Articles

ViaGénérations surfe sur la vogue du viager

L’unité de compte lancée en 2017 par Turgot AM dépasse désormais les 120 M€ d’encours. Surtout, elle affiche une performance assez impressionnante dans un contexte désormais anxiogène pour les formules de placement : +9,01% sur un an glissant. Mais visiblement porteur pour les produits exploitant le mécanisme du viager. Explications.  

+6,42% en 2018. +6,73% en 2019. Et déjà +9,01% sur un an glissant, à mi-octobre… La SCI ViaGénérations impressionne par le niveau de ses performances. « Ces résultats sont supérieurs à notre objectif de performance annuelle de 5%. Ils s’expliquent en partie par des facteurs techniques », reconnait d’ailleurs Thibault Corvaisier, directeur de la gestion immobilière chez Turgot AM. Son portefeuille ayant dorénavant atteint une taille critique confère toutefois à ViaGénérations « une grande stabilité pour ses performances futures », ajoute-t-il.

La formule du viager sans rente ou du « tout bouquet »

ViaGénérations est un fonds viager -une SCI accessible uniquement via l’assurance vie- lancé par Turgot AM en septembre 2017. Son crédo : acquérir des biens immobiliers résidentiels selon la formule dite du viager sans rente. Ou du « tout bouquet ». La transaction englobe en effet à la fois le capital initial – le « bouquet » – et la rente à vie, traditionnellement versés séparément dans les viagers classiques. Le vendeur touche donc un capital correspondant à la valeur totale du bien occupé sans rente. Devenu locataire, l’ancien propriétaire conserve néanmoins un droit d’usage et d’habitation jusqu’à la fin de sa vie. Bien entendu, le prix d’achat se positionne, comme dans le viager classique, en deçà de la valeur libre du bien. La décote, correspondant à la valeur locative capitalisée en fonction de l’espérance de vie du vendeur, est « de l’ordre de 40% », précise Thibault Corvaisier.

Une opération « gagnant-gagnant »

La formule du viager sans rente a le mérite de fixer le coût financier de l’opération dès l’origine. L’acheteur n’aura pas à verser de rente supplémentaire si le crédit-rentier -qui n’en est d’ailleurs pas un, dans cette hypothèse- vit plus longtemps que prévu. L’acquéreur devra néanmoins supporter un coût d’opportunité. Qui l’empêchera de vendre le bien sans décote tant que celui-ci est encore occupé. Côté vendeur, ce type de viager n’est pas non plus défavorable. Celui-ci conserve l’usage de son bien, comme dans un viager classique. Et touche immédiatement un capital plus important que dans le viager avec rente. Une somme qu’il pourra d’ailleurs transmettre en partie ou en totalité à ses enfants. Les héritiers ne seront en outre pas lésés si l’occupant venait à décéder prématurément. Puisque l’intégralité de la valeur du logement aura été versée lors de la vente initiale.

D’où vient la performance ?

« C’est une formule gagnant-gagnant. Qui apporte aux seniors une solution innovante face aux problématiques du financement de la retraite et de la dépendance», revendique d’ailleurs Thibault Corvaisier. Mais qu’en est-il côté investisseurs ? Dans le viager traditionnel, l’acquéreur ne connait en réalité la performance -ou contre-performance…- de son investissement que lorsque le crédit-rentier décède. Et que le bien a été revendu. Or, pour l’heure, ViaGénérations ne dispose que de 8 logements libérés -dont 6 pour cause de décès- sur un portefeuille d’un peu moins de 95 actifs[1]. Et un seul a été revendu. Comment, alors, expliquer la performance exceptionnelle du fonds depuis sa création ? L’évolution de la valeur liquidative – +20,01% depuis le lancement[2] – provient, en fait, de « plusieurs moteurs de performance », comme l’explique Thibault Corvaisier (voir article sur les moteurs de performance d’un fonds viager).

