Laetitia Bernier, directrice commerciale et marketing de Perial AM, s’explique sur la stratégie mise en œuvre par le gestionnaire face au retournement des marchés immobiliers l’an dernier. Les problèmes de valorisation et de liquidité de ses SCPI semblent s’éloigner. Perial envisage même le lancement de nouveaux véhicules. Interview.
Perial gère, je le rappelle, un peu plus de 6 Md€. Au travers de 4 SCPI et d’une société civile. Vos véhicules, comme ceux d’autres gestionnaires, ont rencontré des problèmes de valorisation et de liquidité l’an dernier. Ce qui vous a conduit à annoncer des baisses de prix de part, assez importantes. Mais totalement assumées. Et, surtout, non renouvelées à ce jour. Cette décision a-t-elle portée ses fruits ? Où en êtes-vous aujourd’hui en termes de collecte nette pour chacun de vos véhicules ? Qui ne sont pas tous, je crois, logés à la même enseigne…
Laetitia Bernier – Il y a plusieurs points dans votre question… Je vais essayer de les prendre les uns après les autres. Le premier, c’est la question de la révision des prix de parts. Vous l’avez dit, Perial a revu les prix de souscription de ses SCPI avec une stratégie claire : anticiper les valorisations qui seraient établies au 31 décembre 2023. Pour éviter la volatilité dans les évaluations. Et pour éviter, effectivement, des baisses successives. Notre projection s’est avérée juste. Puisque, sur la base des évaluations au 31 décembre, nous avons maintenu les prix de parts de chacune de nos SCPI. Nous sommes aujourd’hui de nouveau en phase d’expertise. Afin de valoriser l’ensemble du patrimoine immobilier de nos produits au 30 juin 2024.
Et donc, quid de ces expertises, diligentées je le rappelle, une nouvelle fois à la demande des autorités de tutelle ? Sont-elles toujours en phase avec vos projections ?
Laetitia Bernier – Oui, elles sont en phase. Nous sommes encore dans la phase de finalisation. Mais, dans leur grande masse, ces valorisations nous indiquent que la valeur du patrimoine est bien en phase avec le prix des parts. Et que, donc, les valeurs de reconstitution sont toujours dans le tunnel de plus ou moins 10% par rapport aux prix de souscription. Ce qui signifie que les prix de souscription de nos SCPI resteront inchangés au 30 juin…
Une annonce importante, donc. Autre sujet qui fâche : plusieurs de vos SCPI ont encore des problèmes de liquidité. Autrement dit, un stock de parts en attente non compensé. Ce stock est-il plutôt en voie d’augmentation ? De diminution ?
Laetitia Bernier – Nous avons effectivement eu des demandes de retrait consécutivement aux baisses de prix de parts annoncées le 15 septembre 2023. Ces demandes de retrait se sont essentiellement concentrées sur le 4e trimestre 2023. Elles ont nettement ralenti depuis le début de cette année. Ce qui fait qu’aujourd’hui, la collecte permet d’honorer, au fil de l’eau, ces demandes de retrait. Concernant la collecte de nos différentes SCPI, elle est disparate, et varie en fonction de la typologie des véhicules. Ce sont effectivement nos SCPI bureaux, comme PFO2 et PF Grand Paris, qui pâtissent d’une moindre « désirabilité » de la part des épargnants.
A cause du « sujet bureau », évidemment …
Laetitia Bernier – A cause du sujet bureau. Et à cause d’un amalgame, en tout cas d’une généralisation de la vision -négative- du secteur des bureaux. Alors qu’encore une fois, le bureau « moderne » est aujourd’hui plutôt en situation de sous-offre… Aux côtés de ces deux véhicules, notre SCPI diversifiée, PFO, a quant à elle délivré en 2023 une performance de 5,70%. Cette performance devrait avoisiner les 6% en 2024. Compte tenu de son point bas de valorisation affiché l’an dernier -suite à la révision de son prix- les épargnants sont nombreux à saisir cette opportunité pour entrer sur cette SCPI.
