Rémy Bourgeon, le président d’Alderan, revient sur le lancement de sa nouvelle SCPI Comète. Il détaille la manière dont Alderan s’est structurée pour accompagner ce développement. Il livre également son analyse sur le secteur logistique et sur la nature de la crise immobilière que nous traversons. Interview.
Vous avez lancé votre SCPI Comète en décembre dernier. Nous sommes en mars. Où en êtes-vous en termes de déploiement ?
Rémy Bourgeon – Absolument, 18 décembre lancement commercial de la SCPI Comète. Fin de la période « sponsors » le 29 février. Et nous avons collecté 36 M€ pendant ces deux mois et demi. Ce qui est une belle performance. Aujourd’hui, Comète est donc « sur les rails » pour toucher le grand public.
Un petit rappel de sa stratégie ?
Rémy Bourgeon – Une stratégie strictement internationale. Pas d’acquisition en France. Des investissements diversifiés sur tous les locaux tertiaires. Y compris les locaux logistiques et d’activités, mais en dehors de la zone euro, pour que Comète ne soit pas en concurrence avec sa grande sœur ActivImmo…
En quoi Comète est-elle différente des autres SCPI lancées sur le marché récemment ?
Rémy Bourgeon – Bonne question… Alors, déjà, nous nous refusons à acquérir le moindre immeuble en France. Deuxièmement, Comète a vocation à accompagner les gros locataires, que nous pouvons déjà connaître via les autres fonds que nous gérons, à l’international. Y compris au-delà de l’Atlantique, en Amérique du Nord et au Canada, en particulier. Et pourquoi pas, dans un deuxième temps, en Australie et Nouvelle-Zélande.
Un positionnement résolument international, donc. Vous nous disiez en décembre dernier que vous aviez déjà un pipe d’investissements d’environ 40 M€. Où en êtes-vous aujourd’hui ? Des acquisitions sont-elles déjà programmées ?
Rémy Bourgeon – Le pipe a doublé. Nous en sommes à 80 M€, quasiment sécurisés. Une première acquisition est prévue en mars. Deux autres devraient intervenir au cours du deuxième trimestre. Avec des cibles en Irlande, en Italie, et une autre en Espagne.
Comment Alderan s’est-elle structurée pour gérer cette nouvelle SCPI ?
Rémy Bourgeon – Elle s’est très bien préparée. En 2023, nous avons embauché 15 personnes. Pour étoffer nos équipes dans tous nos départements. En particulier celui de l’investissement, avec l’arrivée de Miranda Khabiri, nouvelle directrice de l’international. Cet investissement humain va déployer toute son efficience en 2024.
Alderan est présente, on le sait, sur le secteur de l’immobilier logistique. Mais pas que. Vous êtes également présents sur les secteurs du tourisme et du bureau, notamment. Quel pourcentage de vos encours représentent aujourd’hui ces autres classes d’actifs ? Et quel objectif de pondération, à terme ?
Rémy Bourgeon – Tout ce qui n’est pas de la logistique représente actuellement 20% de nos encours sous gestion. Ce pôle a évidemment vocation à progresser. Notamment grâce aux acquisitions que Comète va déployer au cours de l’année 2024. Je rappelle en effet que nous gérons des fonds bureaux. Mais aussi un fonds tourisme qui a été bien noté l’an dernier. Celui-ci a notamment acheté un « Club Med » en Martinique, et un portefeuille de 10 résidences de tourisme en France. Donc, oui, Alderan sait gérer d’autres classes d’actifs que la logistique et les locaux d’activités.
Vous êtes déjà bien présents à l’international. Mais je suppose que votre présence locale va encore s’accroître dans les pays où vous comptez intervenir ?
Rémy Bourgeon – Nous allons continuer à développer la stratégie mise en place dès 2022 lors de notre première acquisition en Espagne. C’est-à-dire s’associer avec des partenaires locaux, dans le cadre de contrats très précis, en choisissant des operating partners qui connaissent parfaitement leurs marchés. Nous avons depuis lors décliné cette stratégie en Italie, aux Pays-Bas, en Irlande. Et nous le ferons à chaque fois que nous nous implanterons dans un nouveau pays.
Bref, Alderan s’est donc bien préparée pour ce nouveau lancement…
Rémy Bourgeon – Absolument. Nous sommes parfaitement en ordre de marche…
Votre SCPI « historique », ActivImmo, a particulièrement bien résisté en 2023. Dans un marché de la logistique pourtant un peu « chahuté ». Pour quelles raisons ? La « robustesse » du modèle ActivImmo ?
Rémy Bourgeon – La robustesse, certainement… Car ce modèle ActivImmo repose sur différents fondements. Tout d’abord, la granulométrie de nos acquisitions. Nous achetons des actifs d’une taille moyenne comprise entre 8 M€ et 10 M€. Parfois, beaucoup moins, mais c’est l’ordre d’idée de la moyenne. Nous achetons en outre au sein d’une zone géographique très large aujourd’hui, puisque les acquisitions d’ActivImmo couvrent l’ensemble de la zone euro
Et vous achetez à des conditions intéressantes, notamment en 2023 ?
Rémy Bourgeon – Parce que nous avons bien collecté, nous avons effectivement pu négocier de très belles acquisitions en achetant « full equity », ce qui nous a donné une force de négociation importante vis-à-vis des vendeurs…
D’où un effet relutif sur le portefeuille d’ActivImmo, dont la valeur n’a pratiquement pas bougé entre 2022 et 2023…
Rémy Bourgeon – Exactement. La valeur de reconstitution d’ActivImmo -nous l’avons annoncé la semaine dernière- se situe à 1,5% en deçà de la valeur de la part. Le prix de souscription n’a donc pas été modifié. Cet effet relutif que vous évoquez tient aussi au fait que nous avons plus dépensé que collecté : 370 M€ d’acquisitions, vs 325 M€ de collecte en 2023… Et donc, bien évidemment, tout cela profite à nos souscripteurs.
Ajoutons que le rendement d’ActivImmo a également augmenté en 2024. Mais la vraie question, aujourd’hui, c’est de savoir si la logistique est encore un secteur porteur ?
Rémy Bourgeon – Est-ce que vous achetez moins par le biais du e-commerce depuis l’année dernière ? La réponse est non. Donc la chaîne logistique va être de plus en plus présente dans les années qui viennent. Les loyers, certes, ont augmenté en 2023, du fait de l’inflation. Mais ils sont encore très bas, notamment en France quand on compare les loyers français à ceux pratiqués par nos voisins européens. Ces fondamentaux n’ont pas fondamentalement changé. Ce qui fait que la logistique reste certainement une classe d’actifs dans laquelle il est toujours intéressant d’investir…
Dernière question, Rémy Bourgeon. Vous avez connu quatre crises immobilières. Celle que l’on vit actuellement vous semble-t-elle plus grave que les autres ?
Rémy Bourgeon – Plus grave, non. Car je pense que nous avons beaucoup appris des trois crises précédentes. Et que donc, aujourd’hui, les professionnels et les autorités de tutelle savent mieux réagir. On le voit bien au niveau les banques centrales : dès que l’inflation a « pointé son nez », un certain nombre d’actions ont été menées. Donc, je pense qu’il s’agit d’une crise plus technique, à gérer, et que cette crise devrait prendre fin en 2024, et encore plus probablement en 2025.
Propos recueillis le 5 mars 2024
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A propos d’Alderan(i)
Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 20 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
