La société de gestion présente dans les réseaux de la Banque postale et des Caisses d’épargne a vu l’an dernier sa collecte brute croître de 78 %. La progression des revenus permet de faire grossir les reports à nouveau de la SCPI Actipierre Europe et de Pierre Plus. Et l’OPCI Immo Diversification reçoit des souscriptions au rythme de 20 millions d’euros par mois. Une SCPI Pinel est en projet.
Le millésime 2014 de Ciloger, la société de gestion de fonds immobiliers des caisses d’épargne et de la Banque postale s’est révélé excellent. A la fin 2014 l’encours géré par Ciloger atteint 4,1 milliards d’euros contre 3,86 un an plus tôt. Les OPCI institutionnel restent prépondérant quoi que leur collecte ait été limitée à une quarantaine de millions d’euros en 2014. L’essentiel de la collecte provient donc des fonds ouverts aux épargnants l’OPCI Immo Diversification et les SCPI du groupe.
L’exercice a vu décoller la collecte de l’OPCI grand public qui est parvenu à attirer près de 20 millions d’euros de souscription par mois auprès du réseau de la banque postale qui commercialise l’essentiel des parts de ce véhicule dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie de la CNP, après que Ciloger ait fusionné les deux OPCI de ses deux réseaux bancaires distributeurs au mois de février dernier. Avec un actif composé à 43 % d’immobilier en direct et de 38 % de valeurs mobilières du secteur des foncières, principalement investi en actions de REITS européens, il affiche une performance plus qu’honnête de 9,68 % pour les parts détenus en compte-titre et de 7,38 % pour les parts détenues en contrats d’assurance-vie. Ce qui prouve que les critiques sur les frais élevés que supposent la gestion de ces fonds mixtes investis en valeurs mobilières et en actifs immobiliers n’empêche pas de délivrer de la performance pour les souscripteurs. Le choix en faveur de foncières britanniques (43 % de la poche valeurs mobilières) et françaises (20%) a boosté la performance globale de cet OPCI que le réseau de la Banque postale s’est maintenant approprié. Son gros investissement de l’année a consisté à l’achat de la moitié de l’immeuble de la Chocolaterie (6 240 mètres carrés de bureaux) à Levallois acquis sur la base d’un rendement immobilier acte en main de 5 %. En 2015, Ciloger va poursuivre sa politique de référencement en assurance-vie de son OPCI grand-public.
Le cap des 200 millions de souscriptions est franchi
Pour les SCPI, la collecte brute a augmenté de 78 %, à 205 millions d’euros, la collecte nette de 70 %, à 185 millions d’euros. Quatre d’entre elles ont raflé la mise. La SCPI Atout Pierre Diversification avait lancé une augmentation de capital de 64 millions d’euros. Il a fallu utiliser l’option de sursouscription de 30 % pour répondre à la demande de parts. L’opération s’est close avec 84 millions de souscriptions pour porter la capitalisation de ce fonds à 434 millions d’euros. Une nouvelle augmentation de capital est déjà sur les rails pour un montant envisagé de 65 millions d’euros. Elle devrait débuter en février prochain. La SCPI Pierre plus, à qui Pierre papier a consacré récemment une monographie (pierrepapier.fr du 26 octobre 2014) a collecté 27 millions d’argent frais pour 32,4 millions de collecte brute. C’est trois fois plus qu’en 2013 ! La SCPI Actipierre Europe a pour sa part bénéficier de l’attrait fiscal que lui procure la part (20 %) de son patrimoine situé en Allemagne. Les souscriptions nettes atteignent 51 millions (53 en brut). Les trois SCPI spécialisées dans les commerces en pied d’immeubles (Actipierre 1, 2 et 3) étaient pour leur part fermées. Enfin la SCPI résidentielle Duflot, Ciloger Habitat 4, a fait un peu mieux que l’année de son lancement avec 23 millions d’euros collectés. Ciloger prépare une nouvelle SCPI résidentielle, relevant du régime Pinel qui présentera peu de différences avec la Duflot. Elle offrira une réduction d’impôt égale à 18 % de l’investissement (sur la totalité et non 95 % du montant investi en Duflot) et conservera l’obligation de détention des immeubles loués pendant 9 années. Sur le terrain, Isabelle Rossignol présidente de Ciloger escompte une intensification de la concurrence alors que seule la Française l’avait challengé sur ce segment des SCPI Duflot, mais elle accueille cette perspective favorablement quand elle a dû imposer Ciloger Habitat 4 dans un environnement hostile. Ce qui ne l’a pas empêché d’investir dans 11 programmes dans de bonnes conditions « meilleures que lors des derniers Scellier » se félicite-t-elle : « on visait un rendement des parts de 2,2 % et on devrait arriver à près de 2,5 % ». Ce qui compte tenu de l’avantage fiscal offre une performance assez satisfaisante pour les ménages fortement imposés.