Ce qui est paradoxal, d’ailleurs, c’est que PFO est la plus ancienne de vos SCPI. Et, pratiquement, l’une des plus anciennes du marché des SCPI…
Laetitia Bernier – Elle a effectivement 25 ans. C’est un point important. Car en souscrivant à une SCPI comme PFO, au-delà de la performance que j’ai soulignée (5,70% en 2023), qui est une belle performance, les épargnants accèdent aussi à un produit sur lequel ils ont une réelle visibilité. Ils peuvent « regarder dans le rétroviseur ». Observer comment ce véhicule s’est comporté au fil du temps. Et apprécier tout le travail d’asset management qui a été fait par la société de gestion…
Parlons effectivement de ce travail d’asset management. Pour créer de la liquidité, il y a la collecte. Il y a aussi les cessions d’actifs. Sous réserve, comme le rappelait récemment Jean-Marc Coly, ex-président de l’ASPIM, de ne pas « brader » le patrimoine existant, au détriment des souscripteurs qui seraient restés dans les SCPI. Chez Perial, comment gérez-vous d’éventuels plans de cession ? Sont-ils programmés ? Ou agissez-vous davantage au fil de l’eau ?
Laetitia Bernier – Nous n’avons pas mis en place de plan de cession. Tout simplement parce que, jusqu’à présent, le marché ne nous semblait pas propice à céder des actifs tout en défendant les intérêts des épargnants présents dans nos fonds. Nous sommes donc bien en phase avec la remarque de l’ex-président de l’ASPIM… En revanche, dans les mois à venir, nous ne nous interdisons pas, en fonction de l’évolution des marchés immobiliers, de céder certains actifs. Parce que ces actifs ne répondraient plus à la stratégie du fonds. Ou parce que le moment serait opportun pour dégager une plus-value. Qui profiterait donc à l’ensemble des souscripteurs. Si nous réalisons des cessions, ce sera donc plutôt de manière sporadique. Et en fonction des opportunités.
Donc, des cessions « choisies », et non pas « subies », c’est bien ça l’idée…
Laetitia Bernier – Ce sera un choix, tout à fait.
Revenons sur le marché des SCPI. Il est, on le sait, désormais à deux vitesses pour les gestionnaires. D’un côté, le marché des « anciens ». De l’autre, celui des « modernes ». Ceux qui, pour l’essentiel, continuent de collecter. Et qui lancent de nouveaux produits. Mais certains « anciens » ont réagi, en lançant à leur tour de nouveaux véhicules. Quid chez Perial ? Allez-vous, vous aussi, proposer de nouvelles offres au marché ?
Laetitia Bernier – Si l’on proposait des offres nouvelles au marché, ce serait dans le cadre de la gestion de notre gamme de SCPI. Nous en gérons déjà 4, je vous le rappelle. Mais, oui, effectivement, nous voulons saisir les opportunités du marché. Tout en respectant la cohérence de nos gammes. C’est dans ce cadre-là que nous devrions lancer une nouvelle SCPI dans la deuxième partie de l’année 2024. Ainsi qu’un autre véhicule immobilier, mais qui ne sera pas une SCPI…
Pas de fusion à l’horizon ? Car, là encore, certains gestionnaires, précisément pour rationaliser leurs gammes, pratiquent des fusions entre véhicules. Est-ce à l’ordre du jour chez Perial ?
Laetitia Bernier – Notre gamme est tout à fait cohérente. Elle se décline autour de nos deux SCPI de bureau. L’une investie dans le Grand Paris. L’autre en France et en zone euro. Elle compte également une SCPI diversifiée, PFO, que j’évoquais précédemment. Investie aussi, quant à elle, en France et en zone euro. Et enfin PF Hospitalité Europe, investie exclusivement hors de France sur la thématique de l’accueil et de l’hébergement. Donc, gamme cohérente. Et pas de fusion en perspective.
Dernière question. Quels arguments commerciaux mettez-vous aujourd’hui en avant en tant que « vieille société de gestion » face aux « jeunes pousses » ?
Laetitia Bernier – Deux arguments. D’abord l’expertise, le track record de la société de gestion, son savoir-faire en tant qu’asset manager. Et le deuxième argument, le point bas sur nos SCPI. C’est donc le bon moment pour y investir…
L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Le versement des dividendes n’est pas garanti et peut évoluer de manière aléatoire. Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide et doit s’envisager sur le long terme. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, elles ne sont pas constantes dans le temps et ne constituent en aucun cas une garantie future de performance ou de capital.
Propos recueillis le 25 juin 2024
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A propos de Perial AM(i)
Perial Asset Management gère plus 5,9 milliards d’euros au 31/12/2023, distribue des produits SCPI, OPPCI et SCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management gère plus de 500 immeubles, plus de 1 300 entreprises locataires pour le compte de ses plus de 57 000 associés, porteurs de parts de SCPI, OPPCI et SCI.
- Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Au 30 juin 2024.