Calculs actuariels

Turgot AM tient en effet compte de plusieurs facteurs pour actualiser la valeur des parts de la SCI. Certains sont assez évidents. Comme la réévaluation immobilière des actifs détenus, à dire d’experts, dont la progression est répartie sur l’ensemble de l’année. D’autres relèvent du calcul statistique. Comme le « gain technique sur les acquisitions ». Ce gain, explique Turgot AM , « reflète la différence entre les tables de mortalité utilisées par l’équipe de gestion de ViaGénérations, plus conservatrices que celles de l’Insee ». Ou bien encore le « gain actuariel ». Ce dernier englobe à la fois la « reconstitution mécanique de la nue-propriété au fil du temps » et « l’actualisation du risque de mortalité ». C’est également dans ce poste que l’on retrouve la plus-value potentielle générée lors de la libération d’un bien pour cause de décès.

Transparence

S’ajoute enfin à ces moteurs de performance celui de la poche liquidité. Et s’en retranchent divers postes de charges, tels que les frais de gestion ou les provisions pour travaux… Le calcul est donc, on le voit, assez complexe pour les non-spécialistes de l’actuariat. Jusqu’à donner l’impression d’une certaine « virtualité ». Il a néanmoins le mérite de la transparence. Puisque le détail de l’évolution de chacune de ces poches est fourni lors des reporting trimestriels. Dans le dernier disponible, celui du 2e trimestre 2020, on apprend ainsi que la poche « gain technique sur acquisitions » a contribué à hauteur de 1,24% de la performance nette de la SCI sur le trimestre. Le gain actuariel se situe à hauteur de 0,38%. La réévaluation immobilière à 0,18%. Et la poche liquidité, à 0,16%.

Une poche de sécurité de 30% de l’actif

Il convient d’ailleurs de souligner que cette poche monétaire, précisément pour des raisons de liquidité, est maintenue à un niveau élevé : 30% de l’actif du fond. « C’est une exigence de nos partenaires assureurs[3] », précise Thibault Corvaisier. Une sécurité de bon aloi, si le robinet de la collecte venait à se tarir brusquement. C’est d’ailleurs ce seuil -30%- qui a été retenu pour les OPCI Grand Public. Un risque de liquidité qui n’est pas d’actualité pour ViaGénérations qui connait, au contraire, une accélération de sa collecte. Au premier trimestre, son niveau mensuel est passé de 4 à 9 M€. Portant la collecte trimestrielle à 19,2 M€. Légèrement en baisse sur le 2e trimestre, effet Covid oblige, elle résiste néanmoins, à 14,1 M€. Et serait repartie à la hausse au 3e trimestre.

Collecte maîtrisée

« Notre objectif est de rester sur une collecte maîtrisée, de l’ordre de 10 M€ par mois. Avec l’ambition de dépasser les 130/140 M€ d’encours d’ici la fin de l’année », explique Thibault Corvaisier. Ce dernier semble vouloir jouer la sécurité. « Si nous ne sommes plus en capacité d’acheter des actifs intéressants, nous stopperons les souscriptions », affirme-t-il. Ce n’est pas encore le cas. Début septembre, une vingtaine de biens étaient en cours d’acquisition. Ce qui devrait porter au-delà de la centaine le nombre d’actifs présents au sein du portefeuille. Maintenant que ce dernier a atteint sa taille critique, « nous achetons des biens de plus grande taille unitaire », précise le gestionnaire. D’une valeur supérieure au million d’euros en valeur libre. Soit des acquisitions, en valeur occupée, de l’ordre de 600 à 700 K€. Plutôt du haut de gamme, donc.

Accentuation de la concurrence

Mais le marché est de plus en plus tendu. Le viager attire les convoitises. Surtout depuis le début de la crise sanitaire, pour des raisons malheureusement évidentes… Aux côtés des acteurs traditionnels, les « viagéristes » tels que Renée Costes Viager, qui achètent des biens en direct, d’autres intervenants se positionnent sur le créneau. Dernier en date : proprietesprivees.com, qui vient d’annoncer l’ouverture d’une branche dédiée à cette activité. Les formules collectives semblent aussi se multiplier. Après les pionniers, comme Certivia, d’autres gestionnaires -et assureurs- s’intéressent de nouveau au sujet. Comme Suravenir, qui vient de lancer la SCI Silver Avenir en partenariat avec Arkea Investment Services. Un produit en tout point identique, à priori, à ViaGénérations. Et pour cause. La gérante de Silver Avenir, Charlotte Evanguelidis, est l’ancienne gérante de ViaGénérations…

