La pandémie aurait pu avoir des répercussions très négatives pour Covivio en 2020. La crise sanitaire a en effet affecté le portefeuille hôtelier de la Foncière. Mais la diversification a joué. Finalement la valeur du patrimoine a progressé, notamment grâce aux logements détenus en Allemagne.
Le patrimoine de Covivio est de 17 milliards d’euros à fin 2020.
À titre de comparaison,
- celui d’Unibail Rodamco Westfield s’élève à 56 milliards d’euros
- celui de la Société Foncière Lyonnaise s’élève à 7,5 milliards d’euros.
Cette Foncière a joué la diversification.
Aussi bien géographiquement que par secteurs immobiliers :
- Par zone géographique : 40 % en France et 37 % en Allemagne. Mais aussi 17 % en Italie. Et 6 % dans le reste de l’Union européenne
- Par secteurs : les bureaux représentent 60 % de son portefeuille. Ils se situent principalement à Paris. Mais également à Milan et Berlin. Le résidentiel constitue 25 % du patrimoine. Il se trouve surtout en Allemagne. Les 15 % restants sont des hôtels. Ils sont situés dans les grandes villes touristiques européennes.
Quels sont les faits marquants de l’exercice 2020 ?
Il faut analyser de plus près la baisse des loyers de Covivio
Les loyers nets collectés ont baissé de 9,4 %. Mais derrière ce chiffre la situation est contrastée. En effet, les loyers hors secteur hôtelier ont augmenté de 1 %.
Les évolutions ont naturellement été très différentes selon les secteurs :
- Les revenus locatifs ont progressé de 2,3 % pour le résidentiel.
- Ils ont été stables pour les bureaux.
- Et se sont effondrés de 54,8 % dans le secteur hôtelier.
De façon similaire, l’évolution de la valeur du patrimoine varie selon les secteurs :
- Les bureaux ont progressé très légèrement, de 0,8 %
- Le résidentiel a connu une évolution plus forte, de 8,2 %.
- Avec une baisse de 6,9 % des hôtels.
Au total, la valeur du patrimoine de Covivio a progressé de 1,3 % en 2020.
Il faut savoir aussi que cessions et acquisitions ont été importantes au cours de cette année. Les cessions se sont élevées à 871 millions d’euros. Elles ont d’ailleurs été réalisées avec une prime de 8 % par rapport aux valeurs d’expertises qui étaient prises en compte pour le calcul de l’ANR (actif net réévalué).
La principale acquisition concerne la Foncière allemande Godewin. Covivio a ainsi acquis un portefeuille de bureaux d’une valeur de 1,1 milliards d’euros.
Signalons aussi des constructions en cours pour un montant de 1,3 milliards d’euros, surtout des bureaux :
- Pour un montant de 1 milliard d’euros en France
- Et de 200 millions en Italie.
On peut donc parler d’une gestion active du portefeuille immobilier pendant cette année 2020.
Des points forts qui fonctionnent
Le ratio LTV (« Loan-to-Value ») de Covivo a légèrement augmenté : de 38,3 % à 40,9 %. Le coût de la dette, quant à lui, a baissé de 1,55 % en 2019 à 1, 29 % en 2020. Ce qui entraîne une progression du ratio ICR (Interest Coverage Ratio) de 5, 7 à 6,1 fois.
En fin de compte, le résultat net récurrent a baissé de 15 %. La société a décidé de diminuer le dividende plus fortement. De 4,80 euros en 2019 à 3,60 en 2020, il baisse de 25 %.
Ce qui ressort de l’année 2020 est que Covivio a bénéficié de ses points forts qui sont :
- Une gestion dynamique avec cessions, acquisitions et constructions. La Foncière prévoit d’ailleurs de nouvelles cessions à hauteur de 600 millions d’euros en 2021.
- Un endettement maîtrisé pour soutenir la croissance
- L’ exposition à l’immobilier résidentiel allemand, qui représente aujourd’hui 43 % de son patrimoine. L’effet « diversification » a joué à plein, et amorti la partie hôtelière.
Doit-on rappeler le parcours impressionnant de Covivio, depuis ses origines ? Des logements ouvriers de la sidérurgie jusqu’à une Foncière européenne…
Les mutations de son modèle économique font penser à la devise du Capitaine Nemo : « Mobilis in mobile ».
QUIZZ
1) Quelle Foncière cotée a pour origine des logements ouvriers de la sidérurgie lorraine ?
2) Quelle Foncière cotée a comme principaux locataires des opérateurs de télécommunications ?
3) Quelle Foncière cotée a fusionné avec sa filiale italienne ?
La réponse à ces trois questions est Covivio.
- Covivio est l’ancienne Foncière des Régions, elle-même issue des Garages Souterrains de Metz. GSM détenait un portefeuille de logements ouvriers acquis auprès d’Usinor. Il faut noter que le siège social de Covivio est toujours situé à Metz.
- Les principaux locataires de Covivio sont Orange et Telecom Italia. Orange représente 7 % des loyers et Telecom Italia 6 %.
- Covivio a fusionné avec sa filiale Italienne Beni Stabili en décembre 2018. Covivio est coté à Paris mais aussi à Milan.
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