Logistique : les utilisateurs plus enclins à payer des loyers élevés

Le secteur logistique est toujours en surchauffe. La demande placée est en hausse au 1er trimestre. Les investissements aussi, comparés aux moyennes annuelles. Conséquence : les rendements baissent. Mais il existe un important potentiel de hausse des loyers…

Les investisseurs aiment toujours autant les entrepôts. Les utilisateurs aussi. Selon la dernière étude d’Arthur Loyd Logistique, la demande placée dans l’immobilier logistique français serait en forte hausse au 1er trimestre 2021. De plus de 42% par rapport au 1er trimestre 2020.

Forte hausse de la demande placée, mais à nuancer

Une progression que le courtier en immobilier tient toutefois à relativiser. Elle s’expliquerait en grande partie par le ralentissement du marché en début d’année dernière, lors de la mise en place du 1er confinement. Le volume constaté au 1T 2021 – 664 000 m² – serait de ce fait « inférieur de 16% à la moyenne des volumes placés entre 2015 et 2019 », nuance Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique. La demande est notamment soutenue par la région francilienne. Et la fameuse « Dorsale » française, entre Marseille et Lille. Mais les pôles « alternatifs » sont de plus en plus dynamiques. Le pôle orléanais, notamment. Plus globalement, l’intérêt des utilisateurs se manifeste de plus en plus pour les surfaces neuves. Elles ont représenté 68% de la demande placée au 1er trimestre.

Surfaces en blanc, 21% des disponibilités à 6 mois

Arthur Loyd estime à 3,1 millions de mètres carrés l’offre disponible à six mois. Il souligne en outre le déploiement de « projets spéculatifs ». Les surfaces lancées en blanc représentaient en effet 21% des disponibilités à six mois. En partie en raison de l’appétit toujours croissant des investisseurs pour ce type d’actifs. Les investissements dans le secteur logistique, au 1er trimestre, sont toutefois en très fort repli, comparés au 1er trimestre 2020. Les 0,7 Md€ investis au 1T 2021 sont de fait de 50% inférieurs au volume du 1T 2020. Mais, à l’instar de la forte reprise de la demande placée, cette baisse des investissements serait,  elle aussi, trompeuse. Car le début d’année dernière avait été excellent côté acquisitions.

Un volume d’investissement au-delà de sa moyenne historique

Le volume du 1T 2021 s’inscrit donc en réalité supérieur « de 12% à la moyenne des sommes engagées aux premiers trimestres des années 2017 à 2020 », calcule Nicolas Chomette, directeur investissement d’Arthur Loyd Logistique. Ce sont toujours les opérations de portefeuille qui soutiennent le marché. Elles représentent 60% des montants investis. Mais les opérations unitaires sont néanmoins en forte hausse. De plus 72%, vs le 1T 2020. Une progression qui s’explique notamment par l’intérêt soutenu des investisseurs pour les bâtiments de messagerie. Et la logistique du dernier kilomètre. Ces investisseurs sont toujours principalement étrangers. Pour mémoire, les investisseurs nationaux ne représentaient déjà plus que 12% des volumes en 2020. Contre 43% en 2019. Côté rendement, enfin, la compression se poursuit. Les taux prime, qui étaient encore de l’ordre de 7% en 2013, sont désormais passés sous la barre des 4%, rappelle Arthur Loyd Logistique…


Des utilisateurs plus enclins à payer des loyers plus élevés

Une tendance qui ne devrait pas s’inverser de si peu. Même si, selon une étude réalisée cette fois par Prologis, les utilisateurs des entrepôts étaient désormais « plus enclins à payer des loyers plus élevés ». Pour ce spécialiste du secteur, la demande en biens logistiques va aller croissant. Jusqu’à générer un besoin de 300 ou 400 millions de mètres carrés d’actifs logistiques supplémentaires. Prologis estime en outre que la pandémie a modifié de manière durable les attentes dans le domaine logistique. Les décisions des utilisateurs vont notamment davantage s’appuyer sur l’analyse des données. Ce qui explique la hausse potentielle des loyers. Ceux-ci ne représenteraient en effet que 5% des coûts de la chaîne d’approvisionnement. Contre environ 50% pour les coûts de transport. Payer plus cher ses locaux, pour se rapprocher des consommateurs, et être en mesure de les livrer plus rapidement, fait donc sens…

Frédéric Tixier


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A propos d’Arthur Loyd Logistique(i)

Arthur Loyd Logistique est une structure du groupe Arthur Loyd, exclusivement dédiée à l’immobilier logistique. Forte de son expérience, l’équipe Arthur Loyd Logistique capitalise sur son savoir-faire et sa connaissance du marché tout en bénéficiant de la garantie d’indépendance et de l’appui du 1er réseau national d’immobilier d’entreprise que représentent les 75 implantations d’Arthur Loyd. Arthur Loyd Logistique est le conseil des utilisateurs, investisseurs, promoteurs, aménageurs et collectivités locales.

A propos de Prologis(i)

Prologis est le principal propriétaire, opérateur et développeur spécialisé en immobilier logistique en France, et propose des entrepôts classe A à la location et des terrains pour les développements clé-en-main. Nos implantations stratégiques à Paris, Le Havre, Lille, Lyon, Orléans ou Marseille assurent à nos clients un accès aux principaux axes de transport, desservant toute l’Europe.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société