Digitalisation du processus de sourcing

Pour résister et se différencier sur ce marché où le nerf de la guerre sera en partie la capacité à sourcer les biens les plus attractifs, Turgot AM vient d’ailleurs de lancer un nouvel outil de pricing en ligne. Destinée à faciliter le travail de ses apporteurs d’affaires -agents immobiliers, family office, mais aussi conseillers en gestion de patrimoine-, cette solution leur permettra de « déterminer en quelques clics l’estimation du montant du capital net d’impôt dont pourraient bénéficier leurs clients. S’ils décidaient de céder la nue-propriété de leur bien immobilier à la SCI ViaGénérations », explique Turgot AM dans un communiqué. Thibault Corvaisier est bien conscient de l’enjeu. La force et la pérennité du business model du fonds viager « tient à notre capacité à digitaliser le processus de sourcing », reconnait-il. Un constat d’autant plus pertinent en période de crise sanitaire…

Frédéric Tixier

[1] Au 15 octobre 2020
[2] Au 15 octobre 2020
[3] La SCI ViaGénérations est actuellement distribuée par Intencial Patrimoine et Ageas, au sein de leurs enveloppes assurance vie ou PER


Lire aussi

Quels sont les moteurs de performance -et les risques – d’un fonds viager ?

Alexandre Dumas a négocié une rente viagère

L’avenir du viager…un article de 2010


A propos de Turgot AM(i)

Société de gestion de portefeuille créée à Paris en 2008 et agréée auprès de l’AMF sous le numéro GP-08000055, Turgot AM gère une gamme de produits investis sur les principaux marchés (actions, obligations et immobilier) pour le compte de clients privés et institutionnels. Turgot AM est intégrée au Groupe Turgot Capital qui gère 420 millions d’euros d’actifs au 14 août 2020.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Quels sont les moteurs de performance - et les risques - d’un fonds viager ?

Le fonds viager est une idée d’investissement séduisante sur le papier. Mais, attention, les barrières à l’entrée sont importantes. Sans portefeuille à la création du fonds, la route est longue avant de produire des revenus solides et stables. Ce type de véhicule nécessite une gestion financière rigoureuse. Les explications de Thibault Corvaisier, directeur de la gestion immobilière de la SCI ViaGénérations, chez Turgot AM.

D’où proviennent les capitaux investis d’un fonds viager ?

Un fonds viager est un fonds professionnel rentrant dans la catégorie FIA (Fonds d’Investissement Alternatif comme l’ensemble des fonds immobiliers). Y investissent principalement des assureurs qui peuvent le distribuer sous forme d’Unité de Compte à leur clientèle CGP. C’est ainsi que le client particulier peut se voir proposer cet investissement dans des contrats d’assurance-vie et Plan d’Épargne Retraite. Et que le fonds collecte des capitaux qu’il peut investir.

Comment sont investis les capitaux d’un fonds viager ?

Le fonds, ViaGénérations en l’occurrence, a pour objet « le maintien à domicile des personnes âgées ». Il investit sur le marché immobilier résidentiel en France dans des maisons ou appartements, résidences principales de personnes âgées de plus de 65 ans. Il paye aux seniors à l’acquisition la totalité de la valeur occupée du bien sans rente.

La mutualisation du risque de mortalité possible grâce à l’antériorité et la taille du fonds

A la différence d’un investissement direct en viager, le fonds viager achète de nombreux biens et mutualise le risque de mortalité. Plus le portefeuille de biens est important, plus le risque est mutualisé. Et plus l’espérance de vie moyenne va converger vers l’espérance de vie « théorique » émanant des tables de mortalité utilisées. C’est le principe de la loi de probabilité des grands nombres qui s’applique dès lors que l’échantillon de biens est suffisamment représentatif (50 à 70 biens minimum). Et que ces calculs sont pondérés des ratios hommes/femmes/couples, et des montants d’investissements attachés.

Une offre transparente sans rente : pas de pari sur la mort

Dès lors que la mutualisation du risque de mortalité est une réalité, le fonds viager n’a aucun intérêt à payer la valeur du bien sous forme de rentes viagères. Cette formule est un frein avéré au développement de ce marché. Et elle véhicule une image négative de pari sur la mort. Le fonds peut verser un capital important à l’acquisition et s’affranchir de cet aléa. Les seniors souhaitant bénéficier de rentes futures pourront alors se tourner vers des assureurs. Dont c’est un des métiers de transformer un montant fixe en des rentes viagères futures.

