L’immobilier d’investissement commercial direct en France, mesuré chaque année par un indice MSCI, a enregistré une performance de 6,6% en 2018. Un chiffre en repli par rapport à 2017 (8%) qui s’explique par une érosion sensible des rendements en capital.
6,6% : c’est la performance de l’investissement en immobilier commercial en 2018, en France, mesurée par l’indice MSCI France Annual Property Index. Un benchmark calculé à partir d’un échantillon de 6 427 actifs représentant une valeur globale d’un peu plus de 165 Md€, soit près de 50% du marché.
En dessous de sa moyenne historique
Un niveau en retrait par rapport à 2017, où l’immobilier commercial avait affiché une performance de 8%. Et en deçà également de sa performance moyenne sur longue période (9,1% sur 20 ans) ou même sur les 5 dernières années (7,6%). Comme le rappelle Béatrice Guedj, directrice de la recherche et de l’innovation chez Swiss Life Asset Managers et Senior Advisor pour l’IEIF, dans une publication récente, la performance de l’immobilier non coté reste néanmoins, sur cette dernière période (5 ans), « supérieure à celles distribuées par l’immobilier coté (1,3%), les actions (6,1%) ou les obligations (4,3%) ».
Erosion des rendements en capital
Le repli 2018 s’explique essentiellement par une érosion des rendements en capital, l’une des composantes (à hauteur de 2,4%), aux côtés des rendements locatifs (4,2%), de la performance globale de l’immobilier tertiaire. En cause : l’anticipation des investisseurs, désormais plus prudents « depuis le pic ressenti de 2017 », écrit Béatrice Guedj, en poursuivant : « le temps où les rendements en capital étaient supérieurs aux rendements locatifs, comme dans les années d’avant-crise, est bel et bien révolu ». Cette contraction des rendements en capital touche en outre davantage certains secteurs : c’est le cas notamment du commerce qui enregistre, pour la première fois, un rendement en capital négatif (-0,1%)…
Surperformance des actifs « alternatifs »
En termes de performance globale, ce sont les secteurs dits alternatifs qui, comme les années précédentes, s’affichent aux premières places. C’est le secteur industriel et logistique qui se positionne en pole position, avec un rendement global de 14%, dont 7,8% en capital. Suivent l’hôtellerie (11,7 %), la santé (8,5%) et les résidences seniors (7,6%), de plus en plus prisés des investisseurs. Le secteur résidentiel se situe quant à lui à 5,7%, essentiellement en raison de ses rendements en capital (5,4%). La faiblesse des rendements locatifs du logement en France – en raison des mécanismes de régulation des loyers qui y sont appliqués – explique d’ailleurs pourquoi, comme le rappelle là encore Béatrice Guedj, ce secteur est bien plus profitable chez la plupart de nos voisins occidentaux. « Les rendements français sont inférieurs à ceux des autres grands marchés tels que les Etats-Unis (6,7%), la Grande-Bretagne (9,4%), ou l’Allemagne (9,1%) ».
Frédéric Tixier
