Unibail-Rodamco-Westfield ? Coûteuse acquisition de Westfield. Cataclysme de la crise sanitaire. Rejet de l’augmentation de capital à l’Assemblée générale mixte du 10 novembre 2020. Départ des principaux dirigeants d’Unibail. Le trio Léon Bressler / Susana Gallardo / Xavier Niel fait son entrée au Conseil de Surveillance.
Le plan « Refocus, not reset » va être appliqué, avec, au menu (minceur), une suspension du dividende pendant trois ans. La réaction du marché a été brutale et la « lune de Niel » boursière aura été de courte durée.
URW a une nouvelle direction
Le nouveau management d’Unibail Rodamco Westfield (Jean-Marie Tritant, Président du Directoire et Fabrice Mouchel, Directeur financier) a présenté les résultats 2020. Cette équipe a démontré de longue date sa compétence et sa loyauté envers la société. De même que Léon Bressler, aujourd’hui Président du conseil de surveillance, qui a contribué à la croissance remarquable d’Unibail pendant sa longue présidence de 1992 à 2006. Ils doivent faire face à un défi considérable. Redresser la première foncière européenne après une acquisition trop ambitieuse, et après une crise sanitaire sans précédent qui a lourdement pesé sur l’immobilier commercial.
Les faits marquants de l’exercice 2020 d’Unibail :
Les loyers nets collectés ont diminué globalement de 26,4 % à structure comparable.
Les revenus locatifs des centres commerciaux ont baissé de 24 % (-19,1 % en Europe continentale, -49,3 % au Royaume-Uni et – 28 % aux Etats-Unis). Ceux des bureaux sont restés stables.
Les loyers de la division Congrès et Expositions se sont effondrés (- 93,6 %).
Le résultat net récurrent par action ajusté a reculé de 41,1 %
L’actif net réévalué de reconstitution (EPRA Net Reinstatement Value) a perdu 27,1 % à 166.8 €.
Le ratio « Loan-to-Value » ou LTV (endettement rapporté à l’actif net) a augmenté de 38,6 % à 44,7 %. Repère : les covenants bancaires autorisent un ratio LTV maximal de 60 %.
Le ratio ICR (Interest Coverage Ratio, couverture des frais financiers par l’EBITDA) a évolué de 5,7 fois à 3,5 fois. Repère : les covenants bancaires autorisent un ratio ICR minimal de 2 fois.
Le coût moyen de la dette a légèrement augmenté (1,7 % en 2020 contre 1,6 % en 2019). Il reste très modéré à 1,1 % pour la dette en euros, et 3,6 % pour la dette en livres sterling et en dollars.
Le dividende, qui avait été réduit de moitié au titre de l’exercice 2019, sera suspendu au titre des exercices 2020 à 2022.
Unibail Rodamco Westfield n’a pas publié de « guidance » (objectifs) pour 2021.
URW a annoncé :
- vouloir réduire significativement sa présence aux Etats-Unis.
- achever son programme de cessions d’actifs de 4 milliards d’euros en Europe avant la fin de 2022 (l’échéance initiale étant la fin de 2021).
L’évolution récente du cours de bourse d’Unibail a été erratique
Après la remontée spectaculaire de son cours de bourse consécutive à l’annulation de l’augmentation de capital programmée à l’Assemblée générale mixte du 10 novembre dernier et amplifiée par l’effet Gamestop bénéficiant aux sociétés faisant l’objet de ventes à découvert significatives, l’action URW s’était dépréciée à la suite de la fermeture des centres commerciaux non-alimentaires d’une surface supérieure à 20.000 mètres carrés.
La suspension du dividende est plus rigoureuse que la réduction prévue par le « plan Reset » défendu sans succès par les dirigeants précédents. Elle a lourdement pesé sur le cours de la valeur à la reprise des cotations, le 11 février.
Toutefois :
- à défaut d’augmentation de capital (qui aurait été très dilutive),
- et dans l’impossibilité de céder à court terme les actifs américains sans les brader,
cette suspension était nécessaire.
Les actionnaires d’Unibail Rodamco Westfield doivent faire preuve de patience
Déception pour les particuliers et institutionnels friands de dividendes… Mais les investisseurs patients devraient bénéficier de la reprise du cours de bourse. En effet le dénouement de la crise sanitaire et l’amélioration graduelle de l’environnement macroéconomique devraient mettre fin à la crise actuelle de l’immobilier commercial.
Dans l’intervalle, ils se consoleront en se réjouissant de ne pas avoir à acquitter la fiscalité (pesante et byzantine en raison de la cotation duale – à Paris et Amsterdam – de l’action) grevant les dividendes dont ils seront temporairement sevrés.
Les investisseurs, dans l’attente du redressement d’URW et de la reprise du versement de son dividende, pourront méditer ces vers de la Fontaine :
« Dans un chemin montant, sablonneux, malaisé,
Et de tous les côtés au soleil exposé,
Six forts chevaux tiraient un coche. »
Jean de La Fontaine, « le Coche et la Mouche », Livre VII, fable 8, 1678.
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