Yann Videcoq, le directeur général d’Arkéa REIM, livre sa vision des marchés immobiliers. De leur potentiel rebond, d’ici la fin de l’année. Et évoque le sujet de la collecte, qui manque cruellement à certaines SCPI. Interview.
Certains gestionnaires de SCPI sont aujourd’hui confrontés à des problèmes de liquidité. Comment analysez-vous cette crise ? Peut-elle conduire à la disparition de certains acteurs…
Yann Videcoq – Je ne suis pas inquiet pour les gestionnaires. Pour certains véhicules, il faut sans doute faire attention. Mais je pense que cette crise peut se résoudre. Les SCPI sont des véhicules aujourd’hui très anciens, avec plus de 50 ans d’existence. Elles n’ont toutefois connu le succès que depuis une dizaine d’années.
Et elles ont déjà connu des crises…
Yann Videcoq – Oui, comme celle des années 90. Mais il s’agissait alors encore d’un marché de niche, qui ne concernait que très peu d’épargnants. Une analogie plus pertinente avec la situation actuelle est la crise qui a frappé les fonds immobiliers ouverts allemands, dans le sillage de la crise des subprime des années 2007-2008. Ces fonds sont un peu l’équivalent des SCPI. Suite à cette crise, ils se sont fermés pendant plusieurs années. Autrement dit, les épargnants qui en détenaient ne pouvaient plus les vendre. Depuis, ces fonds se sont rouverts. Les épargnants ont pu récupérer leur argent. Et ces fonds existent toujours.
Et donc…
Yann Videcoq – Donc, il faut effectivement gérer au mieux ce sujet de liquidité. Ce qui implique notamment, pour les SCPI, des plans d’arbitrages intelligents. Je pense que les gérants ont suffisamment d’expérience aujourd’hui pour les mener à bien. Surtout que l’on arrive dans une phase différente pour les marchés immobiliers. Selon nous, ils sont en train d’atteindre un plancher en termes de valorisation. Il est difficile de déterminer quand ce plancher sera touché. Mais nous pensons que cela sera avant la fin de l’année 2024. L’immobilier, tout le monde le sait, est cyclique. Les marchés vont donc nécessairement finir par rebondir…
Il semblerait qu’effectivement le pire de la purge soit passé. Partagez-vous ce sentiment ? Et qu’en est-il du niveau des transactions. Et des prix…
Yann Videcoq – Ce sentiment, nous le partageons. Mais il faut rester humble dans les prévisions. Le contexte est très perturbé, notamment en raison de conflits géopolitiques majeurs. La moindre nouvelle étincelle peut avoir des impacts très forts sur l’économie. Et donc sur l’immobilier. L’exercice de la prévision est de ce fait encore plus compliqué que d’habitude. Toutefois, mon sentiment, en tant qu’opérateur du marché, et que je confronte à ceux de bon nombre d’experts, est que 2024 devrait être l’année du « point bas ». Interviendra-t-il au 2T ? Au 4T ? Sans doute, plus probablement, vers la fin de l’année…
Certains courtiers chiffrent le volume des transactions à environ 10 Md€ en 2024. Contre environ 30 Md€ avant la crise. Et envisagent une reprise, en 2025, vers les 15, 16 Md€. Cette reprise des transactions, c’est une condition sine qua non pour une reprise des prix ?
Yann Videcoq – Ce retour des transactions, nous l’observons déjà. Sur les appels d’offres, nous sommes de plus en plus nombreux. Ce qui, d’ailleurs, ne nous pose pas de problèmes, sachant qu’il y a encore suffisamment d’actifs immobiliers sur le marché pour nous permettre d’investir notre collecte. On n’a pas évoqué ce point précédemment. Mais l’existence de cette collecte est d’autant plus importante aujourd’hui parce qu’elle va permettre d’asseoir la performance à moyen terme des véhicules. Alors qu’en période de taux bas -le cycle précédent-, il fallait effectivement être très regardant sur l’investissement de la collecte, ce n’est plus le cas actuellement.
C’est-à-dire…
Yann Videcoq – Tout ce que nous avons acheté et allons acheter dans le cycle actuel, à des taux de rendement très élevés, va asseoir la performance à moyen terme de Transitions Europe, de Territoires d’Avenir, de Silver Avenir. Ce sont des taux de rendement que l’on ne reverra pas avant plusieurs années.
Un point sectoriel, pour finir. Vous êtes, certes, dans une logique multisectorielle. Mais n’y a-t-il pas certaines classes d’actifs que vous évitez ? Le commerce, par exemple…
Yann Videcoq – Nous aimons beaucoup le commerce. Le sujet, ce n’est pas le commerce en tant que tel. Il y aura toujours du commerce. Le sujet, c’est celui du locataire, de la solidité du locataire. L’économie européenne, aujourd’hui, est fragilisée. Le taux de faillite des entreprises est très élevé. Ce qui est normal, compte tenu du choc Covid qu’elles ont subi. C’est la raison pour laquelle nous sommes très, très attentifs à la situation des locataires lorsque nous envisageons d’acquérir un actif. Ces locataires seront-ils en mesure de payer, de manière pérenne, leurs loyers ? Or, c’est dans le secteur du commerce que les locataires ont actuellement le plus de mal à payer leur loyer, car c’est là où le taux d’effort est souvent le plus élevé.
Mais vous en achetez quand même…
Yann Videcoq – Oui, cela nous arrive d’acheter des actifs de commerce. Dernièrement, nous avons acquis un très bel actif dans le centre-ville de Rome, un commerce de luxe. Et nous continuons à regarder d’autres dossiers, mais en étant très vigilants. A l’inverse, ce focus locataire explique pourquoi nous aimons beaucoup la logistique. Parce que le marché locatif de la logistique est très bon. Et toujours en devenir. Il a beaucoup changé ces dernières années. Avant la crise de la Covid, il n’y avait jamais d’augmentation de loyers sur cette classe d’actifs. On était alors entre 40 € et 45 € le mètre carré en France. Ces loyers sont en revanche, depuis deux à trois ans, en forte augmentation. En raison d’une demande qui s’accentue. Et d’une offre de locaux toujours aussi rare..
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A propos d’Arkéa REIM(i)
Arkéa Real Estate Investment Management est la société de gestion immobilière du Crédit Mutuel Arkéa. Au sein du modèle multi boutiques d’Arkéa Investment Services, Arkéa REIM réunit l’expérience d’un bancassureur français de premier plan et d’experts reconnus de l’immobilier. Au côté d’Arkéa Real Estate, l’ambition d’Arkéa REIM est d’accompagner les transitions à l’œuvre sur les marchés immobiliers en offrant des produits répondant aux attentes des investisseurs pour un immobilier à la fois durable et performant.
- Information extraite d’un document officiel de la société.
