L’immobilier physique n’échappera sans doute pas à la crise sanitaire…

L’IEIF actualise sa vision de l’impact de la crise sanitaire et économique sur le secteur immobilier. L’immobilier physique n’échappera pas au marasme. Mais le marché reste attentiste, tant que les valeurs d’expertise de fin d’année n’auront pas été estimées…   

« Le scénario rêvé que le marché immobilier pourrait enjamber la crise sans trop de dégâts pouvait jusqu’alors paraître crédible. La seconde vague -de la crise sanitaire- le met à mal », estiment Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, deux des senior advisors de l’IEIF dans leur dernier flash Analyse & Prévisions[1].

La possibilité d’une déconnexion entre marchés financiers et marchés physiques

L’Institut est clairement moins optimiste qu’en septembre dernier. Fin août, les signaux envoyés par l’immobilier coté – dont certains segments, comme celui de l’immobilier de commerce, avaient chuté de 65% – étaient certes déjà très négatifs. Ils témoignaient que la crise aurait « un impact très différencié selon les secteurs et la prime de risque associé », comme l’écrivait alors Pierre Schoeffler. Mais pas nécessairement que la décote boursière des foncières se propagerait aux actifs « physiques ». L’indice EDHEC IEIF retraçant l’évolution du prix -indice nu- des principales SCPI investies en immobilier d’entreprise était en effet alors encore « à son niveau de début d’année ».

L’immobilier coté confirme la décote des actifs

D’autres signaux sont venus depuis lors contredire l’hypothèse d’une « déconnexion » entre marchés financiers et marchés physiques. D’abord parce que l’immobilier coté confirme la décote des actifs immobiliers. Notamment des bureaux. La capitalisation boursière des foncières de bureaux était, fin 2019, « proche de l’actif net réévalué ». Les cours actuels font apparaître une décote de l’ordre de 30%. « Corrigée de l’effet de levier financier, et considérant un taux de capitalisation moyen de 4 % sur le Prime en Europe, cette décote implique soit que les loyers ont baissé de 15 %. Soit que le taux de capitalisation a augmenté de 60 points de base. Soit quelque chose entre les deux », constatent les deux analystes de l’IEIF. Ce n’est plus donc simplement la baisse attendue des loyers qui est en cause. Mais bien, aussi, celle de la valeur des actifs.

Dans l’attente des valeurs d’expertise

Les indicateurs sur le marché physique des bureaux sont d’ailleurs également mal orientés. La demande placée en Ile-de-France est en baisse de près de 50%. L’investissement est également en repli. Et le pire est sans doute à venir. L’IEIF craint notamment l’explosion des faillites des entreprises « zombies », maintenues artificiellement en vie par les mesures gouvernementales. Et l’effet, plus durable, de la montée en puissance du télétravail sur la demande placée, et le niveau des loyers à moyen terme. Les marchés et les investisseurs sont toutefois encore dans l’attentisme. « Tant que la valorisation des actifs par les experts en fin d’année restera un point d’interrogation », estime l’IEIF. Qui rappelle que cette valorisation dépend « principalement des perspectives de développement de vaccins ou de traitement contre la maladie »…

Frédéric Tixier

[1] Flash Analyse & Prévisions n°6 – « Alerte au Covid-19 : conséquences pour l’immobilier » – IEIF – 22 octobre 2020


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société