Des acquisitions sélectionnées pour le rendement et pour la sécurité
Du côté des investissements des SCPI, l’accent a été mis sur la sécurité en 2014, quitte a accepter des rendements immobiliers en retrait, quoique la SCPI Atout pierre diversification ait acheté un immeuble à Toulouse loué à Airbus sur la base d’un rendement de 8 % actes en mains. De quoi créer un mixte sécurité/rendement acceptable avec l’autre moitié de La Chocolaterie aux côté de l’OPCI Immo Diversification et un immeuble situé en face du cinéma Rex, Boulevard Poissonnière à Paris offrant un rendement immobilier de 4,4 %. La SCPI Pierre Plus a investi essentiellement dans des commerces de pied d’immeuble à Paris et en province. Ciloger analyse au cas par cas ses investissements dont l’un des principaux (39 millions d’euros) a été l’achat par la SCPI Actipierre Europe de la galerie du centre commercial Cotentin de Cherbourg. Située à un emplacement stratégique à l’entrée sud de la ville et au sein d’une zone commerciale majeure de Cherbourg, la galerie compte 45 boutiques, majoritairement louées à des enseignes nationales. Elle a été acquise sur la base d’un rendement de 7,1 %. Un taux supérieur à son investissement d’une grande surface alimentaire située dans la banlieue ouest de Berlin (6,35 %).
La collecte soutenue par la bonne marche des SCPI
La performance commerciale de Ciloger est soutenue par la bonne santé de ses SCPI qui dans l’ensemble ont fait grossir leur report à nouveau. La seule difficulté est intervenue chez Atout Pierre Diversification en raison du congé d’un locataire occupant un immeuble pesant près de 2 % de la valeur du patrimoine. Cet immeuble est en cours de cession. En attendant le taux d’occupation de la SCPI est tombé à 88 % en fin d’année (90 % en moyenne sur 2014). Considérant que le problème est ponctuel, la distribution aux associés restera à 5 % l’an prochain pronostique Isabelle Rossignol après 5,21 % en 2014. Pour l’exercice écoulé, la SCPI a tiré légèrement sur son report à nouveau qui demeure consistant à 5,2 mois contre 5,7 en début d’exercice. A l’opposé, Actipierre Europe voit ses revenus distribués croître pour donner un rendement de 4,70 % en 2014 contre 4,55 % en 2013. L’an prochain il devrait encore monter à 4,85 %, alors qu’au 31 décembre dernier le report à nouveau s’est établi à 1 mois contre 0,3 mois un an plus tôt. Même orientation pour la SCPI Pierre plus dont le report à nouveau progresse de 1 à 2,8 mois alors même que la distribution a été augmentée portant le rendement des parts de 4,73 % à 5,01 % tel un pied de nez à l’ensemble des SCPI dont le rendement moyen va casser cette année ce seuil symbolique des 5 %. « Le seuil des 5 % n’est pourtant pas un diktat pour les SCPI » relève Isabelle Rossignol qui estime que les souscripteurs doivent être conscient qu’au vu des rendements des actifs immobiliers acquis aujourd’hui il sera difficile de servir des revenus aussi élevés que par le passé. Malgré cette évolution du marché de l’investissement le statu quo serait dangereux et il reste nécessaire que les SCPI travaillent leur patrimoine car conserver des immeubles au seul vu d’un loyer existant élevé peut se révéler un bien mauvais calcul quand le locataire s’en va. Ce qui compte c’est de maintenir des taux d’occupation élevés. Et sur ce point, à l’exception des difficultés passagères de la SCPI, les associés des SCPI de Ciloger n’ont pas vraiment de souci à se faire. Les taux d’occupation (TOF) des SCPI sont les suivants : Pierre Plus (98,67%), Actipierre Europe (97,22%), Actipierre 1(98,05%), Actipierre 2 (96,06%) et Actipierre 3 (96,75%).
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