Vincent Lamotte, directeur général délégué en charge des finances et de la stratégie des fonds chez Perial AM, explique clairement pourquoi le gestionnaire vient de lancer, coup sur coup, deux nouveaux véhicules. Pour conquérir de nouvelles clientèles. Et saisir des opportunités de marché. Et en aucun cas pour « masquer » les problèmes rencontrés par certains produits de la gamme existante… Interview.
Perial AM vient de lancer, coup sur coup, deux nouveaux véhicules complémentaires. Un FPCI, Perial Next Value 1, dédié au recyclage et à la transformation d’actifs immobiliers avec un tropisme IDF. Et une nouvelle SCPI, Perial Opportunités Territoires, dédiée à la thématique régionale. Pourquoi ce choix d’une recentralisation sur la France, quand d’autres acteurs du marché se tournent de plus en plus vers l’international ?
Vincent Lamotte – Je rappelle d’abord que ces deux nouveaux véhicules sont très différents, tant dans leur thématique que dans leur cible d’investisseurs. Perial Next Value 1 constitue une diversification de la gamme de produits et s’adresse exclusivement à des investisseurs professionnels. Lesquels constituent d’ailleurs une nouvelle cible de clientèle pour Perial AM. Et il s’agit, à la différence d’une SCPI, d’un produit de relatif « court terme », qui privilégie le TRI à une distribution classique, sa maturité étant a priori de 6 ans[1]. Ce FPCI, de type « value-add », est en outre effectivement dédié à la transformation, la restructuration et le repositionnement d’actifs immobiliers. Mais pas uniquement en régions…
Quel est donc l’ancrage géographique prioritaire de Perial Next Value 1 ?
Vincent Lamotte – Il sera en réalité en grande partie centré sur les actifs situés à Paris et en Île-de-France où l’on constate une segmentation forte du parc tertiaire, notamment bureau. Car il est en fait structuré autour de deux expertises historiques de Perial AM : ce savoir-faire en value-add, l’une des marques de fabrique du groupe au sens large ; et sa parfaite connaissance du marché des bureaux en Ile-de-France. C’est d’ailleurs parce que nous maîtrisons ces deux dimensions, et que nous pensons être en mesure de délivrer dans les temps requis le rendement potentiel annoncé (10% de TRI cible annuel), que nous avons choisi cette thématique et ce positionnement. N’oublions pas en effet que le groupe Perial, qui cumule plus de 55 ans d’expérience dans l’immobilier, dispose d’un réel track record dans la réalisation d’opérations court terme.
Perial Opportunités Territoires, en revanche, cible bien les régions françaises ?
Vincent Lamotte – Oui, et ce choix est parfaitement assumé et réfléchi. Car il s’appuie, là encore, sur une partie de nos expertises. Une présence régionale historique, puisqu’environ les deux tiers de nos 550 actifs sous gestion sont situés dans les métropoles françaises. Et, surtout, sur une conviction : que ce positionnement régional est une thématique porteuse durable. Car le mouvement de recentrage territorial, de redynamisation des territoires, qui s’est mis en place après la période Covid, même s’il peut connaître ponctuellement une légère inflexion, est un trend pérenne qui va s’accélérer avec le soutien fort des pouvoirs publics. Recentrage que l’on n’observe d’ailleurs pas seulement en France, mais aussi dans d’autres pays européens.
Une thématique régionale porteuse, donc. Mais également rentable ?
Vincent Lamotte – Perial Opportunités Territoires, en tant que SCPI, et à la différence donc de notre FPCI précédemment cité, s’inscrit dans la durée. Le long terme. Contrairement à certains véhicules très axés sur l’international, récemment lancés, que vous évoquiez dans votre première question, Perial Opportunités Territoires ne vise donc pas uniquement le rendement à court terme. Même si, avec un taux de distribution potentiel cible annuel compris entre 6% et 7%[2], elle devrait se situer plutôt dans le haut du classement en termes de performance. Mais la spécificité, c’est que la stratégie long terme s’appuie réellement sur deux jambes : un rendement potentiel attractif sur les actifs diversifiés qu’elle va acquérir au fur et à mesure de sa montée en puissance ; et une vraie thématique immobilière, sociétale et pérenne sur le long terme.
