Lancée par Alderan, une filiale du groupe Ojirel créé par Alain Mallart, la SCPI ActivImmo sera majoritairement investie en locaux d’activités, entrepôts et logistique urbaine. Elle vise un taux de distribution annuel de 6%.
Il aura fallu attendre plus d’un an et demi entre l’annonce de sa création prochaine (voir « Alderan, un nouvel entrant sur le marché des SCPI ») et son lancement officiel… Mais cette fois, ActivImmo, cette nouvelle SCPI dédiée à la logistique urbaine, gérée par d’authentiques experts du secteur, est bel et bien opérationnelle. Ouverte aux souscriptions depuis le 11 septembre, ActivImmo investira majoritairement (70% au minimum) dans des locaux d’activité, des entrepôts, et de logistique urbaine ou « du dernier kilomètre ».
ActivImmo, une SCPI dédiée à la logistique urbaine
Un thème très à la mode parmi les investisseurs professionnels, et sur lequel s’est déjà positionnée il y a quelques mois la SCPI Altixia Commerces (voir « Altixia REIM se lance sur le marché des SCPI »). Mais, à la différence d’Altixia Commerces, dont l’actif est aujourd’hui composé essentiellement d’actifs de commerces (dont un centre commercial type « retail park » situé à Chambly dans l’Oise), ActivImmo ne compte s’intéresser qu’aux purs locaux d’activités. « La logistique du dernier kilomètre est un concept à géométrie variable, et qui va sans doute évoluer ces prochaines années. Notre analyse est qu’un certain nombre des locaux d’activités d’aujourd’hui vont devenir les bâtiments qui permettront aux entreprises d’assurer le service logistique du dernier kilomètre », considère Pauline Collet, directrice des relations investisseurs d’Alderan. C’est donc en sélectionnant rigoureusement ces locaux d’activités à même d’être reconvertis en bâtiments de logistique urbaine que la SCPI compte créer de la valeur. Et la pérenniser dans le temps.
ActivImmo, un objectif de rendement de 6% par an
Le rendement devrait également être au rendez-vous. « Le passage du statut de locaux d’activité à celui de logistique urbaine devrait tirer les loyers vers le haut », explique Pauline Collet. Qui rappelle par ailleurs que le potentiel de location de ce type de bâtiments est encore important en France, contrairement à d’autres pays européens, plus matures sur ce segment de marché. « La valeur locative ‘’prime’’ du mètre carré logistique en France est d’environ 65 euros. Contre 84 euros en Allemagne et 172 euros au Royaume-Uni », calcule Alderan. Une stratégie et un potentiel qui autorisent la société de gestion à annoncer un taux de distribution annuel cible de 6% pour ActivImmo. Les résultats obtenus par Alderan ces dernières années sur les véhicules dédiés aux professionnels (OPPCI) peuvent rendre optimistes. En contrepartie, certes, d’un fort effet de levier, ils auraient, selon Alderan, permis aux porteurs de parts de doubler ou de tripler leur mise en l’espace de trois à quatre ans¹…
ActivImmo, des actifs cibles compris entre 1 et 5 millions d’euros
La SCPI ActivImmo, dont l’effet de levier sera beaucoup plus limité – 30% au maximum de la valeur d’acquisition des biens -, s’intéressera en outre à des actifs de plus petite taille que ses cousins OPPCI. « Entre 1 et 5 millions d’euros dans un premier temps, soit des locaux d’une surface comprise entre 1 000 m² et 7 000 m² en fonction de leur localisation », précise Alderan. La société de gestion, qui annonce déjà avoir identifié plusieurs actifs cibles – transactions en cours, mais non divulguées pour l’instant -, dispose en tout cas incontestablement d’un track record dans l’acquisition et la gestion d’actifs logistiques. Rien qu’en 2018, Alderan a acquis 60 M€ d’actifs en immobilier d’activités/logistique, sur 2,1 Md€ d’actifs analysés. Et au 1er janvier 2019, son encours sous gestion, constitué au cours de ses 20 années d’existence, dépassait les 260 M€… Rappelons qu’Alderan, qui a obtenu son agrément en tant que société de gestion en septembre 2017, est une filiale du groupe Ojirel.
Alderan, un spécialiste de la logistique depuis 20 ans
Ce dernier a été créé en 2000 par Alain Mallart – le fondateur du groupe de logistique Novalliance dans les années 1990, et actuellement également président du groupe Energipole – et Rémy Bourgeon – ancien directeur immobilier de Novalliance -. D’abord foncière dédiée à l’investissement immobilier et aux partenariats financiers directs, Ojirel ajoute les investissements indirects à sa stratégie en 2011, avec le lancement d’un 1er OPCI professionnel, puis crée Alderan en 2015, une filiale aujourd’hui dirigée par Rémy Bourgeon. Le lancement de la SCPI ActivImmo constitue donc une première pour ce groupe habitué à travailler avec des investisseurs institutionnels. La distribution de la SCPI auprès des particuliers sera donc assurée par des réseaux extérieurs. L’objectif de collecte est de 25 M€ dans un premier temps, mais pourrait sans problème être porté jusqu’à 100 M€…
Frédéric Tixier
A propos d’Alderan(i)
Rémy Bourgeon a créé Alderan en 2015. Alderan est une société de gestion née d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 20 ans sur le marché immobilier professionnel et en particulier sur les locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations « off market » et hors des radars des acheteurs traditionnels d’activités/logistique.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
[1] La société communique par ailleurs sur un taux de rendement moyen de 9,2% sur l’ensemble de ses gestions conseillées.
