Les investisseurs européens continuent à privilégier les actifs « prime ». Le conseil Savills s’attend à une nouvelle compression des taux de rendement des bureaux et des actifs logistiques et résidentiels. Le marché parisien est toujours aussi attractif.
La polarisation des investisseurs se confirme. « La demande d’actifs prime dans les segments résidentiel et logistique est selon nous vouée à rester particulièrement élevée. De même que celle de bureaux prime bien situés assortis d’un bon profil ESG », estime Thomas Canvel, directeur opérationnel du département investissement de Savills France.
Repricing du marché immobilier en faveur des actifs les plus qualitatifs
En revanche, prévient ce professionnel, « il faut s’attendre à ce que les actifs plus anciens, qui nécessitent un investissement important pour être rénovés ou convertis, deviennent de plus en plus difficiles à vendre au meilleur prix. Et à ce qu’un nombre croissant d’investisseurs restent à l’écart d’actifs qui ne leur semblent pas durables ». Le « repricing » du marché immobilier, en faveur des actifs les plus qualitatifs, et présentant le moins de risques en termes locatifs, est donc bien à l’œuvre. Comme l’anticipaient déjà certains gestionnaires d’actifs au plus fort de la crise sanitaire… Ce qui est plus surprenant, c’est que le mouvement de compression des taux de rendement sur ces actifs prime soit toujours aussi actif. Il s’explique bien sûr par « l’abondance de capitaux qui ciblent l’immobilier », comme l’explique Eri Mitsostergiou, directrice de la recherche européenne chez Savills.
Poursuite de la baisse des rendements prime au niveau européen
En 2021, estime-t-elle, « le total des investissements devrait à minima atteindre le niveau de l’an dernier. Qui, à 258,3 milliards d’euros, est ressorti inférieur d’environ 10 % à la moyenne quinquennale ». Conséquence : les rendements des actifs prime de bureaux et de logistique devraient poursuivre leur baisse à l’échelle européenne cette année. « Avec une compression attendue de respectivement 10 et 25 points de base », annonce Savills. Les taux sur les bureaux ont déjà baissé, en moyenne, de 4 points de base au 1er trimestre 2021. Pour atteindre 3,58%. Certains marchés demeurent néanmoins encore très attractifs, comme Paris ou Varsovie. « Ils affichent les valorisations les plus attrayantes d’Europe continentale, grâce à la résilience des loyers prime », observe le conseil en immobilier.
Compression encore plus marquée pour les secteurs logistique et résidentiel
Le secteur logistique connait une compression encore plus importante. Les rendements prime sont passés de 4,5% en moyenne au 1T 2020 à 4,25% au 1T 2021. Le résidentiel n’est pas en reste. L’appétit grandissant des investisseurs pour ce type d’actifs a conduit à une chute de leurs rendements de 120 points de base depuis 2012. Ils s’établissaient en moyenne à 3,24% en 2020. Et s’échelonnaient, au 1T 2021, entre 2,4% à Berlin et 5% à Varsovie. Cette course à la qualité ne semble pas devoir s’essouffler. Particulièrement dans le secteur des bureaux. « Malgré l’augmentation des taux de vacance, les surfaces inoccupées de bureaux prime restent limitées », observe Chris Gillum, directeur du pôle Bureaux, chez Savills Regional Investment Advisory EMEA.
En région parisienne, le risque n’existe pas ou peu…
En outre, les meilleurs actifs, aux meilleurs emplacements, continuent d’être considérés comme les moins risqués. « En région parisienne, par exemple, le risque n’existe pas, ou peu, quand on est au cœur de la capitale », estime en effet Thomas Canvel. « C’est d’autant plus vrai que sur de tels emplacements, la reconversion d’actifs et leur changement d’usages constituent des pistes intéressantes », ajoute-t-il. Une option plus délicate à mettre en place sur des emplacements plus périphériques. Tous ces éléments expliquent la focalisation des investisseurs sur les grandes métropoles européennes. En France, la domination de la région parisienne reste évidente.
Montée en puissance de l’activité transactionnelle en régions
Mais, constate Savills dans une autre étude[1], le premier trimestre 2021 confirme une tendance qui se dessine depuis plusieurs années. Celle d’une montée en puissance de l’activité transactionnelle en régions. En dépit de ce contexte accordant une prime à la sécurité, la part des régions « se maintient fermement au-dessus de la barre des 30% ». En raison, notamment, d’un accroissement de la présence régionale des investisseurs français.
Frédéric Tixier
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Spotlight – Investissement France, 1T 2021 – Mai 2021 – Savills
