Les fonds viagers font de plus en plus recette

ViaGénérations, l’unité de compte lancée en 2017 par Turgot AM, a franchi le cap des 200 M€ d’encours fin mars. Silver Avenir, produit concurrent chez Arkea IS et Suravenir, qui s’est ouvert aux souscriptions en octobre 2020, dépasse déjà les 150 M€. Un succès qui s’explique par la montée en puissance des viagers « 100% bouquet ». Mais surtout par la rentabilité jusqu’à présent offerte par ce type de véhicule, supérieure à 6%…

La SCI ViaGénérations, une unité de compte lancée en octobre 2017 par Turgot AM, pesait à peine 30 M€ en mai 2019. Sa collecte s’est déjà accélérée en 2020. Son rythme trimestriel était alors compris entre 15 et 20 M€, comme l’expliquait en octobre dernier Thibault Corvaisier, directeur de la gestion immobilière chez Turgot AM. Mais, depuis le début de l’année, c’est l’explosion des souscriptions…

Explosion de la collecte de ViaGénérations au 1er trimestre

« La collecte a été multipliée par 4 sur le 1er trimestre 2021. Pour atteindre 72 M€, une collecte équivalente à celle de l’année 2020 », révèle Turgot AM dans un communiqué. ViaGénérations a, de ce fait, franchi le cap des 218 M€ sous gestion le 31 mars dernier. Pour expliquer cet emballement, Turgot AM met en avant plusieurs facteurs. C’est d’abord, bien sûr, le « track record » de ViaGénérations qui plaide en sa faveur. L’UC aligne trois exercices à plus de 6%. +6,42% en 2018. +6,73% en 2019. Et encore mieux en 2020 : + 6,81%. Sur le 1er trimestre, ViaGénérations affiche déjà une progression de 2,27% de sa valeur liquidative. Soit une performance cumulée, depuis sa création, de 24,08%. De quoi, effectivement, attirer les investisseurs…

La force des partenariats avec les distributeurs

Encore faut-il disposer des réseaux ad hoc pour recueillir les souscriptions. L’augmentation de la collecte de ViaGénérations tient donc aussi à l’élargissement de ses partenariats. Déjà distribuée dans les contrats d’Ageas Patrimoine et du groupe Apicil, l’UC l’est également désormais, depuis fin 2020, dans ceux de Swiss Life. ViaGénérations a aussi conquis directement de petits institutionnels. La capacité de distribution est l’atout dont dispose nativement Silver Avenir. Cette autre unité de compte viagère est en tout point identique à ViaGénérations. Et pour cause. La gérante de Silver Avenir, Charlotte Evanguelidis, est l’ancienne gérante de ViaGénérations. Cette nouvelle SCI a été lancée mi-2020 par Suravenir, en partenariat avec Arkea Investment Services. « Seedée » à hauteur de 30 M€ par l’assureur, elle a réussi à collecter 50 M€ l’an dernier. Et déjà plus de 100 M€ sur le 1er trimestre 2021…

Multiplications des offres sur le marché du viager

Au 15 avril, Silver Avenir affichait un encours de plus de 168 M€… Et une progression de sa valeur liquidative de 14,18% depuis sa création. Sa collecte risque donc d’être fulgurante cette année. Ces deux UC ne sont pas, loin s’en faut, les seuls véhicules ou opérateurs à s’intéresser au marché du viager. Outre les acteurs traditionnels, de plus en plus d’acteurs financiers se positionnent sur ce créneau porteur. Au risque de déstabiliser un marché qui n’est sans doute pas extensible ? Selon Turgot AM, l’offre serait au contraire en train de se structurer. Les « viagéristes » se multiplient. « Ils couvrent désormais tout le territoire », explique la société de gestion. Et les opportunités en matière de viagers « sans rente » seraient de plus en plus nombreuses.

Le viager devient un investissement « socialement responsable »

Comme la plupart des nouveaux entrants, ViaGénérations et Silver Avenir ne s’intéressent en effet qu’à ce type de viager « 100% bouquet[1]». Qui présente l’avantage de fixer le coût financier de l’opération dès l’origine. Car l’acheteur n’aura pas à verser de rente supplémentaire si le crédit-rentier – qui n’en est d’ailleurs pas un, dans cette hypothèse – vit plus longtemps que prévu. Ce type de viager « 3.0 », comme le surnomme Dominique Charrier, le fondateur de Viager Ethique, est en outre un outil « socialement responsable. Qui profite à tous les acteurs ». Aux vendeurs, qui peuvent ainsi financer leur fin de vie, tout en restant dans leur domicile. Aux acheteurs, qui acquièrent un actif à une valeur décotée, sans aléas. Et à la société tout entière, en répondant « à la double problématique de l’autonomie des personnes âgées et du financement de la dépendance ».

La capacité de sourcing des fonds viagers est déterminante

Le viager serait donc en train de changer de visage. «Il s’affranchit jour après jour des clichés qui l’ont rendu célèbre », affirme même Turgot AM. Reste qu’en termes de placement, une règle immuable demeure : la qualité des actifs. Les fonds viagers seront donc jugés, au-delà de leurs performances actuarielles, sur leur capacité à sourcer les opérations les plus rentables…

Frédéric Tixier


[1] Dans ce système de viager, la transaction englobe à la fois le capital initial – le « bouquet » – et la rente à vie, traditionnellement versés séparément dans les viagers classiques. La totalité du prix est donc payée comptant au vendeur. Ce prix correspond à la valeur du bien libre minorée d’une décote de l’ordre de 30% à 50%, qui correspond à la valeur locative capitalisée en fonction de l’espérance de vie du vendeur.


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A propos de ViaGénérations(i)

La SCI ViaGénérations défend un objectif sociétal : accompagner la transition démographique en favorisant le maintien à domicile des seniors tout en augmentant leur pouvoir d’achat. Elle propose aux investisseurs une perspective de plus-value à long terme sur un patrimoine immobilier constitué de biens acquis avec une décote d’environ 50%, en nue-propriété, auprès de seniors conservant le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit de leur bien. La SCI est réservée uniquement à des investisseurs professionnels au sens de la directive MIF II et distribuée exclusivement via des contrats d’assurance-vie. Son encours au 31 mars 2021 est de 218 M€.

A propos de Silver Avenir(i)

Silver Avenir permet aux investisseurs d’accéder à de l’immobilier résidentiel de qualité, avec une décote de 40% en moyenne. L’UC est accessible à la souscription en permanence et sa liquidité est assurée par l’assureur. S’appuyant sur une équipe dédiée et experte sur cette classe d’actifs, Silver Avenir affiche une forte sélectivité dans ses critères d’investissement : environ 2% des biens proposés sont sélectionnés. L’unité de compte Silver Avenir est disponible au sein des contrats NaviG’Patrimoine et Patrimoine Options.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société