A la veille de la Saint-Valentin, le management de la SFL a dévoilé les résultats 2020 de cette discrète et élégante parisienne à l’ascendance espagnole et orientale. L’actif net réévalué de cette SIIC foncièrement « prime » a cru de 3,1 % en 2020 et le loyer moyen qu’elle a perçu a progressé de 3,3 %. Son ratio d’endettement reste très modéré. 2020, année chaotique ? Pas pour la Société Foncière Lyonnaise.
Le patrimoine de la SFL (7,5 milliards d’euros et 393.300 mètres carrés) se compose de 80 % de bureaux, 19 % de commerces… et 1% de “divers”. Pratiquement tout son patrimoine se situe à Paris intra-muros dont 83 % dans le quartier central des affaires. Cette Foncière possède l’ensemble immobilier Edouard VII, situé près de l’Opéra, qui contient l’Olympia et le théâtre Edouard VII. Ainsi que les immeubles Washington Plaza et Cézanne Saint-Honoré, situés près des Champs-Elysées. De même le Louvre Saint-Honoré.
SFL détient également le récent immeuble # cloud, loué à Exane, Facebook, Alibaba et une pléiade de startups.
La fine et pure parisienne a traversé l’orage sans encombre
Quels sont les points marquants de l’année 2020 ?
Les revenus locatifs ont baissé de 8,2 % en 2020.
Ils ont atteint 182,4 millions d’euros contre 198,7 millions d’euros en 2019
Les mesures Covid-19 représentent 42 % de cet écart. Elles ont concerné l’ensemble Edouard VII. Le théâtre, l’Olympia, le centre de conférence et hôtel Indigo sont restés fermés pendant les périodes de confinement… et au-delà. Mais il faut savoir qu’à périmètre constant et hors mesures Covid – 19, les revenus locatifs ont légèrement progressé de 0,7 %.
Les données sur les loyers de bureaux nuancent ce recul
- Le loyer moyen annuel des bureaux s’élevait en 2020 à 687 euros par mètre carré. Soit une progression de 3,3 % par rapport à 2019.
- Surtout, le loyer moyen annuel des bureaux loués pour la première fois en 2020 s’est élevé à 846 euros par mètre carré. Les loyers des nouveaux baux sont donc 23 % plus élevés que celui des baux existants.
Le résultat net récurrent de SFL a baissé de 15,5 % par rapport au niveau historiquement élevé de 2019
Il faut toutefois constater qu’il est comparable à la moyenne constatée de 2016 à 2018.
L’actif net par action a progressé de 3,1 %, à 98,8 euros
Nous parlons ici de l’actif net de reconstitution (au sens de l’EPRA Net Disposal Value).
La dette de SFL reste très modérée
En effet le ratio « Loan-to-Value » ou LTV (endettement rapporté à l’actif net) est de 23,8 %. Avec un coût moyen de 1,5 % en 2020. En conséquence le ratio ICR (Interest Coverage Ratio, couverture des frais financiers par le résultat opérationnel) est confortable. Il est de 6,6 fois, en légère augmentation par rapport à 2019 (5,2 fois).
Précisons enfin que le dividende au titre de l’exercice 2020 s’élèvera à 2.1 euros contre 2,65 en 2019.
Les modifications du périmètre de SFL sont significatives
Les mises en production et les restructurations d’immeubles représentent 38 % de la baisse des revenus locatifs de la SFL. La principale de ces opérations est la restructuration du Louvre Saint-Honoré qui abritera la Fondation Cartier en 2024. Une autre est l’immeuble Biome, situé dans le XVème arrondissement, dont la livraison devrait intervenir au troisième trimestre 2022.
Par ailleurs, SFL a vendu deux immeubles, le premier au 112, avenue de Wagram, le second au 9, avenue Percier. Le prix de vente a été en moyenne supérieur de 16 % à leur valeur d’expertise. Aviva Investors a acquis le 112, avenue de Wagram en janvier 2021 au prix de 120,5 millions d’euros. Deka Immobilien a acheté le 9, avenue Percier en février 2021 pour 143,5 millions d’euros.
SFL a nettement surperformé l’indice SIIC des foncières françaises en 2020
Prime au tertiaire « Prime » : la qualité paie
Comme le disait Alfred de Musset (La coupe et les lèvres, 1831) : ” Qu’importe le flacon, pourvu qu’on ait l’ivresse ? “. Le goulot du flacon SFL est étroit. Le flottant du titre est en effet réduit. Colonial détient 81,7 % et Predica 13,2 % du capital de la Société Foncière Lyonnaise.
La qualité de ce fin nectar justifie sa dégustation… avec délectation et modération.
QUIZZ
1) Quelle est la plus ancienne foncière cotée en bourse de Paris ?
2) Quelle foncière cotée ne détient aucun immeuble à Lyon mais comporte le mot « Lyonnaise » dans sa raison sociale ?
3) Quelle foncière cotée a donné son nom à un boulevard cannois au XIXème siècle ?
4) Quelle foncière cotée possède les murs de l’Olympia et du théâtre Edouard VII ?
5) Quelle entité parisienne détenue (directement ou indirectement) par des capitaux qataris détient des actifs de haute valeur dont les performances / contre-performances (voire les caprices) ne figurent pas à la une des médias ?
La réponse à ces cinq questions est la Société Foncière Lyonnaise (SFL) ;
- La Société Foncière Lyonnaise est cotée en bourse de Paris depuis 1879.
- Henri Germain (aucun lien avec le Paris Saint-Germain), le fondateur du Crédit Lyonnais, est également celui de cette foncière.
- Le boulevard Carnot, à Cannes, s’appelait jusqu’en 1894 boulevard de la Foncière Lyonnaise. La SFL était en effet à l’origine de cette artère et y avait fait construire, de 1881 à 1883, une vingtaine d’immeubles haussmanniens.
- La SFL possède les murs de l’Olympia et du théâtre Edouard VII. Ces deux salles de spectacle sont situées dans l’ensemble immobilier Edouard VII.
- Son actionnaire ultra-majoritaire (81,7 %), la foncière espagnole Colonial, a elle-même pour principal actionnaire (20 %) Qatar Investment Authority, le fonds souverain qatari.
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Thierry Slama
