fera pas du jour au lendemain. Il y aura bien un « grand soir » fiscal au cours duquel seront fixés les taux d’imposition, solennellement et par un large consensus. Ensuite, s’ouvrira une période de transition pendant laquelle l’Etat réduira chaque année son périmètre d’intervention. Nos élus seront investis d’une mission de salut public : conduire le Pays au point d’équilibre budgétaire fixé, dans les meilleurs délais.

En attendant, et dans l’urgence, on peut toujours retirer le Logement à Cécile Duflot pour le confier à Arnaud Montebourg, ministre du Redressement Productif…

pierrepapier.fr 

Christian MicheaudL’éditorial de Christian Micheaud

« On ne spécule pas avec la Terre », écrivait récemment (Les Echos du 18 novembre 2013) Stéphanie Rivoal, Présidente de « Action contre la faim », une ONG qui lutte contre la sous-nutrition dans le Monde. La spéculation sur les terres agricoles est, en effet, « un scandale à dénoncer de toute urgence », pour reprendre ses mots. Avec le respect – et l’admiration – dû à ce noble combat, et toutes proportions gardées, on ne peut pas s’empêcher de faire un parallèle entre cette spéculation à l’échelle mondiale sur les terres arables et une autre, plus proche de nous, sur les terrains à bâtir.

Sans terrain à bâtir, pas de construction. Or, ce n’est un secret pour personne, la France manque de logements et n’en finit pas d’énumérer les maux qui en découlent : des prix de vente exorbitants, des loyers insupportables, des populations sans abri, une mobilité professionnelle entravée, une perte de compétitivité économique, etc. Quand l’Etat se saisit du problème, il se trompe complètement de solution : avec la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), en cours de discussion devant la représentation nationale, il jette du l’huile sur le feu mais ne crée pas un logement de plus.

La multiplication des freins à la construction

Ce n’est pourtant pas le foncier qui fait défaut dans notre pays. C’est sa constructibilité, entravée pour toutes sortes de raisons, notamment spéculatives :

  • La spéculation foncière stricto sensu, d’abord. Ceux qui en ont le plus profité sont l’Etat, les collectivités territoriales et certaines grandes entreprises publiques qui ont, jusqu’à présent, toujours vendu leurs terrains au plus offrant. Vient ensuite un petit nombre de particuliers bien informés des intentions de leurs élus communaux : ils ont acheté à bas prix de la terre agricole avant qu’elle ne soit déclarée constructible à l’occasion d’un changement de POS ou de PLU et voit son prix s’envoler.
  • La spéculation électoraliste, ensuite. Les maires ont le redoutable pouvoir de délivrer ou de refuser les permis de construire. Par crainte de mécontenter leurs administrés et de compromettre leur réélection, il leur arrive de refuser ou de différer certains projets. C’est particulièrement vrai en ce moment, à quelques mois des municipales. Les promoteurs et les aménageurs fonciers le déplorent, mais discrètement : difficile pour eux de se mettre à dos ceux sans lesquels ils ne peuvent travailler.
  • La spéculation populiste, enfin. C’est ainsi que l’on peut appeler l’égoïsme mesquin de la plupart d’entre nous, qui réclamons plus de logements à condition de les construire loin de chez nous. Hors de question, également, de construire plus haut ou plus dense, parce que cela engendrerait des problèmes sociaux… La densité n’est pourtant pas un problème en soi : elle est bien supérieure dans les beaux quartiers du 16e arrondissement parisien que dans la plupart des zones urbaines sensibles.

La nécessité d’un politique foncière audacieuse

Résultat, dans le prix d’un logement neuf vendu aujourd’hui entre 4 000 et 10 000 euros le m², la part du foncier représente de 40 à 60 % ! Il n’y a donc pas d’hésitation possible : si l’on veut construire plus et moins cher, c’est bien sur la libération du foncier, en quantité et à bon prix, qu’il faut travailler.

