Immobilier d’investissement : le rendement en capital est devenu négatif en 2020

Les performances 2020 des différents secteurs immobiliers, retracées par l’indice MSCI France Annual Property, sont en ligne avec les préférences aujourd’hui affichées par les investisseurs. L’indice affiche une progression de 3,2%. Qui repose uniquement sur sa composante revenus locatifs.

Sa performance annuelle reste positive (3,2%) en 2020. Mais marque un recul prononcé par rapport à 2019 (8,4%). L’indice MSCI France Annual Property, calculé annuellement à partir d’un échantillon de plus de 6 100 actifs immobiliers[1], tous secteurs confondus, affiche ainsi son plus mauvais score depuis 11 ans.

Le rendement en capital en territoire négatif pour la 1ère fois depuis 2009

La baisse affecte les deux composantes de sa performance. La partie « revenus locatifs » passe de 4,1% en 2019 à 3,8% en 2020. Cette composante, qui s’érode année après année (elle était de 4,2% en 2018), reste toutefois encore en territoire positif. Ce n’est plus le cas de la composante « revenus en capital ». Son poids relatif avait considérablement chuté depuis la crise financière de la fin des années 2000. Avant cette date, les rendements en capital étaient alors systématiquement supérieurs aux revenus. En 2019, les deux composantes étaient revenus quasiment à parité. La partie capital (4,2%) avait même progressé par rapport à 2018 (2,4%). 2020 marque donc clairement une rupture. Avec un taux de -0,6%, le rendement en capital est devenu négatif. «Il reste néanmoins supérieur aux niveaux observés en 2008 », précise Carine Dassé, Executive Director chez MSCI.


Contre-performances marquées pour les secteurs hôtellerie et commerce

Comme les années précédentes, les performances sectorielles restent en revanche très contrastées. Les secteurs les plus exposés à la crise sanitaire subissent un recul à la fois des rendements locatifs et des rendements en capital. C’est d’ailleurs la chute de ces derniers qui explique le passage en territoire négatif de cette composante pour l’ensemble de l’immobilier. Le secteur hôtelier est le plus touché. Sa contre-performance s’établit à -5,4%. Rappelons qu’en 2019, il affichait la deuxième performance sectorielle (+13,5%)… Le secteur commerce poursuit quant à lui sa descente aux enfers. Sa composante rendement en capital, devenue négative dès 2018, était jusqu’à présent compensée par les revenus locatifs. En 2019, le secteur affichait encore une performance globale de 2,2%. En 2020, avec un score de -3,6%, la digue a cédé… A l’inverse, les trois secteurs les plus prisés des investisseurs depuis le début de la crise sanitaire, font de la résistance.

Logistique, résidentiel, santé, les gagnants 2020

La logistique, déjà en première place en 2019 (16,2%), reste en tête (12,3%). Le résidentiel, au coude à coude en 2019 avec les bureaux (8,9%), se maintient à 6,5%. Comme la santé, qui passe de 8,5% à 6,4%. « Sur ces secteurs, les valeurs vénales ont continué à progresser. Et ont entraîné une érosion du rendement locatif », explique Carine Dassé. Les bureaux, enfin, sont en plus net repli. Leur performance globale chute à 3,2% (vs 8,9% donc, en 2019). Elle est toutefois variable selon les zones géographiques. « Paris a continué à enregistrer des croissances de valeurs. Tandis qu’elles ont baissé en dehors de la capitale », précise MSCI. Qui rappelle également que, sur le long terme, l’immobilier reste un placement largement rémunérateur. Sur les 23 dernières années, il a affiché une performance moyenne de 8,7% par an…

Frédéric Tixier

[1] Pour une valeur globale de 183 Md€ fin 2020. La couverture de l’indice progresse chaque année. Il couvre déjà plus de 50% du marché.


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société