Silver Avenir, le fonds viager géré par Arkéa REIM, pourrait franchir le cap des 6% cette année. Ce qui le positionnerait dans le « Top 5 » des unités de compte immobilières les plus performantes en 2023. Juste devant une autre SCI gérée par … Arkéa REIM. Focus.
Elle devrait, théoriquement, figurer dans le Top 5 des SCI les plus performantes en 2023. Silver Avenir, le fonds viager géré par Arkéa REIM, affichait, au 1er décembre, une progression de 6,03% de sa valeur liquidative sur un an glissant. Et de +5,71% depuis le 1er janvier. Le cap du 6% annuel a donc de fortes chances d’être atteint. Voire dépassé. Au 15 décembre, sa performance « year to date » s’établirait déjà à 6,12%…
Silver Avenir : une performance cible de 6% en 2023
Cet objectif, son gestionnaire se l’était fixé dès la fin du 3e trimestre. Dans le dernier reporting de son unité de compte immobilière, Arkéa REIM se félicitait déjà des résultats obtenus par Silver Avenir sur les neuf premiers mois de l’année. Constatant de « bons indicateurs de collecte et d’investissement », le gestionnaire révisait en effet ses perspectives de performance, à la hausse. « Nous tablons désormais sur une performance de 6%[1] », écrivait-il alors. Rappelons que Silver Avenir, fonds viager lancé mi-2020, sur le même modèle que ViaGénérations, a pour crédo d’acquérir des biens immobiliers résidentiels selon la formule dite du viager sans rente[2]. Après une phase de forte collecte, durant ses premières années d’existence, l’unité de compte immobilière est dorénavant entrée dans une phase de croissance plus régulière.
Silver Avenir : un ratio d’investissement immobilier en progression constante
Cette période se caractérise par un niveau de souscriptions nettes plus constant. De l’ordre de 30 M€ par trimestre (27 M€ au 3T 2023). Et, surtout, par une phase d’investissement plus intense. Au 3e trimestre 2023, Silver Avenir a acquis pour 69 M€ d’actifs immobiliers en direct. Après déjà 140 M€ investis au 1er semestre. Fin novembre, elle annonçait 512 biens en portefeuille. 25 de plus qu’au 30 septembre. Conséquence : son ratio d’investissement immobilier est en progression constante, mois après mois. A la fin du 1er trimestre, il était de 75%. De 79,8% à la fin du second. Et de 84,5% à la fin du 3e. Le patrimoine immobilier direct de Silver Avenir comprenait alors 487 lignes, d’une valeur vénale estimée à 809 M€.
Un portefeuille déjà largement diversifié géographiquement
Il s’agit majoritairement d’appartements (63%). Et dont la « valeur libre » -si l’actif n’est plus occupé- moyenne est de l’ordre de 1,66 M€. Leur décote moyenne est estimée à 34%, l’espérance de vie théorique de leurs occupants à 12,2 ans. Ce portefeuille immobilier est en outre diversifié sur les « zones géographiques les plus dynamiques », explique Arkéa REIM. C’est-à-dire principalement la région parisienne (44%) et la région PACA (40%). Silver Avenir cherche aussi à diversifier sectoriellement la nature de ses actifs. Elle s’est ainsi engagée dans une stratégie d’acquisition « ultra sélective » de programmes de nue-propriété en bloc auprès d’institutionnels. Cette poche, qui représente actuellement 3,6% de son actif net, n’a toutefois pas vocation à dépasser les 10%. Le solde de son portefeuille est constitué d’immobilier indirect, de placements financiers et de trésorerie.
Silver Avenir : 19 appartements libérés
Ces divers compartiments sont quant à eux, du fait de la progression des investissements directs, en décroissance constante. Silver Avenir s’est notamment désengagée de sa poche d’immobilier indirecte, placée en OPCI gérés par Sofidy et Swisslife. Celle-ci est passée de 26,9 M€ à la fin du 1T. A 1,9 M€ à la fin du 3T. La poche financière, au sens large[3], a quant à elle été ramenée à environ 150 M€. Contre environ 200 M€ à la fin du 1T 2023. On notera aussi la progression régulière du nombre de biens libérés. Qui reste pour l’heure, évidemment, encore modeste. A la fin du 3e trimestre, 19 appartements étaient libres. 11 d’entre eux avaient été reloués. Les autres sont en cours de travaux. Silver Avenir a déjà dépensé près d’un million d’euros pour remettre ses biens en état.
Progression des valeurs d’expertise de Silver Avenir
Elle a d’ailleurs prévu une provision (26 M€ fin 3T) afin d’anticiper les travaux à venir sur son parc immobilier. Tous ces éléments, et notamment l’effet relutif des acquisitions, expliquent pourquoi la valeur liquidative de la SCI connaît une progression régulière. Sa hausse est alimentée par la revalorisation des valeurs expertises de son patrimoine. L’évaluation de fin d’année, en cours de finalisation, attesterait d’une augmentation par rapport à fin 2022. Elle serait notamment liée, confie Arkéa REIM, à la revalorisation des « biens haut de gamme situés en région PACA ». La performance potentielle 2023 de Silver Avenir -hypothèse supérieure à 6%, donc -, la situerait au-delà de son score 2022 (5,31%). Mais en dessous de celui de 2021 (8,80%).
Deux fonds gérés par Arkéa REIM potentiellement dans le « Top 5 »
Sa progression « year to date » au 1er décembre la positionnait déjà à la 4e position des unités de compte immobilières. Derrière Cap Santé, chez Primonial REIM (6,44% YTD). ESG Tendance Pierre, chez Swiss Life AM (6,05% YTD). Et la SCI Linasens, encore chez Primonial REIM (6%). Silver Avenir se situe en outre juste devant un autre véhicule géré lui aussi par Arkéa REIM : Territoires d’Avenir (5,45% YTD)…
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A propos de Silver Avenir(i)
La Société Civile Immobilière à capital variable « Silver Avenir » est un FIA (Fonds d’Investissement Alternatif) géré par Arkéa REIM. Elle est accessible exclusivement en unité de compte au sein d’un contrat d’assurance-vie. La SCI ne fait pas appel public à l’épargne et n’est pas agréée par l’AMF. L’objet principal de la SCI « Silver Avenir » est de permettre le maintien à domicile des seniors ayant besoin de compléments de ressources pour financer leur retraite et/ ou leur dépendance par l’acquisition et la gestion de leurs biens immobiliers, que ce soit en pleine propriété avec droit d’usage et d’habitation ou en nue-propriété avec usufruit.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Hors frais applicables au contrat d’assurance vie ou de capitalisation et avant prélèvements sociaux et fiscaux.
[2] Ou du « tout bouquet ». Dans ce système de viager, la transaction englobe à la fois le capital initial – le « bouquet » – et la rente à vie, traditionnellement versés séparément dans les viagers classiques. La totalité du prix est donc payée comptant au vendeur. Ce prix correspond à la valeur du bien libre minorée d’une décote de l’ordre de 30% à 50%, qui correspond à la valeur locative capitalisée en fonction de l’espérance de vie du vendeur.
[3] Liquidités pures et placements en contrats de capitalisation ou dépôts à terme.
