SCPI : combien, où, et dans quoi ont-elles investi -désinvesti- au premier semestre 2025 ?

Les SCPI achètent encore moins qu’en 2024 et cèdent encore plus d’actifs. Celles qui collectent investissent majoritairement hors de France, et de plus en plus hors zone euro. Les cessions se concentrent sur les bureaux et les actifs de santé. Datas.

Moins de collecte, donc moins d’investissements. Comme au cours des trimestres et des semestres précédents, les SCPI participent moins activement à l’animation des marchés immobiliers sous-jacents. Leur collecte, qui s’est stabilisée aux 2^e et 3^e trimestres 2025 (environ 1,1 Md€ pour chaque période), demeure néanmoins toujours très inférieure aux sommets atteints avant la crise sanitaire. Leurs investissements ont suivi la tendance.

Les acquisitions des SCPI en chute libre depuis 2022

En 2022, les investissements des SCPI culminaient à quelque 11 Md€. Ils s’étaient réduits de moitié en 2021 (5,5 Md€). Pour encore se contracter en 2024 (3,5 Md€). Les six premiers mois de 2025, selon les dernières données publiées par l’IEIF[1], constatent la poursuite de ce fléchissement. Les SCPI n’ont investi, sur cette période, qu’un peu moins de 1,5 Md€. Un montant inférieur à leur collecte semestrielle (2,1 Md€). Parallèlement, le rythme des désinvestissements reste tout aussi important. Sur le 1^er semestre 2025, les SCPI ont cédé pour un plus de 800 M€ d’actifs. Plus qu’au 1S 2024 (650 M€). Et plus qu’au 1S 2023 (480 M€). Ces cessions sont en grande partie « contraintes ». Car menées majoritairement par les véhicules qui connaissent des problèmes de liquidité.

Les SCPI n’achètent quasiment plus en région parisienne

A l’inverse, les acquisitions sont déployées quasi exclusivement par les SCPI qui collectent. Autrement dit, une grosse quinzaine de véhicules. Qui, pour la plupart, mettent en œuvre des stratégies diversifiées, tant sur le plan sectoriel que géographique. Avec, toutefois, un tropisme de plus en plus international. Au 1^er semestre 2025, près des trois-quarts des acquisitions des SCPI ont en effet été menées hors de France. Pour mémoire, moins de 20% des investissements des SCPI se faisaient hors de l’hexagone en 2016. On était déjà passé à 45% en 2023. Le seuil des 50% sera franchi en 2024. Ce semestre, la réduction drastique de la part française des acquisitions des SCPI se double d’un autre phénomène, sans doute plus ponctuel : une absence quasi-totale de ces véhicules en région parisienne… On observe également une autre nouvelle tendance : l’internationalisation des investissements des SCPI hors zone euro.

De plus en plus d’investissements en dehors de la zone euro

Elles sont en effet de plus en plus présentes dans d’autres pays de la zone OCDE, y compris désormais, du fait du lancement de véhicules ciblant spécifiquement ces zones, au Canada ou aux Etats-Unis (5,40% des investissements des SCPI au 1S 2025). L’Allemagne attire moins qu’auparavant. L’Europe du Sud reste prisée, mais moins puissamment qu’en 2024. Le Royaume-Uni concentre à la fois la majorité des acquisitions et des cessions. Ces cessions britanniques portent, pour l’essentiel, sur des actifs de santé (Ehpad). Sur le plan sectoriel, les bureaux, en dépit d’une part de marché très contractée (30%) par rapport aux grandes années de domination de cette classe d’actifs (jusqu’à 70%), résistent. Car leur poids relatif dans les cessions (33%) s’est très nettement réduit par rapport à 2024 (60%). Ce sont en revanche toujours les bureaux franciliens qui sont les plus cédés (près de 70% des cessions)…

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A propos de l’IEIF⁽ⁱ⁾

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] « Analyse SCPI du 1^er semestre 2025 : une reprise sélective de la collecte nette » – IEIF – Septembre 2025.