Le gestionnaire de la SCPI Cap Foncières & Territoires vient de passer sous le contrôle du groupe Axtom, un acteur du développement économique et immobilier des territoires. Quelques jours après l’annonce de la fusion envisagée entre Sofidy et Tikehau. Les gestionnaires de SCPI sont-ils entrés en phase de recomposition ?
L’heure n’est pas encore à la concentration. Mais bien déjà à l’adossement et aux recherches de synergies… Après l’annonce, la semaine dernière, du projet de fusion-absorption de Sofidy par Tikehau Capital[1] -qui détient déjà 100% du gestionnaire de SCPI-, c’est en effet aujourd’hui Foncières & Territoires qui passe sous le contrôle (à 56% ) d’un opérateur plus diversifié, le groupe Axtom. Les deux opérations ne sont évidemment pas de même nature. Mais elles illustrent bien la phase de recomposition active dans laquelle semble être entré le marché des sociétés de gestion de SCPI.
Un processus d’intégration verticale pour Tikehau Capital…
Pour Tikehau Capital, il s’agit clairement d’un processus d’intégration verticale. Cette « plateforme immobilière unifiée », comme la qualifie le gestionnaire, quand elle verra le jour, disposera notamment d’une force de sourcing accrue, et d’une offre produit plus diversifiée. Ainsi que d’une base de clientèle élargie (à la fois institutionnelle et retail). Ce qui lui permettra de pratiquer plus efficacement le cross selling de ses expertises en gestion d’actifs réels. Y compris et notamment d’actifs immobiliers. Sans parler, bien sûr, des autres synergies opérationnelles ou financières attendues de ce rapprochement. Notamment en raison de la taille du nouvel ensemble[2], qui vise désormais prioritairement le développement international…
…et horizontale pour Axtom
Côté Axtom et Foncières & Territoires, on est loin de ce processus quasi industriel. Pour l’acquéreur, le groupe Axtom, on peut certes aussi parler d’une logique d’intégration, mais horizontale cette fois. Fondé en 2015, cet opérateur se présente comme un collectif d’entrepreneurs structuré autour de quatre pôles d’activités[3]. Il est ainsi présent à la fois dans le conseil et l’aménagement des territoires, le développement immobilier, la construction, et les investissements. Pour Axtom, la prise de contrôle majoritaire de Foncières & Territoires, société de gestion de portefeuille depuis 2013, signifie donc bien l’entrée sur un nouveau marché -celui, notamment, des SCPI-. Et l’acquisition d’une nouvelle compétence, la gestion pour compte de tiers. Celle que développe Foncières & Territoires depuis 1997, d’abord au travers de fonds dédiés, puis de plusieurs SCPI, fusionnées en 2019 sous la dénomination de Cap Foncières & Territoires.
Des synergies évidentes entre le gestionnaire de SCPI et son nouvel actionnaire
Ce rapprochement est évidemment lui aussi porteur d’autres synergies. Pour le gestionnaire fondé par Frédéric Durand, cet adossement capitalistique élargit sa visibilité à d’autres segments de marché et de clientèles. Il accroît aussi ses capacités de sourcing, tout en assurant de nouveaux débouchés aux actifs construits par son nouvel actionnaire. Lequel est d’ailleurs en mesure de l’aider à développer de nouvelles solutions d’investissement. Les deux entités partagent en outre un même tropisme, ou ambition, comme le souligne le communiqué annonçant leur rapprochement : celui de « contribuer au développement économique des territoires ». En clair, Axtom s’offre – à un prix non communiqué- une présence historique sur le marché des SCPI. Sans passer par la case « création de produit ». Foncières & Territoires, « dossier » qui intéressait bon nombre d’acteurs de la place, assure quant à lui son adossement à un groupe pluridisciplinaire.
Foncières & Territoires, des performances opérationnelles avérées
Tout en choisissant un actionnaire proche de ses valeurs. Et, à priori, en phase avec le modèle historique des petites sociétés de gestion familiales, traditionnellement rentables. Il convient en effet de noter que F&T a su trouver et conserver sa place sur le marché des SCPI, y compris depuis la crise. Sa collecte, certes très faible au regard des leaders du marché, s’est encore essoufflée depuis le retournement du marché. Mais elle est restée en zone positive. Sur les neuf premiers mois de l’année, Cap Foncières & Territoires affiche une collecte nette de 7,4 M€. Loin des 21,7 M€ collectés sur l’ensemble de l’année 2022. Mais déjà légèrement supérieure à celle enregistrée sur les neuf premiers mois de 2024. La SCPI, qui a dépassé les 100 M€ de capitalisation, continue donc d’attirer des investisseurs.
