Quels sont les moteurs de performance - et les risques - d’un fonds viager ?

Le fonds viager est une idée d’investissement séduisante sur le papier. Mais, attention, les barrières à l’entrée sont importantes. Sans portefeuille à la création du fonds, la route est longue avant de produire des revenus solides et stables. Ce type de véhicule nécessite une gestion financière rigoureuse. Les explications de Thibault Corvaisier, directeur de la gestion immobilière de la SCI ViaGénérations, chez Turgot AM.

D’où proviennent les capitaux investis d’un fonds viager ?

Un fonds viager est un fonds professionnel rentrant dans la catégorie FIA (Fonds d’Investissement Alternatif comme l’ensemble des fonds immobiliers). Y investissent principalement des assureurs qui peuvent le distribuer sous forme d’Unité de Compte à leur clientèle CGP. C’est ainsi que le client particulier peut se voir proposer cet investissement dans des contrats d’assurance-vie et Plan d’Épargne Retraite. Et que le fonds collecte des capitaux qu’il peut investir.

Comment sont investis les capitaux d’un fonds viager ?

Le fonds, ViaGénérations en l’occurrence, a pour objet « le maintien à domicile des personnes âgées ». Il investit sur le marché immobilier résidentiel en France dans des maisons ou appartements, résidences principales de personnes âgées de plus de 65 ans. Il paye aux seniors à l’acquisition la totalité de la valeur occupée du bien sans rente.

La mutualisation du risque de mortalité possible grâce à l’antériorité et la taille du fonds

A la différence d’un investissement direct en viager, le fonds viager achète de nombreux biens et mutualise le risque de mortalité. Plus le portefeuille de biens est important, plus le risque est mutualisé. Et plus l’espérance de vie moyenne va converger vers l’espérance de vie « théorique » émanant des tables de mortalité utilisées. C’est le principe de la loi de probabilité des grands nombres qui s’applique dès lors que l’échantillon de biens est suffisamment représentatif (50 à 70 biens minimum). Et que ces calculs sont pondérés des ratios hommes/femmes/couples, et des montants d’investissements attachés.

Une offre transparente sans rente : pas de pari sur la mort

Dès lors que la mutualisation du risque de mortalité est une réalité, le fonds viager n’a aucun intérêt à payer la valeur du bien sous forme de rentes viagères. Cette formule est un frein avéré au développement de ce marché. Et elle véhicule une image négative de pari sur la mort. Le fonds peut verser un capital important à l’acquisition et s’affranchir de cet aléa. Les seniors souhaitant bénéficier de rentes futures pourront alors se tourner vers des assureurs. Dont c’est un des métiers de transformer un montant fixe en des rentes viagères futures.

Un gain à l’acquisition pour rémunérer le risque porté sur les tables de mortalité

Le fonds viager porte nonobstant un risque sur les tables de mortalité utilisées. En effet, même si elles sont prospectives, rien ne dit qu’elles correspondront à la réalité que nous observerons demain. Pour se prémunir contre ce risque porté sur la durée moyenne du portefeuille, le fonds viager, à l’image des assureurs, utilise des tables plus conservatrices. Lui permettant de rémunérer ce risque au travers d’un gain à l’acquisition.

L’évolution du marché immobilier résidentiel influe sur la performance du fonds

De manière classique et comme pour tout investissement, une partie de la performance peut se faire à l’achat. Non sur la décote, qui reflète la valeur économique du bien. Mais sur la valeur libre de référence du bien.

De même, et pendant la durée d’investissement, le fonds viager tirera également sa performance de la revalorisation annuelle du marché immobilier résidentiel par un expert indépendant. L’évolution du marché immobilier impactera la performance du fonds à hauteur de sa quote-part nue-propriétaire.

Enfin, une fois que le fonds récupère la pleine propriété du bien, il est susceptible de réaliser une performance sur la vente du bien, par rapport au prix d’expertise sur la base duquel le bien a été valorisé dans le fonds.

La sécurisation d’une performance minimum grâce à la reconstitution mécanique de la nue-propriété

L’un des principaux avantages d’un fonds de démembrement comme le fonds viager est d’acquérir des biens à un prix décoté. La décote à l’achat correspond, d’une certaine manière, à l’ensemble des loyers futurs sur la durée d’espérance de vie théorique. Les investisseurs vont donc bénéficier, au fur et à mesure que le temps passe, d’une revalorisation de la nue-propriété. Que nous pouvons rapprocher d’un loyer « déjà encaissé et donc sécurisé ».


Un complément de performance en cas d’achat à un couple

Il en sera de même lorsque le bien est acheté à un couple et que l’un des deux décède. Puisque l’espérance de vie d’un couple est mathématiquement plus importante que l’espérance de vie la plus élevée du couple.  C’est la démonstration chiffrée que « l’amour rend plus fort ». Même s’il est également démontré, dans la réalité, que lorsque l’un des deux décède, l’autre le rejoint 18 mois plus tard…

Une performance supplémentaire en cas de départ volontaire du senior

Dans le cas particulier où le fonds achète la pleine propriété d’un bien, et concède au senior un droit d’usage et d’habitation, le senior bénéficie d’un droit lui permettant de bénéficier d’un complément de prix en cas de départ anticipé volontaire. Celui-ci est renseigné dans l’acte authentique de la vente. Ce droit procure, en cas d’exercice, un complément de performance pour le fonds.

Des provisions par prudence pour anticiper et couvrir les risques futurs

Dans la formule de viager sans rente, le vendeur continue à payer ses charges. Comme il le faisait lorsqu’il était propriétaire. Ces charges sont intégrées dans le prix d’acquisition initial payé par ViaGénérations. Seules les charges pour gros travaux, régies par l’article 666 du Code civil, restent à la charge du fonds. Et nécessitent donc d’être provisionnées pour faire face à un impondérable.

Voilà les grandes lignes expliquant la dynamique d’un fonds viager et les nombreux moteurs de performance sur lesquels la SCI ViaGénérations va pouvoir capitaliser au fur et à mesure que le fonds se développe, certains moteurs n’apparaissant qu’avec l’antériorité du fonds.

Thibault Corvaisier


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A propos de Turgot AM(i)

Société de gestion de portefeuille créée à Paris en 2008 et agréée auprès de l’AMF sous le numéro GP-08000055, Turgot AM gère une gamme de produits investis sur les principaux marchés (actions, obligations et immobilier) pour le compte de clients privés et institutionnels. Turgot AM est intégrée au Groupe Turgot Capital qui gère 420 millions d’euros d’actifs au 14 août 2020.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société