Hélas, on n’en prend pas le chemin. Trois exemples. Les cessions de terrains publics à prix réduit, surmédiatisées, commencent à peine et se font en réalité au compte-goutte. La taxation des plus-values immobilières, plusieurs fois remaniée, n’incite toujours pas à la vente des terrains mais clairement à leur rétention. La loi ALUR prévoyait de retirer aux maires la délivrance des permis de construire pour la confier à un échelon supérieur, l’intercommunalité, mais les Sénateurs ont rejeté cette disposition…

Alors, pour expliquer la crise du logement que traverse notre pays depuis 30 ans, arrêtons de chercher des boucs émissaires parmi les professionnels de l’immobilier, les propriétaires, les locataires, les investisseurs institutionnels, etc. Les responsables sont les législateurs successifs, c’est-à-dire nos élus de ces mêmes 30 dernières années.

Ceux d’aujourd’hui s’honoreraient de prendre le problème à bras le corps afin de mettre en place la politique foncière qui relancera la construction de logements dont notre pays a tant besoin. Il y a urgence : il en faudrait 500 000 de plus par an et l’on va descendre cette année sous les 300 000.

Christian Micheaud
Pierrepapier.fr

SCPI-MALRAUXParallèlement à la transcription en droit français de la directive AIFM visant à régir le cadre des fonds alternatifs, intervenue cet été, des aménagements sont intervenus pour améliorer la gestion des SCPI.

Renforcer la transparence de certains frais et faciliter certains investissements, notamment les restructurations lourdes de leur patrimoine, c’est ce qui a présidé à l’ordonnance n° 2013-676 du 25 juillet 2013. Ce texte législatif a été complété par un décret et un arrêté publiés le 30 juillet au Journal Officiel.

Les SCPI vont désormais pourvoir acquérir des immeubles qu’elles feront construire. Jusqu’à présent, les SCPI avaient pour « objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif ». L’article L. 214-114 du Comofi prévoit ainsi que les SCPI ont « pour objet l’acquisition directe ou indirecte, y compris en l’état futur d’achèvement, et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif ». Les SCPI pourront investir dans des parts de SCI ou même d’autres SCPI, comme le font déjà certaines sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Parallèlement, et pour se mettre sur un pied d’égalité avec les autres fonds immobiliers le délai de détention des actifs immobiliers par les SCPI a été abaissé de 6 à 5 ans. Des cessions plus rapides sont d’ailleurs rendues possibles dès lors qu’elles ne concernent pas plus de 2 % du patrimoine. Ce qui permettra de revendre une partie marginale d’un actif acquis (des parkings par exemple, ou encore des logements quand l’objet de l’acquisition est un actif commercial de centre-ville….)

Plus de souplesse dans les travaux

Du côté des dépenses pour travaux, les SCPI vont maintenant pouvoir engager des travaux bien plus importants que l’entretien simple leur patrimoine. Elles pourront engager des restructuration lourdes alors qu’auparavant on a vu des cas extrêmes dans lesquels des SCPI ont dû vendre un actif à un tiers chargé de reconstruire un immeuble pour le racheter ensuite. Ce qui entraînait des frottements juridiques et fiscaux non négligeables… Elles ne seront donc plus cantonnées aux seuls « travaux d’amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d’agrandissement et de reconstruction ». Elles vont pouvoir mieux répondre aux exigences du plan bâtiment pris dans le sillage du grenelle de l’environnement, notamment pour mettre leurs immeubles aux normes de dépenses énergétiques. Leur domaine d’intervention sur leur patrimoine seront relatives à tous les travaux, notamment « les  opérations afférentes à leur construction, leur rénovation, leur entretien, leur réhabilitation, leur amélioration, leur agrandissement, leur reconstruction ou leur mise aux normes environnementales ou énergétiques » précise le décret. Les plafonds de travaux d’agrandissement et de reconstruction sont relevés chacun de 10 à 15% de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI. Le montant des travaux par immeuble n’existe plus. Mais cela ne remet pas en cause les politiques définies par les sociétés de gestion dans le cadre de leur plan triennal ou quinquennal de travaux.