Cap Foncières & Territoires, une SCPI performante
Sans doute en raison de la récurrence, et du niveau relativement élevé de ses performances. Son rendement brut frôle ou dépasse en effet les 6% depuis 2022. L’an dernier, Cap Foncières & Territoires a en outre récompensé ses associés avec une revalorisation de +0,78% de son prix de part. Et, en 2025, elle pourrait encore figurer dans le palmarès des SCPI ayant distribué plus de 6,20%. La recomposition du capital de Foncières & Territoires n’est donc pas à priori la conséquence d’un problème de rentabilité ou d’attractivité. Ce qui n’est pas le cas d’autres gestionnaires d’actifs immobiliers, récemment passés sous la coupe d’un nouvel actionnaire. Comme, hors segment SCPI, ce fut par exemple le cas cette année avec Keys REIM, racheté par Atland.
Un processus de recomposition ou d’adossement sur le marché des SCPI qui pourrait s’accélérer
Ce processus de recomposition ou d’adossement, compte tenu du contexte, va sans doute se poursuivre. Voire s’accélérer. On sait par exemple qu’Altixia REIM, depuis novembre dernier, est à la recherche d’un nouvel actionnaire. Et que, sans doute, plusieurs des récents nouveaux entrants sur le marché des SCPI auront besoin d’un nouvel élan capitalistique. Rappelons toutefois que ces mouvements de rapprochements n’ont rien d’exceptionnel. L’an dernier, Atream, gestionnaire de plusieurs SCPI spécialisées sur le segment du tourisme, passait dans le giron du groupe Carac. En septembre 2023, ce sont les structures Aquila Asset Managament et Axipit Real Estate Partners qui rejoignaient le groupe suédois Catella, au moment même où Axipit REP lançait sa première SCPI. Plus loin dans le passé, on signalera aussi le changement d’actionnaire de l’ex-Foncia Pierre Gestion[4] en 2020. Ou le rachat, en 2015, de l’historique Voisin par la foncière Atland…
Consulter les communiqués
- Tikehau Capital annonce le projet de création d’une plateforme immobilière unifiée et renforcée
- Axtom s’ouvre à la gestion d’actifs et annonce une prise de participation majoritaire dans la société de gestion Foncières & Territoires
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- And then they were one…
- Les SCPI de Foncières & Territoires poursuivent leur développement
A propos d’Axtom(i)
Fondé en 2015, Axtom est un collectif d’entrepreneurs associés qui accompagne les entreprises et les collectivités dans leur développement immobilier et économique. Il se distingue par une synergie forte entre ses 4 métiers portés par Ancoris, Axdev, Axess et Octalise. Conseil et aménagement des territoires, développement immobilier, construction, investissements : Axtom propose des solutions sur-mesure adaptées aux enjeux de ses clients et répondant aux défis environnementaux contemporains. Fort d’un maillage de 32 filiales dans toute la France et 3 en Europe, le groupe qui compte 239 collaborateurs dont 42 associés, intervient sur l’ensemble du territoire national et à l’international avec 4 140 entreprises accompagnées et près de 2,5 millions de m² livrés ou en cours.
A propos de Foncières & Territoires(i)
Depuis ses 3 implantations à Lyon, Nancy et Nantes, Foncières & Territoires développe un concept de fonds immobiliers de proximité. A ce jour, la société gère 50 fonds d’investissement dont une SCPI, regroupant plus de 2 500 associés acteurs économiques sur leur territoire. La société réalise des investissements en immobilier d’entreprise dans une démarche haute qualité environnementale et sur la base de techniques de construction innovantes. Elle maitrise l’ensemble de la chaine d’investissement, de la gestion à l’arbitrage de son patrimoine.
- Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] « L’opération envisagée, qui prendrait la forme d’une fusion de Sofidy dans Tikehau Investment Management, est soumise à une procédure d’information-consultation des instances représentatives du personnel des entités concernées, en vue d’un avis d’ici la fin de l’année, qui permettrait la finalisation de l’opération d’ici la fin du premier trimestre 2026 », précise Tikehau Capital.
[2] Les actifs réels gérés par le groupe Tikehau Capital (y compris Sofidy) étaient estimés à 13,8 Md€ au 30 septembre 2025.
[3] Axtom intervient en effet dans le conseil et le développement économique des territoires, via la structure Ancoris. Dans le développement et la promotion immobilière au service des entreprises et des collectivités territoriales (Axdev). Mais aussi dans la construction d’immobilier d’entreprise (Axess). Ainsi que dans l’investissement, la gestion et l’exploitation d’actifs immobiliers (Octalise).
[4] Devenue Aestiam.
