Plus de liberté pour les SCPI

La loi PACTE votée le 11 avril élargit, entres autres mesures, l’objet social des SCPI. Les 3 amendements ajoutés en octobre dernier vont notamment permettre à ces véhicules de mieux répondre aux nouveaux enjeux sociétaux et climatiques de l’investissement immobilier, et d’investir plus aisément hors des frontières.

Le projet de loi « PACTE » a été définitivement adopté le 11 avril. Parmi les mesures introduites par ce « Plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises » – dont certaines, on le sait, ont suscité de vifs débats -, trois amendements ajoutés au texte initial en octobre 2018 viennent donner plus de marge de manœuvre dans la gestion des SCPI.

Adapter l’objet social des SCPI aux nouveaux enjeux de l’investissement immobilier

Soutenues par l’ASPIM, qui vient d’ailleurs de se féliciter de leur adoption, ces trois dispositions ont pour objectif d’adapter les règles de fonctionnement des SCPI aux nouveaux enjeux de l’investissement immobilier. Comme le proposait Frédéric Bôl, le président de l’ASPIM, dans une tribune publiée par Les Echos en septembre dernier, il s’agit en effet de doter ces véhicules d’un « objet social élargi, au service d’investissements résolument tournés vers l’intérêt général ». Le plus emblématique des textes adoptés vise d’ailleurs à permettre aux SCPI de mieux répondre aux nouvelles pratiques de la gestion locative, tout en favorisant leur implication dans la transition énergétique et le financement d’actifs sociétaux, tels que les résidences gérées pour seniors ou étudiants.

Mieux répondre aux nouvelles pratiques de la gestion locative et aux enjeux sociétaux et climatiques

Afin de servir cet objectif, le nouveau texte prévoit l’élargir le champ d’intervention des SCPI en leur permettant de détenir, à titre accessoire, des « biens meubles ou meublants » . Jusqu’alors, ces véhicules ne pouvaient acquérir que des équipements lourds nécessaires à la mise en service des bâtiments. Désormais, ils pourront également investir – comme les OPCI sont en droit de le faire depuis 2015… – dans l’installation de panneaux photovoltaïques, ou tout équipement permettant d’améliorer l’efficacité énergétique ou la connectivité des immeubles. Les SCPI sont également désormais habilitées à financer les biens nécessaires à une prestation de services, ce qui leur permettra notamment, comme le précise l’ASPIM dans un communiqué, « de proposer à la location des espaces destinés au coworking sans avoir besoin de passer par un tiers ».

Faciliter l’investissement des SCPI, notamment à l’international

Les deux autres amendements adoptés dans le cadre de la loi PACTE sont plus techniques. Le premier résout une contradiction apparente des textes en vigueur, en autorisant explicitement les SCPI à détenir un immeuble via une « SCI de SCI ». Elles pourront désormais, à l’instar des OPCI, investir dans une SCI (société civile immobilière) détenant elle-même une participation dans une autre SCI, ce qui n’était théoriquement pas possible jusqu’à présent. Enfin, un dernier amendement va faciliter l’investissement hors de France de ces véhicules. L’état actuel des textes ne leur permet en effet que d’investir dans des parts de sociétés de personnes. Or, comme le rappelait l’exposé des motifs de l’amendement, « la plupart des droits étrangers ne connaissent pas de structure comparable aux sociétés de personnes de droit français ». Afin de faciliter la diversification et l’investissement international des SCPI, ces dernières ont donc désormais la possibilité de détenir des actifs immobiliers par l’intermédiaire d’une société de capitaux. Une extension de leur objet social qui remet, là encore, SCPI et OPCI sur un pied d’égalité.

Frédéric Tixier

A propos de l’ASPIM
L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. Au 31 décembre 2018, les Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) affichaient un encours global de plus de 165,3 Md€.

[1]L’article L. 214-114 du code monétaire et financier est complété par un alinéa ainsi rédigé : « à titre accessoire, les sociétés civiles de placement immobilier peuvent acquérir, directement ou indirectement, en vue de leur location, des meubles meublants, des biens d’équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires au fonctionnement, à l’usage ou à l’exploitation de ces derniers par un tiers ».
[2]Un article est inséré après l’article 61 nonies. Le b) du 2° du I de l’article L. 214‑115 du code monétaire et financier est ainsi rédigé: « L’actif est principalement constitué d’immeubles acquis ou construits en vue de la location, ainsi que des meubles meublants, biens d’équipement ou biens meubles affectés à ces immeubles et nécessaires au fonctionnement, à l’usage ou à l’exploitation de ces derniers par un tiers, de droits réels portant sur de tels biens, ou de participations directes ou indirectes répondant aux conditions du présent 2° ; »
[3]Un article est inséré après l’article 61 nonies. Le code monétaire et financier est ainsi modifié :
1° Au deuxième alinéa de l’article L. 214‑101 et au II de l’article L. 214‑102, après la référence : «2°», est insérée la référence : «et 2 bis ».
2° Après le 2° du I de l’article L. 214‑115 du code monétaire et financier, il est inséréun 2°bis ainsi rédigé :
« 2° bis Des parts de sociétés de personnes autres que celles mentionnées au 2°, des parts ou des actions de sociétés autres que des sociétés de personnes qui ne sont pas admises aux négociations sur un marché mentionné aux articles L. 421‑1, L. 422‑1 et L. 423‑1. Ces sociétés satisfont aux conditions suivantes :
« a) La responsabilité des associés ou actionnaires est limitée au montant de leurs apports ;
« b) L’actif est principalement constitué d’immeubles acquis ou construits en vue de la location, ainsi que des meubles meublants, biens d’équipement ou biens meubles affectés à ces immeubles et nécessaires au fonctionnement, à l’usage ou à l’exploitation de ces derniers par un tiers, de droits réelles portant sur de tels biens, de participations directes dans des sociétés répondant aux conditions des a, b et d du 2° ou du présent 2° bis ou d’avances en compte courant consenties à des sociétés mentionnées au 2° ou au présent 3° ;
« c) Les instruments financiers qu’elles émettent ne sont pas admis aux négociations sur un marché mentionné aux articles L. 421‑1, L. 422‑1 et L. 423‑1 ; ».