L’ASPIM, l’association qui réunit les sociétés de gestion des fonds immobiliers non cotés,  a beaucoup travaillé pour la mise en œuvre de ces nouvelles dispositions et se réjouit aujourd’hui de ces textes de modernisation. Son délégué général Arnaud Dewachter explique qu’il était utile de saisir l’opportunité de l’intégration des SCPI dans le champ des fonds d’investissement alternatifs (FIA) pour apporter une modernisation des règles des SCPI sans remise en cause de leur nature : « il fallait permettre aux SCPI de s’adapter à un marché de l’investissement de plus en plus complexe et compétitif ». Pour le délégué de l’Aspim la vertu de ce texte est d’ « assouplir la gestion des SCPI »

En marge de la gestion propre des SCPI, l’organisation du marché secondaire des SCPI a également été amendée. La communication avec les associés s’adapte aux nouvelles technologiques. Les associés qui en feront la demande (sans que ce soit une obligation, les autres conserveront leurs droits à recevoir des courriers) pourront demander à recevoir tous les documents contractuels par internet. De fortes économies à la clé quand on connaît les budgets d’impression et de routage qu’impose les textes.

pierrepapier.fr

forex-tradingA 17h20 la sonnerie de mon mobile retentit, je vois s’afficher le numéro de l’appelant : 33 2 35 46. Une voix de jeune femme me propose tout de go d’investir sur le Forex sans même se présenter. Quand je lui demande qui elle est ? Elle me récite dans un mauvais français son argumentaire et me demande si je veux faire des placements sur le marché des changes, en me donnant en guise de toute réponse « le Forex c’est nous ». Face à mon insistance pour en savoir un peu plus, elle raccroche. Un peu court non !

Alors je me dis que l’Autorité des marchés financiers (AMF) a fort à faire pour nous mettre en garde contre les margoulins de toute la planète (mais d’où peut donc venir ce numéro de téléphone international à 5 chiffres ?). Et puis non, c’est trop facile de toujours demander au gendarme des marchés financiers de faire la traque aux voyous en quête d’épargnants trop candides. Nul besoin d’avoir fait l’X pour renifler l’escroc ? C’est trop gros. Faut-il espérer de folles chimères pour se mettre dans leurs mains. « Ce sont les escroqués qu’il faut enfermer car ils agissent toujours dans l’espoir d’un gain surnaturel » nous enseignaient les propos du doyen Vouin rapportés sur les bancs de la faculté, il y a plus de 25 ans. Mais rien n’a changé : il y aura toujours des gogos et l’AMF a d’autres chats à fouetter que de nous mettre en garde contre des escrocs si grossiers qui n’ont pas l’étoffe du métier (un escroc se doit au minimum d’être plus intelligent que la moyenne et savoir attirer la sympathie pour se voir remettre de l’argent sans violence…). On ne peut vraiment rien pour ces pauvres gens qui demandent à être tondus en offrant à leurs bourreaux leur propre tondeuse.

Christophe Tricaud
Rédacteur en chef – Pierrepapier.fr

courbe-en-baisseLes tensions sur les taux d’intérêt ont eu raison de la surperformance des foncières cotées en début d’année. Pour les mois qui viennent, le marché devrait évoluer au rythme des annonces de la Fed qui a laissé craindre un arrêt prématuré de ses interventions sur les marchés obligataires. Les fondamentaux des SIIC restent bons.

Une fois n’est pas coutume ! Les foncières cotées ont fait moins bien lors du premier semestre 2013 que l’ensemble de la cote parisienne. L’indice IEIF SIIC France a terminé le semestre sur une note négative de 2,47 % alors que l’indice Euronext CAC Alltradable (ex SBF 250) a affiché un gain de 2,47 %. La différence est sensible : près de 5 points de pourcentage. Elle est en partie gommée, si on prend comme référence les indices coupons réinvestis, puisque les SIIC repassent alors dans le vert avec une avancé de 1,72 tandis que l’indice CAC Allatradable voit sa performance passer à 5,35 %. En effet, le rendement brut de 5,80 % en rythme annuel procuré par le dividende des Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC), qui sont tenues par leur statut de transparence fiscale de distribuer 85 % de leur bénéfice, comble une partie de l’écart quoi que le rendement de l’ensemble de la cote soit aujourd’hui proche de son record historique à près de 4 %. C’est un pic historique si on compare ce dernier au rendement des emprunts d’Etat Français (OAT) à 10 ans, malgré sa vive remontée au cours des 3 derniers mois, à 2,32 %.

