Les foncières c’est dans la poche… la dernière poche de rendement

rachat-creditDrôle d’époque non ? Que les Etats comme la France empruntent maintenant la moitié de leurs emprunts à taux négatifs, on commence à s’y habituer ! Après tout c’est une logique de coffre-fort pour placer ces liquidités… Mais que des groupes industriels comme Nestlé les imitent, alors là on se dit qu’on a perdu ses repères. C’est difficile de s’habituer à un monde qui croule sous les liquidités et qui vit dans un règne de taux d’intérêt faible avec une inflation frisant le zéro.

Il reste malgré tout des acteurs disposant de sommes à placer dans des actifs offrant du rendement. Malchance pour eux, les compartiments qui leur étaient ouverts se referment les uns après les autres. La dette corporate ne rapporte plus rien, sauf à souscrire à des emprunts plus risqués, les matières premières et les émergents ne sont plus à la mode, les financements de projets et d’infrastructures voit régulièrement leurs marges se pincer.

Les poches de rendements se sont taries les unes après les autres. Il n’en reste qu’une : les foncières et les fonds immobiliers. Les investisseurs l’ont compris. Michel Varaldo expliquait il y a quelques jours à pierrepapier.fr   « On observe un courant acheteur émanant de fonds généralistes ».

Comme on les comprend :
L’indice IEIF SIIC France offre au 4 février un rendement de 4,20 % supérieur de 360 points de base au rendement de l’OAT à 10 ans, plus de deux fois supérieur à la prime de risque moyenne historique de 140 points de base constaté sur les dividendes des foncières. Cette pression acheteuse va-t-elle enfin valider le scénario de convergence cher à Laurent Gauville le gérant du fonds immobilier 21 qui l’a encore défendu mardi dernier devant un parterre d’investisseurs que Gestion 21 avait convié à l’hôtel intercontinental pour leur présenter les performances de son fonds. S’appuyant sur ce scénario de convergence, il leur promet une performance de 10 % par an du cours des foncières sur les trois années à venir. Son scénario repose sur l’hypothèse du simple maintien des dividendes des foncières à leur niveau actuel. Il y ajoute une remontée des taux longs à 2,5 % et le statu quo sur les valeurs d’actifs. Il admet que les SIIC n’auront plus le bénéfice de l’indexation des loyers qui a fait leurs choux gras ces dernières années. Leur seul atout sera la baisse de leurs coûts de financement. Ce qui n’est pas rien !

Reste qu’après avoir attiré 787 millions d’euros en 2014, les OPCVM immobiliers (trackers compris) comptent dans les rangs de leurs souscripteurs des investisseurs uniquement présents par opportunisme pour le rendement sans aucune attirance pour le secteur immobilier. Leur intérêt pour les foncières s’accélère depuis le début de l‘année, avec une performance de 18,67 % pour l’indice IEIF SIIC France, presque le double des indice généraux de la Bourse de Paris. Reste que ces mains tremblantes sont fragiles et font courir un risque particulier aux sociétés du secteur et aux fonds qui achètent leurs titres. Qu’un accident de parcours viennent secouer les marchés financiers, ils seront les premiers à lâcher leurs positions. Mais jusqu’ici, il serait bien présomptueux de parler de bulle. Les rendements s’étagent encore assez bien selon les classes immobilières. Entre le « prime » et les actifs « value added », entre les commerces et les bureaux, entre Paris, l’Ile de France et les régions, le rendement s’accorde avec le risque. Sauf à jouer le pire, le scénario de la déflation qui semble s’éloigner pour le moment, les foncières ne devraient pas décevoir.

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