La collecte des fonds viagers en unités de compte s’est assagie. Leurs performances aussi. ViaGénérations et Silver Avenir, en phase d’investissements, pourraient être rejoints prochainement par un véhicule de même nature…
Les fonds viagers poursuivent gentiment leur croissance. Mais à un rythme bien moins effréné qu’en 2021, année de très forte collecte pour les fonds viagers. A l’époque, ViaGénérations, l’historique unité de compte immobilière gérée par Turgot Asset Management, et désormais présentée comme dédiée au « maintien à domicile des seniors », avait collecté près de 600 M€. Plus de quatre fois le montant de sa collecte 2020… Sa concurrente, Silver Avenir, lancée seulement mi-2020, connaissait elle aussi une très forte progression de ses encours. Qui dépassaient, déjà, les 400 M€ fin 2021…
Fonds viagers : une collecte plus régulée
Depuis lors, les robinets de la distribution – exclusivement via des contrats d’assurance-vie – ont été plus sagement régulés. La collecte de ViaGénérations, coupée un temps, a été réactivée en juin dernier sur les canaux Generali et SwissLife. Au 15 septembre dernier, ce fonds viager avait donc recueilli -seulement-quelque 11 M€ de capitaux supplémentaires. Portant ses encours à 1,091 Md€, selon le chiffre donné par Turgot AM dans un communiqué. Contre 1,08 Md€ fin 2022. Côté Silver Avenir, dont la gestion est désormais assurée par Arkéa REIM, un flux plus régulier depuis le début de l’année -de l’ordre de 30 M€ par trimestre- lui a permis de dépasser les 800 M€ d’encours en septembre.
Fonds viagers : des performances toujours attrayantes, mais plus mesurées
Collecte assagie donc, mais aussi performances plus mesurées. Ces deux fonds viagers affichaient en effet auparavant des évolutions de leurs valeurs liquidatives bien supérieures à celles du marché des UC immobilières. ViaGénérations se situait par exemple au-delà de la barre des 6% en 2019 (6,73%) et 2020 (6,81%). Et juste en dessous en 2021 (5,79%). Silver Avenir faisait encore mieux cette année-là (8,80%). Et mieux aussi que sa concurrente en 2022, avec une performance annuelle de 5,31%. Contre +3,12% pour ViaGénérations. Sur 2023, la progression des valeurs liquidatives reste conséquente. Mais moins flamboyante. Au 15 septembre, celle de ViaGénérations affichait une hausse de +3,05%. Celle de Silver Avenir, de +4,95%.
Les fonds viagers investissent plus qu’ils ne collectent
Ces performances seront sans doute encore bien supérieures sur la totalité de l’exercice. Ne serait-ce que parce que l’effet dilutif de la forte collecte des années précédentes n’est plus d’actualité. Les deux fonds viagers, qui sont entrés dans une phase active d’investissements, bénéficient à l’inverse de l’effet relutif de leurs nouvelles acquisitions. ViaGénérations, qui avait déjà investi près de 320 M€ en 2022, annonce 145 M€ supplémentaires sur l’exercice 2023 (au 15 septembre). Silver Avenir en était déjà, au 30 juin, à 140 M€ investis. La première déclare actuellement[1] détenir 486 biens immobiliers, la seconde, 481. Leur ratio d’investissement en biens immobiliers est donc désormais plus en phase avec leur positionnement. Ce ratio était de 79,8% au 30 juin dernier pour Silver Avenir. Et de 74,6%, au 15 septembre, pour ViaGénérations.
Bientôt un nouveau véhicule chez Etxea Capital ?
Ces deux véhicules, qui partagent donc le même crédo -acquérir des biens immobiliers résidentiels selon la formule dite du viager sans rente[2]-, seront sans doute prochainement concurrencés par un nouveau fonds construit autour du même principe. Et pour cause : Charlotte Evanguelidis, aujourd’hui présidente de la société de gestion Etxea Capital -celle-là même qui s’apprête à lancer Novalife, un fonds spécialisé sur la thématique du viager-, est à l’origine des deux fonds précédents… Une nouvelle aventure dans laquelle l’ont d’ailleurs rejoint des « anciens » de ses épopées précédentes. Notamment Zoé Bach, ex-responsable des relations partenaires chez Turgot AM, ex-responsable développement et distribution de Silver Avenir, maintenant directrice développement et communication d’Etxea Capital. Ou Bernard Le Bras, ex-dirigeant de Suravenir, associé-fondateur de cette nouvelle structure…
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A propos de ViaGénérations(i)
La SCI ViaGénérations est un FIA réservé aux investisseurs professionnels et distribué sous forme d’unité de compte (UC) dans des contrats d’Assurance Vie et Plans d’Epargne Retraite. Son objet est le maintien à domicile de nos aînés. Le fonds achète la « nue-propriété » de biens immobiliers résidentiels en payant à l’acquisition un capital sans rente à ses vendeurs à qui il concède un droit viager : droit d’usage et d’habitation ou usufruit viager. Les seniors trouvent ainsi au travers de cette solution un moyen de rester chez eux ad vitam (souhait de 96% d’entre eux), et de bénéficier de liquidités supplémentaires importantes leur permettant de faire face à leurs besoins : financement de leurs retraites, de leur dépendance, des donations à leurs enfants et petits-enfants.
A propos de Silver Avenir(i)
La Société Civile Immobilière à capital variable « Silver Avenir » est un FIA (Fonds d’Investissement Alternatif) géré par Arkéa REIM. Elle est accessible exclusivement en unité de compte au sein d’un contrat d’assurance-vie. La SCI ne fait pas appel public à l’épargne et n’est pas agréée par l’AMF. L’objet principal de la SCI « Silver Avenir » est de permettre le maintien à domicile des seniors ayant besoin de compléments de ressources pour financer leur retraite et/ ou leur dépendance par l’acquisition et la gestion de leurs biens immobiliers, que ce soit en pleine propriété avec droit d’usage et d’habitation ou en nue-propriété avec usufruit.
A propos d’Etxea Capital(i)
Etxea Capital est une société de gestion d’actifs indépendante offrant des solutions d’investissement innovantes et personnalisées aux clients institutionnels et privés. Grâce à nos parcours respectifs dans le développement de solutions immobilières, notamment dans le 100% bouquet, l’équipe d’Etxea Capital se retrouve naturellement unie et animée par le désir d’apporter des solutions qui répondent à des enjeux sociétaux majeurs : réduire notre impact environnemental, répondre à la crise du logement, retrouver du pouvoir d’achat et maintenir à leur domicile les seniors. Chacun apporte son expertise, son talent et sa personnalité à cet objectif commun : être utile, indépendant et durable. Créée en février 2023 et incarnée par Charlotte Evanguelidis (Présidente) et Frédérique Pradels (Directrice Générale), Etxea Capital rassemble les experts du viager, une histoire qui s’écrit depuis plus de 10 ans.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Au 15 septembre 2023.
[2] Ou du « tout bouquet ». Dans ce système de viager, la transaction englobe à la fois le capital initial – le « bouquet » – et la rente à vie, traditionnellement versés séparément dans les viagers classiques. La totalité du prix est donc payée comptant au vendeur. Ce prix correspond à la valeur du bien libre minorée d’une décote de l’ordre de 30% à 50%, qui correspond à la valeur locative capitalisée en fonction de l’espérance de vie du vendeur.