La faute à la Fed

C’est justement la brusque tension intervenue sur les emprunts d’Etat qui a motivé le renversement de tendance qui avait vu les SIIC surperformer le reste de la cote parisienne au cours des 3 premiers mois de 2013. Le rendement des OAT 10 ans a repris 66 points de base (0,66 %) depuis son plus bas du début du mois de mai. C’est Ben Bernanke le président de la banque centrale américaine qui a mis le feu aux poudres en instillant auprès des investisseurs le doute sur la fin prématurée de sa politique de « quantitative easing » par laquelle il intervient sur les marchés en maintenant les taux longs artificiellement bas. Sans passer encore à l’acte, le patron de la Fed a mis à mal la certitude dans laquelle se complaisaient les investisseurs sur une durée indéterminée mais à coup sûr à l’échéance lointaine de cette politique monétaire non orthodoxe. Peu importe, le mal est fait, la confiance des investisseurs en a pris un coup. Si Ben Bernanke a agi pour montrer aux membres du conseil de la Fed les plus récalcitrants à sa politique les effets que ne manquerait pas d’avoir un brutal arrêt de ses interventions sur les marchés obligataires, il a réussi son coup. Dans le genre « retenez moi ou je fais un malheur ! », ce paysan madré a peut-être réussi à faire taire les critiques dans son conseil, mais les taux d’intérêt et par un ample ricochet les actions en ont fait les frais. Peut-être à tort car les effets de la simple menace du retour à l’orthodoxie ayant été tellement nets, les investisseurs peuvent maintenant penser qu’avant de passer à l’acte la Réserve Fédérale se devra d’être convaincue qu’aucun risque de rechute de l’économie de l’oncle Sam n’est plus possible. Il faudra en effet que l’économie affiche une robustesse à toute épreuve pour pouvoir se désintoxiquer sans dommage de la puissante drogue qui lui a permis de tenir malgré l’aversion au risque des banques et des investisseurs apparus dans le sillage de la chute de la Banque Lehmann et la crise des subprimes.

Retour sur les fondamentaux des foncières

Cette cause du retour de la volatilité sur les marchés actions étant identifiée, on comprend bien pourquoi les SIIC ont été plus exposées que d’autres valeurs industrielles. Leur endettement rapporté à la valeur de leur patrimoine a certes baissé au cours des derniers exercices. Leur ratio « Loan to value » est revenu en moyenne sous les 45 %, mais leur sensibilité à l’égard du niveau des taux reste forte. D’autant que la valeur des immeubles de leur patrimoine dépend elle aussi, en fonction des taux d’actualisation retenus, du niveau des taux d’intérêt. La désillusion est d’autant plus grande que c’était la baisse des taux au cours des 18 mois précédents qui avait constitué, avec la baisse de l’aversion au risque des investisseurs, le principal booster de la remontée de leur cours de Bourse. Fort heureusement, il n’y a pas encore trop à craindre de ce côté-là tant les experts immobiliers ont fait montre de prudence dans leurs récents exercices de réévaluation des actifs nets réévalués. Dans ce contexte, les analystes financiers reviennent sur les fondamentaux. Et pour les foncières comme pour toutes les autres sociétés cotées, ils apprécient la capacité des foncières à croître en créant de la valeur pour les actionnaires. Track-record des dirigeants et pipelines de projets sont scrutés avec attention. Tout comme les restructurations de certains groupes et leur capacité à lever de l’argent à bon compte, soit sous forme d’actions, soit sur le marché obligataire, soit également en recourant à la démultiplication de leurs moyens que permet la gestion de fonds pour compte d’autrui, à l’image des initiatives prises par Icade, Foncière des Régions, Paref ou par Frey.