Et donc…
Vincent Lamotte – C’est sur ce deuxième axe que nous souhaitons nous dissocier des autres SCPI récemment lancées. Et dont le développement semble tourné uniquement vers le rendement à court terme, sans vision réelle long terme immobilière.
Que répondez-vous, toutefois, aux critiques de ceux qui rappellent que votre gamme « historique » (composée de 4 SCPI et d’une SCI) connaît des problèmes de liquidité et de valorisation -même si Perial AM semble avoir traité ce dernier sujet avec détermination, en une seule baisse de valeur de part, en septembre 2023- , et considèrent donc que ces nouveaux lancements ont aussi pour objectif de « masquer » ces difficultés ?
Vincent Lamotte – Nous ne « masquons » rien ! Je rappelle, d’abord, que ces lancements ne modifient en aucune manière l’énorme travail d’asset management que nous avons réalisé depuis des mois et que nous continuons à mettre en œuvre sur les véhicules de notre gamme existante. Je citerais, par exemple, le recentrage en cours de PF Grand Paris sur d’autres classes d’actifs que les bureaux. Ou les cessions d’actifs non stratégiques du portefeuille de PFO2. Ou bien encore le lancement de fonds de remboursement pour ces deux véhicules, qui devrait permettre de proposer une sortie rapide à nos porteurs de parts en attente.
Transparence sur le passé, donc. Mais ensuite…
Vincent Lamotte – Ensuite, comme je l’indiquais précédemment, ces lancements ont pour objectif, soit de conquérir une nouvelle clientèle (Perial Next Value 1) -avec un produit court terme et réservé à une clientèle professionnelle- ; soit de se positionner sur une nouvelle tendance de marché de long terme (Perial Opportunités Territoires), en se tournant vers des classes d’actifs alternatifs (commerce, activité, infrastructure…). Dans ce dernier cas, cette nouvelle thématique ne pouvait pas s’intégrer dans nos véhicules existants, tous déjà positionnés sur une thèse d’investissement très spécifique.
D’où le lancement de Perial Opportunités Territoires…
Vincent Lamotte – Exactement. Afin de proposer à nos clients, présents ou futurs, cette thématique régionale que nous considérons comme porteuse, à court mais aussi à long terme. J’ajoute, pour revenir sur ce débat « vieilles SCPI vs jeunes SCPI » devenu d’actualité, qu’il est normal que les véhicules d’investissement en immobilier connaissent des cycles. A l’image des actifs dans lesquels ils sont investis. Tous les cycles immobiliers ne leur sont pas favorables. Mais, encore une fois, sur le long terme, l’impact négatif à court terme d’un cycle défavorable est généralement gommé. Le marché est aujourd’hui trop axé sur cette vision « court-termiste » de l’investissement. Or, on n’achète pas une SCPI pour le court terme. Si l’on veut investir à court terme dans l’immobilier, on achète des foncières cotées…
Un mot, pour finir, sur « l’état de lieux » pour Perial Opportunités Territoires. Quel niveau de collecte, à date ? Quels premiers investissements éventuels ?
Vincent Lamotte – La SCPI est toujours en phase de sponsoring, avec l’objectif de collecter 10 M€ sur les cinq prochains mois. Cette phase se déroule normalement, avec notamment des déclarations d’intention de la part d’investisseurs déjà engagés dans la thématique du développement régional. Côté « pipe d’investissement », plusieurs cibles ont déjà été identifiées. Il s’agit notamment d’un actif mixte bureaux-activités, dans le cadre d’une opération de sale & leaseback. Et d’un commerce situé dans une zone commerciale très bien achalandée.
Propos recueillis le 10 octobre 2024
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A propos de Perial AM(i)
Perial Asset Management gère plus 5,9 milliards d’euros au 31/12/2023, distribue des produits SCPI, OPPCI et SCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management gère plus de 500 immeubles, plus de 1 300 entreprises locataires pour le compte de ses plus de 57 000 associés, porteurs de parts de SCPI, OPPCI et SCI.
- Information extraite d’un document officiel de la société
