Les investisseurs aiment toujours l’immobilier, toujours les bureaux, et de plus en plus la logistique…

Une enquête menée par Colliers International estime que 98% des investisseurs vont accroître la part de leurs investissements consacrés à l’immobilier en 2021. Leur cible privilégiée reste le secteur des bureaux. Mais la logistique figure désormais au second rang.

« Les investisseurs sont très optimistes quant à un rebond du marché immobilier en 2021 » : pour Colliers International, qui a interrogé près de 300 acteurs mondiaux de l’investissement, les flux dirigés vers la classe d’actifs immobiliers pourraient rebondir de 50% au cours du 1er semestre.

Bureaux, logistique, résidentiel parmi les cibles privilégiées des investisseurs

Ce sont toujours les bureaux, ceux situés dans les grandes métropoles mondiales, qui demeurent leur cible privilégiée. A condition d’offrir des conditions sanitaires et sécuritaires strictes, et des standards techniques et de durabilité élevés. Autrement dit, des actifs « core ». Leurs deuxième et troisième choix se portent sur le secteur logistique et le secteur résidentiel. « La crise a accéléré la stratégie de beaucoup d’investisseurs qui regardaient le résidentiel de loin. Mais qui désormais en font une de leur priorité. Soit par la création de fonds dédiés, soit par des acquisitions directes », précise Antoine Derville, président de Colliers International France. Quant au secteur logistique, son attrait est confirmé, car il a su « démontrer son caractère stratégique pendant cette crise ».

La France, cible privilégiée pour les actifs logistiques

En termes d’allocation géographique, la France et notamment Paris, sont plutôt bien placés. Selon Colliers International, 37% des investisseurs interrogés choisiront Paris comme cible d’investissement. Essentiellement pour les bureaux (33%). Pour le secteur logistique, c’est la France entière qui est visée (à 26%). Cushman & Wakefield, autre spécialiste de l’immobilier, vient d’ailleurs de publier une étude sur les nouveaux investisseurs en actifs logistiques français. Entre 2015 et 2019, les investissements consacrés à cette classe d’actifs ont été multipliés par 4. Une tendance poursuivie en 2020. Le courtier explique cette explosion par le renforcement sectoriel des acteurs généralistes. Sur la période 2017-3e trimestre 2020, ces derniers – fonds d’investissement, banques, assureurs, foncières- représentent environ 70% des montants investis (13,8 Md€ au total). Le solde, 30% donc, est en revanche le fait de « nouveaux entrants ».

De nouveaux entrants sur le marché des entrepôts

Ces derniers sont majoritairement des fonds d’investissement étrangers. Parmi les plus actifs, note Cushman & Wakefield, figurent des fonds américains, chinois, allemand et anglais. A l’inverse, les investisseurs français font « cavalier seul » dans la catégorie « net vendeurs ». Mais certaines typologies d’investisseurs nationaux figurent néanmoins dans le cercle des nouveaux entrants. C’est le cas notamment des SCPI/OPCI. Avec la catégorie des assureurs/mutualistes, ils restent néanmoins minoritaires. « Entre 2017 et 2020,  les fonds d’investissement nouvellement entrés ont totalisé 41 acquisitions. Quand les SCPI/OPCI et les assureurs/mutualistes en auront réalisé une petite dizaine », observe Cushman & Wakefield.

OPCI et SCPI encore minoritaires

Ces derniers se sont en outre concentrés sur des volumes « compris entre 40 et 90 millions d’euros, avec un cœur de cible situé entre 10 et 50 millions d’euros ». A quelques exceptions près, comme l’opération lyonnaise de la SCPI Accimmo Pierre, chez BNP Paribas REIM. Les SCPI qui s’intéressent au secteur logistique, et y ont investi ces dernières années sont néanmoins de plus en plus nombreuses. Outre certains produits gérés par Sofidy ou Groupama GAN REIM, qui se diversifient sur cette classe d’actifs, il existe désormais des véhicules dédiés. ActivImmo, lancée par Alderan en 2019, est pour l’heure la seule SCPI spécialisée sur le secteur logistique. Cette dernière vient de boucler sa 10e acquisition. Elle devrait délivrer un rendement de 6% en 2020. Compte tenu du succès rencontré (41 M€ levés au 30 septembre 2020), il semble logique que des concurrentes apparaissent prochainement…

Frédéric Tixier


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