Louve Invest, à l’instar d’autres plateformes de distribution de SCPI, publie régulièrement des études « datas » sur les principaux indicateurs des SCPI. La dernière en date détaille l’évolution des valeurs de reconstitution d’une quarantaine de véhicules entre fin 2023 et mi-2024. Et calcule la décote, ou la surcote, par rapport à leur prix de souscription. Résultat : de moins en moins de SCPI sont en situation de décote…
« On observe une réduction considérable de l’écart entre la valeur de reconstitution et le prix de part des SCPI entre 2022 et 2023 », constate Louve Invest, une plateforme de distribution, dans l’étude qu’il vient de consacrer à l’évolution des valeurs de reconstitution d’une grosse quarantaine de véhicules.
La décote moyenne des SCPI proche de zéro en 2023
Selon ce courtier, la décote moyenne des SCPI est passée de 2,90% en 2022. A -0,03% en 2023. Sachant qu’au cours des millésimes précédents, elle se situait largement au-dessus des 3%. Atteignant même 4,74% en 2021. Une évolution qui témoigne, évidemment, du recul de la valeur des patrimoines immobiliers détenus par les SCPI, du fait de la crise immobilière. Et explique, pour partie, la série d’annonces d’ajustements, à la baisse, des prix de souscription d’un certain nombre de véhicules depuis la mi-2023. Les données collectées suite à la révision de la valeur des portefeuilles, au 30 juin 2024, incitent en revanche à un certain optimisme. La décote moyenne des SCPI analysées a en effet « rebondi à +0,72% », observe Louve Invest. Ce qui, selon lui, laisserait « présager un retournement de tendance ». Que les évaluations à fin 2024 confirmeront… ou non.
Les SCPI dont les prix de souscription sont les plus éloignés de leurs valeurs de reconstitution
Pour l’heure, l’étude donne la proportion de SCPI qui se trouvent en situation de décote (60%) versus surcote (40%) à fin juin 2024. Un ratio qui était de 83,1% (décote) vs 16,9% (surcote) en 2021… L’analyse pointe aussi les SCPI dont les prix de souscription sont les plus éloignés de leurs valeurs de reconstitution. Et qui pourraient donc prochainement annoncer une révision, à la hausse ou à la baisse, de la valeur de leurs parts. Parmi les variations positives « potentielles », Louve Invest signale Cristal Life, chez Inter Gestion REIM, Dont la décote s’affiche à 9,31% sur la base de sa valeur de reconstitution au 30 juin 2024.
La sanction de l’ajustement du prix de souscription
A l’opposé, le courtier relève l’inquiétante situation de LF Grand Paris Patrimoine. Sa valeur de reconstitution ayant perdu plus de 12% entre fin 2023 et mi-2024, son prix de souscription se trouvait en très, très forte surcote (plus de 21%). Obligeant donc son gestionnaire à annoncer une baisse drastique du prix de la part. Cette dernière ayant perdu en septembre dernier -17,74%…
Décote, surcote : késako…Petit rappel : une SCPI est plus attractive à l’achat pour un potentiel investisseur, tous autres critères mis à part, lorsque son prix de souscription est inférieur à la valeur de son patrimoine[1]. On dit alors que la SCPI est en situation de « décote ». A l’inverse, lorsque le prix de souscription est supérieur à la valeur de la SCPI, elle est en situation de « surcote ». Respecter un écart maximum entre prix de souscription et valeur de reconstitutionCet écart entre prix de souscription et valeur fait en outre l’objet d’une contrainte réglementaire. S’il dépasse 10% (en plus ou en moins), le gestionnaire de la SCPI est obligé de modifier le prix de la SCPI. Afin que l’écart se situe de nouveau dans ce « tunnel » de plus ou moins 10%. On comprend dès lors pourquoi le suivi de l’évolution de la valeur de reconstitution d’une SCPI, qu’elle doit désormais mettre à jour tous les six mois (et non plus seulement une fois par an, comme auparavant), est important pour anticiper une potentielle baisse, ou hausse, du prix de souscription. Indicateur avancé de la variation potentielle du prix de la partUne SCPI fortement surcotée, proche de la limite haute du tunnel réglementaire, risque d’annoncer une baisse de la valeur de ses parts. A l’inverse, une SCPI fortement décotée pourrait prochainement réviser à la hausse son prix de souscription… |
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- Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] La valeur qui sert de référence, pour mesurer cet écart, est la valeur dite de reconstitution d’une SCPI. Cette valeur de reconstitution est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société, plus les frais liés à la reconstitution du patrimoine de la SCPI (droits de mutation, frais de conseils, commissions, etc).
