Sur quels critères acheter une SCPI ?

L’épargnant dispose d’un choix étendu de 126 SCPI. Mais toutes n’ont pas la même vocation et un panachage de plusieurs SCPI n’est pas interdit, bien au contraire.

Pour s’en tenir à des critères purement objectifs, le choix d’une SCPI s’articule autour de quatre questions. La première porte sur sa nature : SCPI de rendement, de plus-values ou fiscales ? La deuxième question tient à la durée envisagée pour l’investissement et au besoin éventuel de récupérer rapidement les capitaux investis : quelles sont les SCPI les plus « liquides » ? La troisième question porte sur la diversification à rechercher entre des SCPI de catégories différentes : bureaux ou murs de magasins ? Enfin, on ne peut pas se désintéresser du quatrième point : la performance.

pierrepapier-img_10751er critère

La nature de la SCPI
Le choix s’exerce entre trois types de SCPI.

Les SCPI de rendement. Pour qui cherche un placement rentable dans la perspective de se constituer un supplément de revenu immédiat, ce sont les SCPI de rendement qui s’imposent. Elles distribuent des revenus trimestriels réguliers et élevés (de l’ordre de 6 % en 2007). La fiscalité, celle des revenus fonciers, est supportable pour les contribuables faiblement imposés se situant dans les tranches inférieures du barème (de 0 à 14 %).

Pour les contribuables qui atteignent les tranches supérieures (30 % et 40 %), on peut supposer que la recherche d’un revenu immédiat n’est pas une priorité. Mais s’ils souhaitent se constituer un capital pour disposer plus tard – au moment de la retraite, par exemple – de ressources complémentaires, la solution des SCPI de rendement reste pertinente, à condition d’acheter les parts à crédit. Les intérêts d’emprunts viennent, en effet, en déduction des revenus fonciers perçus.

Les SCPI de plus-value. Compte tenu de leurs investissements (des locaux loués sous le régime de la loi du 1er septembre 1948, par exemple), leur résultat courant est souvent nul ou déficitaire. On parle alors de SCPI « à coupon zéro ». Elles ne sont donc pas recherchées pour leur rendement. En revanche, elles peuvent présenter un intérêt fiscal immédiat en cas de déficit d’exploitation : celui-ci est réparti entre les porteurs de parts, qui ont le droit de l’imputer sur les revenus fonciers qu’ils perçoivent par ailleurs. Mais l’intérêt majeur de ces SCPI tient à la valorisation du prix des parts provenant de la plus-value dégagée à la revente. Un logement revendu libre après remise en état vaut, en effet, sensiblement plus cher que le prix auquel il a été acheté en état de vétusté et occupé moyennant un loyer très faible.

Les SCPI fiscales. On ne les achète pas pour le rendement (il est faible), mais pour l’avantage fiscal auquel il donne droit. On trouve actuellement, à la souscription. Attention ! L’économie d’impôt procurée par cet avantage est directement liée au taux marginal d’imposition sur le revenu du contribuable. Il faut être au moins dans la tranche du barème à 30 % pour y trouver un intérêt significatif. Elles présentent également un grand intérêt pour les contribuables qui perçoivent déjà des revenus fonciers sur lesquels ils sont fortement imposés.

2ème critère

La liquidité de la SCPI
La liquidité d’un placement est sa capacité à être vendu plus ou moins rapidement. Elle suppose que le bien soit proposé à son prix de marché au moment de la vente. Les critères de liquidité ne sont pas les mêmes pour les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

Les SCPI de rendement. Leur liquidité est calquée sur celle de l’immobilier. Actuellement, elle est importante : les vendeurs trouvent facilement des acquéreurs. Pour les acheteurs, en revanche, la tâche est un peu plus difficile : dans certaines SCPI, il n’y a quasiment pas de parts à vendre. En principe, le volume des parts échangées chaque année dans une SCPI augmente avec sa capitalisation. Il est donc généralement plus facile de trouver des parts à acheter dans les SCPI dont la capitalisation est importante (supérieure à 100 millions d’euros, par exemple).

Les SCPI fiscales. Seul le premier acquéreur des parts (le « souscripteur ») profite de l’avantage fiscal. La revente est donc difficile, même à prix sacrifié. De plus, il est prévu une obligation de conservation des parts pendant plus de neuf ans. Sauf événement exceptionnel (invalidité, licenciement, décès du contribuable ou de son conjoint), la revente prématurée entraîne un redressement fiscal.

Attention ! Les SCPI sont des produits d’investissement de long terme. Compte tenu des frais d’achat, comparable à ceux de l’immobilier physique, il est conseillé de conserver les parts au moins dix ans. Pour les SCPI fiscales, mieux vaut conserver ses parts jusqu’à la liquidation de la société et la revente des logements, soit de l’ordre de 13 à 15 ans pour une SCPI Robien ou Borloo.

pierrepapier-img_10703ème critère

La catégorie de la SCPI
Les SCPI de rendement représentent 90 % du marché. Investies en immobilier d’entreprise, elles se distinguent en trois catégories par la nature ou l’implantation de leurs immeubles.

Les SCPI « classiques diversifiées ». Leur patrimoine est essentiellement composé de bureaux, d’entrepôts, et de locaux commerciaux, répartis sur l’Ile-de-France et les grandes métropoles. La diversification tenant à cette répartition des actifs leur assure une meilleure régularité des performances.

Les SCPI « murs de magasins ». Leur patrimoine est composé de locaux commerciaux de détail (murs de boutiques ou de magasins) ou de grande distribution (centres commerciaux, galeries marchandes). Sur la durée, leurs performances ne manquent pas d’être influencées par la santé économique du secteur, lui-même lié à la consommation des ménages.

Les SCPI « régionales ». Leur patrimoine, diversifié en immobilier d’activités, est concentré sur une région déterminée. Leurs performances peuvent profiter – ou souffrir – de l’évolution économique de la région concernée. Une SCPI, qui a choisit d’investir dans un pays étranger, est qualifiée d’internationale.

4ème critère

La performance de la SCPI
Elle est appréciée sur trois éléments : le rendement, la rentabilité et le TRI.

Le rendement est le niveau de rémunération d’un placement. Exprimé en pourcentage, le taux de rendement d’une part de SCPI est le rapport entre le revenu distribué et le prix d’acquisition de cette part.

La rentabilité est la capacité d’un placement à procurer un gain. La rentabilité est obtenue en additionnant le rendement et la valorisation du placement au cours d’une période.

Le taux de rendement interne (TRI) mesure la rentabilité moyenne annuelle d’un placement sur sa durée. Exprimé en pourcentage, il est obtenu en divisant par le nombre d’années du placement la somme des revenus annuels et de la plus-value dégagée au terme de l’investissement.

Sur quels éléments fonder son choix ? L’investisseur à la recherche d’un complément de revenu privilégiera la régularité du rendement. Par ailleurs, un TRI élevé sur une longue période est un gage de qualité de la SCPI.

Attention ! Comme pour tout placement, les performances passées constituent de précieuses informations, mais elles ne peuvent jamais être garantes des performances à venir.

Panacher son portefeuille de SCPI

Selon la recommandation habituelle de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, il semble judicieux de diversifier ses achats de parts de SCPI. A titre d’exemple, un portefeuille de 200 000 euros peut être constitué par 2 ou 3 SCPI classiques diversifiées (ou 2 classiques et une régionale) et une ou deux SCPI de bureaux. Si l’on veut défiscaliser les revenus de ce portefeuille, on peut le compléter par une SCPI fiscale, de type Borloo, notamment.