Parallèlement à la transcription en droit français de la directive AIFM visant à régir le cadre des fonds alternatifs, intervenue cet été, des aménagements sont intervenus pour améliorer la gestion des SCPI.
Renforcer la transparence de certains frais et faciliter certains investissements, notamment les restructurations lourdes de leur patrimoine, c’est ce qui a présidé à l’ordonnance n° 2013-676 du 25 juillet 2013. Ce texte législatif a été complété par un décret et un arrêté publiés le 30 juillet au Journal Officiel.
Les SCPI vont désormais pourvoir acquérir des immeubles qu’elles feront construire. Jusqu’à présent, les SCPI avaient pour « objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif ». L’article L. 214-114 du Comofi prévoit ainsi que les SCPI ont « pour objet l’acquisition directe ou indirecte, y compris en l’état futur d’achèvement, et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif ». Les SCPI pourront investir dans des parts de SCI ou même d’autres SCPI, comme le font déjà certaines sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Parallèlement, et pour se mettre sur un pied d’égalité avec les autres fonds immobiliers le délai de détention des actifs immobiliers par les SCPI a été abaissé de 6 à 5 ans. Des cessions plus rapides sont d’ailleurs rendues possibles dès lors qu’elles ne concernent pas plus de 2 % du patrimoine. Ce qui permettra de revendre une partie marginale d’un actif acquis (des parkings par exemple, ou encore des logements quand l’objet de l’acquisition est un actif commercial de centre-ville….)
Plus de souplesse dans les travaux
Du côté des dépenses pour travaux, les SCPI vont maintenant pouvoir engager des travaux bien plus importants que l’entretien simple leur patrimoine. Elles pourront engager des restructuration lourdes alors qu’auparavant on a vu des cas extrêmes dans lesquels des SCPI ont dû vendre un actif à un tiers chargé de reconstruire un immeuble pour le racheter ensuite. Ce qui entraînait des frottements juridiques et fiscaux non négligeables… Elles ne seront donc plus cantonnées aux seuls « travaux d’amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d’agrandissement et de reconstruction ». Elles vont pouvoir mieux répondre aux exigences du plan bâtiment pris dans le sillage du grenelle de l’environnement, notamment pour mettre leurs immeubles aux normes de dépenses énergétiques. Leur domaine d’intervention sur leur patrimoine seront relatives à tous les travaux, notamment « les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation, leur entretien, leur réhabilitation, leur amélioration, leur agrandissement, leur reconstruction ou leur mise aux normes environnementales ou énergétiques » précise le décret. Les plafonds de travaux d’agrandissement et de reconstruction sont relevés chacun de 10 à 15% de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI. Le montant des travaux par immeuble n’existe plus. Mais cela ne remet pas en cause les politiques définies par les sociétés de gestion dans le cadre de leur plan triennal ou quinquennal de travaux.
L’ASPIM, l’association qui réunit les sociétés de gestion des fonds immobiliers non cotés, a beaucoup travaillé pour la mise en œuvre de ces nouvelles dispositions et se réjouit aujourd’hui de ces textes de modernisation. Son délégué général Arnaud Dewachter explique qu’il était utile de saisir l’opportunité de l’intégration des SCPI dans le champ des fonds d’investissement alternatifs (FIA) pour apporter une modernisation des règles des SCPI sans remise en cause de leur nature : « il fallait permettre aux SCPI de s’adapter à un marché de l’investissement de plus en plus complexe et compétitif ». Pour le délégué de l’Aspim la vertu de ce texte est d’ « assouplir la gestion des SCPI »
En marge de la gestion propre des SCPI, l’organisation du marché secondaire des SCPI a également été amendée. La communication avec les associés s’adapte aux nouvelles technologiques. Les associés qui en feront la demande (sans que ce soit une obligation, les autres conserveront leurs droits à recevoir des courriers) pourront demander à recevoir tous les documents contractuels par internet. De fortes économies à la clé quand on connaît les budgets d’impression et de routage qu’impose les textes.
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