Le jeu de l’’indexation compense des renégociations de baux difficiles

Car pour le reste, l’évolution des fondamentaux des foncières cotées en Bourse reste solide. La vacance a peu augmenté car le stock d’immeubles reste contraint par la faiblesse des constructions nouvelles de ces dernières années. La prime des rendements des SIIC reste très confortable face à celui des OAT 10 ans, même après la remontée de celui-ci. Et qu’importent des renégociations de baux en baisse de 15 % lorsqu’ils arrivent à terme quand cela porte sur moins de 15 % du patrimoine et que le jeu des indexations des loyers permet une croissance des revenus de l’ensemble des autres baux entre 1,5 à 2,5 % par an. Dans l’immobilier commercial, Internet menace toujours. Cependant les enseignes ont compris qu’elles ne pouvaient se passer de flagship et de présence physique auprès de leurs clients. Quant au « mur de la dette » que certains observateurs agitaient tel un spectre pour douter des capacités de refinancement des SIIC, il s’est révélé un chiffon de papier. Ce vendredi 5 juillet encore Foncière Lyonnaise (SFL) a annoncé avoir signé un crédit revolving syndiqué de 400 millions d’euros d’une durée de cinq ans in fine. Ce nouvel emprunt, qui vient remplacer le crédit de 300 millions d’euros signé en octobre 2009 avec les mêmes banques, permet au groupe immobilier d’augmenter sa liquidité immédiatement disponible tout en allongeant la maturité moyenne de sa dette et en réduisant sensiblement sa marge de financement. L’accès au marché obligataire (6,5 milliards d’euros levés par les foncières françaises en 2012) est pour sa part venu contrer la frilosité des banques désireuses de moins s’exposer au crédit immobilier.

Le parachute des décotes

L’évolution récente des cours de Bourse a aussi mis en évidence la prise en compte par le marché des importantes décotes qui subsistent dans nombre de SIIC. Elles ont joué le rôle de parachute à la baisse. Comme le rappelait Laurent Gauville dans un entretien à Pierrepapier.fr (6 juin 2013), il faut se méfier des effets d’optique que crée notamment la surcote du leader européen Unibail-Rodamco. Selon le gérant du fonds immobilier 21 « une analyse concentrée sur un petit nombre de valeurs peut conduire à conclure que le secteur ne décote plus, mais si on prend l’ensemble du secteur immobilier zone euro (64 valeurs), la décote des cours de Bourse sur la valeur d’actif net réévalué (ANR) ressort encore à 13 % sur l’ANR de liquidation et de 23 % sur l’ANR de reconstitution. Mais si vous vous cantonnez aux dix plus grosses capitalisations boursières du secteur, la décote n’est plus de 1 % sur les ANR de liquidation et de 9 % sur les ANR de reconstitution. En revanche, les 54 valeurs qui suivent conservent une décote significative de 28 % sur leur ANR de liquidation ».

C’est ainsi que Paref n’a reperdu que 3 % sur son plus haut de l‘année et conserve un gain de 22,8 %, que Cegéreal n’a cédé que 7,5 % et s’adjuge encore 16,9 % depuis le 1er janvier. Bonne résistance également de SFL (-4,2%  sur le record de l’année) en hausse de 11 % depuis le début 2013 et d’ARGAN qui après avoir reperdu 4,4 % garde un gain de 10,4%. A l’opposé, Unibail-Rodamco a reperdu 16 % depuis son pic de l’année, mais à 179,65 euros son titre conserve une surcote enviable sur sa valeur d’actif net réévalué (138,40 euros en triple net).

Tôle ondulée

Et maintenant que faut-il attendre ? On a vu que la Fed n’était pas encore prête à passer aux actes. Tout dépendra donc des mouvements dans la perception de ce risque sur les politiques monétaires. On a vu jeudi comment à l’aide quelques paroles de Mario Draghi le président de la Banque Centrale Européenne a redonné du cœur à l’ouvrage aux investisseurs (le CAC 40 a gagné 2,90 % le 4 juillet). Il a simplement expliqué que « le Conseil des gouverneurs s’attend à ce que les taux de la BCE restent à leur niveau actuel ou plus bas pendant une période de temps prolongée ». « Période de temps prolongée » : une formule magique dans le contexte actuel. On peut donc s’attendre à connaître des à-coups dans les deux sens pour les mois qui viennent. Les économistes de Primeview ont choisi la métaphore de la « tôle ondulée » pour caractériser les prochains mois. Jolie formule ! Pas très confortable malgré tout.

