Faut-il investir dans l'immobilier en Bourse ?

Est-ce le moment de s’intéresser à l’immobilier en Bourse ? Les Foncières cotées ont fait une mauvaise performance en 2020. Et n’ont pas réellement suivi la hausse des actions depuis le début de l’année. Si le marché a décidé de les bouder, c’est que leur rentabilité future est menacée… Pas si simple, répond Guy Marty au micro de Fabrice Cousté, sur Radio Patrimoine. La Bourse exagère toujours. Dans ses coups de coeur comme dans ses punitions.


Fabrice Cousté : Aujourd’hui, nous allons nous intéresser aux Foncières côtés. Vous le savez le CAC40 a baissé en 2020 de près de 7%. Mais les SIIC, les Sociétés d’investissement Immobilier Cotées, ont quant à elle baissé de 27 %. Le CAC a rebondi d’environ 10% depuis le début de l’année. Pas les SIIC. Que se passe-t-il donc sur ces Foncières côtés ?

Guy Marty : Quand un secteur est un peu massacré en bourse, on se demande toujours : pourquoi ? Est-ce que c’est logique que les valeurs baissent ? Ou au contraire, y a-t-il une opportunité ? Dans le cas présent, la première chose que l’on constate, c’est que la décote des Foncières côtés, donc de l’immobilier en Bourse, sur l’Actif Net Réévalué est actuellement à peu près de 30%. C’est énorme !

Comprendre l’Actif Net réévalué

Fabrice Cousté : Un petit instant Guy, vous nous avez parlez d’Actif Net Réévalué, ANR. C’est un acronyme qu’on voit souvent, est-ce que vous pouvez nous l’expliquer en quelques mots ?

Guy Marty : en quelque mots…

  • L’actif, c’est ce qui est du côté de l’actif au bilan, c’est-à-dire les immeubles détenus, plus les actifs financiers, ce sont les réserves, c’est la trésorerie etc.
  • Actif net, ça veut dire que de ce montant-là, on a retiré l’endettement pour avoir ce qu’il reste exactement en richesse.
  • Et réévalué, cela veut dire pour faire simple que la partie « immeubles » de cet actif net a été établie à sa valeur de dernière expertise. Or les Foncières côtés, les SIIC font pratiquer des expertises tous les ans, ou tous les trimestres.

Fabrice Cousté :Pour 2021, est-ce qu’on a eu cette phase d’expertise ? Est-ce que les Foncières présentes en Bourse valent plus ou moins cher que l’an dernier ?

La Bourse exagère toujours

Guy Marty : Vous savez, les expertises pour les immeubles des grands institutionnels n’ont pas tellement baissé. Cela dépend des secteurs, dans l’hôtellerie, dans le commerce, il y a eu bien sûr des baisses. Mais dans l’ensemble, les experts n’ont pas estimé que les patrimoines immobiliers avaient perdu de la valeur.

En revanche la Bourse, elle, exagère toujours. Quand  par exemple récemment, à partir de début 2020, elle s’est entichée des grandes valeurs tech, elle les a propulsées à des niveaux de cours absolument incroyables et à des multiples de bénéfices absolument incroyables. Quand elle pénalise un secteur, elle exagère. Et c’est le cas pour les Foncières aujourd’hui.

Imaginez, le rendement actuel des Foncières, donc des SIIC, est supérieur à 7.5% en moyenne. Evidement, c’est un secteur très hétérogène, il y a des foncières très différente; On a des grandes, les fleurons de la bourses d’il n’y a pas si longtemps, les Unibail ou Klépierre, qui ont des grands centres commerciaux. Et puis il y a d’autres valeurs qui sont extrêmement dynamiques, qui ont du potentiel. Donc un secteur très hétérogène. Mais une moyenne de rendement de 7.5% pour l’immobilier en Bourse ! La Bourse a exagéré, voilà tout.

On peut acheter en Bourse de l’immobilier pas cher

Fabrice Couste : Effectivement 7,5 % cela peut faire envie. De l’autre côté, on parle de re-confinement. Cela veut dire que le télétravail n’est peut-être pas terrible pour les bureau. Les commerces sont toujours à l’arrêt. En fait on peut légitimement se poser la question, est-ce que c’est le moment de retourner sur ces SIIC, sur ces foncières côtés ?

Guy Marty : En fait vous posez la question du court terme ou du long terme. J’ai déjà précisé qu’il faut s’entendre sur le long terme. Vous savez, pour un trader, le long terme ou le très long terme, c’est vingt quatre heures. Pour un gouvernement, le long terme ou très long terme, c’est juste après les prochaines élections. En matière de placement, on dit que six ou huit ans, cela commence à être un certain long terme.

Et cette période de six ou huit ans est très intéressante en ce qui concerne les Foncières. Pourquoi ? Parce qu’on a observé, sur toutes les périodes boursières qu’on peut analyser, que sur une période assez courte, un, deux ou trois ans, les Foncières sont chahutées par la Bourse. Parfois elles montent en même temps que la Bourse, parfois elles descendent en même temps qu’elle, parfois la Bourse leur donne une bonne surcote, parfois elle leur donne une pauvre décote, etc etc… Mais dès qu’on approche d’une période de six, sept ou huit ans, on s’aperçoit que la performance des Foncières, c’est la performance immobilière. C’est extrêmement intéressant. Cela veut dire qu’aujourd’hui si, à horizon long terme, vous voulez acheter de l’immobilier moins cher, eh bien vous l’achetez par la Bourse.

Voir aussi :

Qu’est-ce qu’un SIIC ? La définition pédagogique en 3′

Covivio, la diversification a été bénéfique en 2020

SFL -Société Foncière Lyonnaise, la belle parisienne