La SCPI ActivImmo passe à la vitesse supérieure

ActivImmo vient d’acquérir un portefeuille de 17 actifs logistiques, dans le cadre d’une opération de sale and leaseback avec le groupe de transport Bert&You. Le montant de la transaction, non dévoilé, dépasse les 50 M€. La SCPI, dont la capitalisation vient franchir le cap des 200 M€, devrait annoncer un autre investissement d’envergure d’ici la fin du mois…   

C’est une première pour la SCPI dédiée au secteur logistique. ActivImmo vient de finaliser l’acquisition de son premier portefeuille d’actifs, dont la valeur globale serait supérieure à 50 M€. Il s’agit d’une opération de sale et leaseback[1] conclue avec le groupe Bert&You, 35e transporteur national.

Un rendement immédiat de l’ordre de 7%

«L’intérêt de ce type de transaction est notamment la possibilité de négocier le niveau et la durée des baux mis en place », rappelle Rémy Bourgeon, le président d’Alderan[2]. La SCPI a de ce fait obtenu des conditions jugées « exceptionnelles », compte tenu de l’état du marché. Les actifs du portefeuille, répartis sur 17 sites, ont conduit à la signature de 17 baux, d’une durée moyenne de 10 ans. Au total, le montant annuel des loyers devrait s’établir autour de 4,9 M€. Soit un rendement immédiat « de l’ordre de 7% » révèle Alderan. Mais, comme à son habitude, la société de gestion a déjà prévu des possibilités d’extension qui pourraient, à terme, venir encore doper le rendement initial.

D’importantes possibilités d’extension

Le portefeuille, réparti sur l’ensemble du territoire (avec une forte présence sur la dorsale rhodanienne, mais aussi dans l’Est de la France), occupe de fait une surface foncière totale de 45 hectares. Mais dont seulement 138 000 m² sont bâtis. Ce qui laisse un potentiel de développement et de création de valeur important. Et plus encore lorsque la loi contre l’artificialisation des sols sera définitivement adoptée. « Nous avons déjà identifié, avec le locataire, trois sites où implanter de nouveaux bâtiments. Et sommes en train de négocier les futurs loyers… » précise Rémy Bourgeon. Avec cette opération, ActivImmo franchit donc une nouvelle étape. La SCPI, qui ciblait initialement des actifs d’une valeur unitaire comprise entre 1 et 5 millions d’euros, prouve qu’elle est capable de passer à la taille supérieure.

Près de 130 M€ d’investissements finalisés d’ici fin juillet

Et qu’elle est effectivement « en capacité de reprendre des portefeuilles d’actifs », comme le rappelait en février dernier Pauline Collet, directrice des relations investisseurs d’Alderan. La société de gestion prépare d’ailleurs une autre acquisition importante qu’elle devrait dévoiler d’ici la fin du mois de juillet. Il s’agirait également d’un portefeuille d’actifs logistiques, lui aussi repris dans le cadre d’une opération de sale et leaseback avec un autre opérateur majeur du secteur du transport… « Fin juillet, la SCPI aura réalisé environ 130 M€ d’investissements » estime Rémy Bourgeon. Après une année 2020 déjà fertile en acquisitions, ActivImmo a de fait mis le turbo en 2021. En février, elle ajoutait à son portefeuille déjà fort d’une vingtaine d’actifs un « bâtiment de pure logistique urbaine ». Situé au cœur de la conurbation lilloise, ce site de 5 716 m² est entièrement loué à un spécialiste de la logistique du dernier kilomètre.

Déjà 4 acquisitions à l’actif d’ActivImmo en 2021

En avril, la SCPI mettait la main sur un entrepôt logistique de 12 230 m² dans la périphérie rouennaise. Actif quant à lui entièrement loué à « un locataire de premier plan », la société Ferrero. En juin, enfin, elle procédait à l’acquisition en sale and leaseback d’un entrepôt logistique d’environ 9 000 m². Situé dans le Pas-de-Calais (à Libercourt), cet actif bénéficie « d’un état locatif solide et pérenne ». Grâce à la signature d’un nouveau bail de 9 ans contracté avec une société spécialisée dans le secteur de l’entreposage et du stockage non frigorifique. Son rendement est « supérieur aux objectifs du véhicule », à savoir 6%. En outre, « la réversion positive du loyer doit permettre, à terme, d’améliorer encore un peu plus ce niveau de rendement » estimait alors la société de gestion.

Une collecte de plus de 120 M€ depuis le début de l’année

Si ActivImmo peut se permettre d’envisager – et de mener à bien – un programme d’acquisition aussi ambitieux, c’est que son succès commercial ne se dément pas. La seule SCPI à s’être lancée sur le créneau de la logistique il y a moins de deux ans connaît une croissance exponentielle de sa collecte. Au point que sa société de gestion, Alderan, est entrée au 1er trimestre 2021, dans le top 10 des gestionnaires les plus collecteurs en SCPI… Avec 46 M€ de souscriptions nettes recueillies, le rythme de sa collecte avait alors plus que triplé en un an (13,4 M€ au 1T 2020). Depuis, sa croissance s’est encore accélérée. A la fin du premier semestre, ActivImmo avait collecté plus de 120 M€. « Dont 40 sur le seul mois de juin » précise Pauline Collet. La SCPI vient ainsi de franchir le seuil des 200 M€ de capitalisation.

ActivImmo : un rendement prévisionnel supérieur à 6% en 2021

Outre l’engouement pour le secteur logistique, ActivImmo bénéficie déjà d’un track record qui plaide en sa faveur. Les investisseurs sont évidemment séduits par les 6,05% qu’ActivImmo a distribués l’an dernier. Un taux supérieur à son objectif (6%), que la SCPI maintient sur 2021. Pour 2022, elle se montre plus prudente. « Le rendement pourrait légèrement être inférieur à 6% » prévient Pauline Collet. Une estimation toutefois conservatrice, qui ne tient pas compte du potentiel de rendement supplémentaire éventuellement généré par les extensions locatives…

Frédéric Tixier

[1] Opération qui consiste à céder des actifs immobiliers tout en en restant occupant au titre d’un bail commercial.

[2] Le gestionnaire de la SCPI ActivImmo.


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A propos d’Alderan(i)

Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 20 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».

(i) Information extraite d’un document officiel de la société