Christophe Tricaud
Rédacteur en chef – pierrepapier.fr

Christian MicheaudCe matin de juin 2018, vous cherchez une location. Suivez la procédure : rendez-vous au guichet de votre mairie. Sur présentation de votre pièce d’identité, vous recevrez votre bon de logement. Vous ne rencontrerez jamais votre propriétaire, qui ne vous connaitra pas non plus. Vous paierez votre loyer, fixé par la mairie, auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, qui en reversera une partie au propriétaire après retenue de la garantie locative, des taxes diverses et des impôts.

Génial, direz-vous ! Pas si sûr… Car au « guichet location » de votre mairie, comme partout ailleurs en France, la file d’attente est interminable. Avant, en 2013, il n’y avait pas assez de logements pour tous. Aujourd’hui, il n’y en a plus pour personne et la colère monte. Pourtant, la loi ALUR de 2013, en faisant baisser les loyers et en les sécurisant par une garantie universelle (GUL), devait résoudre tous les problèmes. Que s’est-il passé ?

Les pouvoirs publics nous expliquent qu’ils ont pourtant fait tout leur possible. Ils ont créé des observatoires, organismes en charge de l’abaissement régulier des loyers du secteur privé. Ils ont déterré l’ancien droit de bail à la charge des propriétaires pour sauver l’Agence de la garantie universelle des loyers (AGUL), asphyxiée par les impayés. Ils ont même réussi à faire passer la production de logements sociaux à 120 000 par an. Rien n’y a fait.

« Les propriétaires bailleurs n’ont pas joué le jeu, se défend l’Etat. Ils se sont détournés en masse de la location au moment où l’on avait le plus besoin d’eux ». En 2013, il y avait près de 11 millions de logements locatifs en France : 4,5 millions en HLM et 6,4 dans le secteur privé. Aujourd’hui, quelques années plus tard, on approche des 5 millions de logements sociaux. Mais le parc locatif privé a fondu comme neige au soleil. L’Etat prépare d’urgence une loi de relance de l’investissement locatif.

Christian Micheaud
Pierrepapier.fr

Fiscalite_exportAprès la mise en cause du régime de transparence fiscale des foncières cotées en Bourse, le président de la Fédération des sociétés immobilières et foncières  (FSIF) refuse toute assimilation aux niches fiscales.

Le président de la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) est monté au front après la publication du rapport Queyranne sur l’efficience des aides publiques aux entreprises qui a mis en cause le statut des sociétés foncières cotées disposant de la transparence fiscale. Dans un point de vue publié par notre confrère « Les Echos », daté du 19 juin 2013, Christophe Kullmann refuse d’emblée la qualification de « niche fiscale » pour son secteur et son activité. Après avoir rappelé que la transparence fiscale des sociétés foncières a été instaurée dans 35 pays, dont une dizaine en Europe, il met en avant que « L’activité d’investissement immobilier génère de l’impôt, mais ce dernier est payé non par les sociétés elles-mêmes, mais par tous les détenteurs de parts ou d’actions de ces sociétés », notamment depuis que les titres de SIIC ont été exclus du PEA avec la loi de finance pour 2012. S’appuyant sur une étude de PricewaterhouseCoopers, le président de la FSIF s’appuie sur la contribution fiscale des SIIC pour le budget de l’Etat : « les SIIC génèrent chaque année 340 millions d’euros d’impôts. Si elles n’étaient pas dotées du statut SIIC, ces entreprises immobilières n’auraient généré que 220 millions d’euros de recettes », en partie grâce à l’impatriation des bénéfices que réalisent ces sociétés à l’étranger. Et de prévenir « Remettre en cause le statut aurait donc un effet négatif sur les recettes fiscales de l’Etat ».

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