Un gain à l’acquisition pour rémunérer le risque porté sur les tables de mortalité

Le fonds viager porte nonobstant un risque sur les tables de mortalité utilisées. En effet, même si elles sont prospectives, rien ne dit qu’elles correspondront à la réalité que nous observerons demain. Pour se prémunir contre ce risque porté sur la durée moyenne du portefeuille, le fonds viager, à l’image des assureurs, utilise des tables plus conservatrices. Lui permettant de rémunérer ce risque au travers d’un gain à l’acquisition.

L’évolution du marché immobilier résidentiel influe sur la performance du fonds

De manière classique et comme pour tout investissement, une partie de la performance peut se faire à l’achat. Non sur la décote, qui reflète la valeur économique du bien. Mais sur la valeur libre de référence du bien.

De même, et pendant la durée d’investissement, le fonds viager tirera également sa performance de la revalorisation annuelle du marché immobilier résidentiel par un expert indépendant. L’évolution du marché immobilier impactera la performance du fonds à hauteur de sa quote-part nue-propriétaire.

Enfin, une fois que le fonds récupère la pleine propriété du bien, il est susceptible de réaliser une performance sur la vente du bien, par rapport au prix d’expertise sur la base duquel le bien a été valorisé dans le fonds.

La sécurisation d’une performance minimum grâce à la reconstitution mécanique de la nue-propriété

L’un des principaux avantages d’un fonds de démembrement comme le fonds viager est d’acquérir des biens à un prix décoté. La décote à l’achat correspond, d’une certaine manière, à l’ensemble des loyers futurs sur la durée d’espérance de vie théorique. Les investisseurs vont donc bénéficier, au fur et à mesure que le temps passe, d’une revalorisation de la nue-propriété. Que nous pouvons rapprocher d’un loyer « déjà encaissé et donc sécurisé ».


Un complément de performance en cas d’achat à un couple

Il en sera de même lorsque le bien est acheté à un couple et que l’un des deux décède. Puisque l’espérance de vie d’un couple est mathématiquement plus importante que l’espérance de vie la plus élevée du couple.  C’est la démonstration chiffrée que « l’amour rend plus fort ». Même s’il est également démontré, dans la réalité, que lorsque l’un des deux décède, l’autre le rejoint 18 mois plus tard…

Une performance supplémentaire en cas de départ volontaire du senior

Dans le cas particulier où le fonds achète la pleine propriété d’un bien, et concède au senior un droit d’usage et d’habitation, le senior bénéficie d’un droit lui permettant de bénéficier d’un complément de prix en cas de départ anticipé volontaire. Celui-ci est renseigné dans l’acte authentique de la vente. Ce droit procure, en cas d’exercice, un complément de performance pour le fonds.

Des provisions par prudence pour anticiper et couvrir les risques futurs

Dans la formule de viager sans rente, le vendeur continue à payer ses charges. Comme il le faisait lorsqu’il était propriétaire. Ces charges sont intégrées dans le prix d’acquisition initial payé par ViaGénérations. Seules les charges pour gros travaux, régies par l’article 666 du Code civil, restent à la charge du fonds. Et nécessitent donc d’être provisionnées pour faire face à un impondérable.

Voilà les grandes lignes expliquant la dynamique d’un fonds viager et les nombreux moteurs de performance sur lesquels la SCI ViaGénérations va pouvoir capitaliser au fur et à mesure que le fonds se développe, certains moteurs n’apparaissant qu’avec l’antériorité du fonds.

Thibault Corvaisier


Lire aussi

ViaGénérations surfe sur la vague du viager


A propos de Turgot AM(i)

Société de gestion de portefeuille créée à Paris en 2008 et agréée auprès de l’AMF sous le numéro GP-08000055, Turgot AM gère une gamme de produits investis sur les principaux marchés (actions, obligations et immobilier) pour le compte de clients privés et institutionnels. Turgot AM est intégrée au Groupe Turgot Capital qui gère 420 millions d’euros d’actifs au 14 août 2020.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société