Les cours des foncières cotées ont chuté de plus de 35% depuis le début de l’année. Les niveaux actuels intègrent-ils déjà l’impact des hausses de taux à venir ? Toutes les foncières seront-elles en mesure d’imposer durablement l’indexation des loyers ? Le secteur peut-il rebondir ? L’analyse de Laurent Saint Aubin, directeur de la gestion actions, et spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy.
Après un recul de 35,1% depuis le début de l’année, le secteur des foncières affiche des niveaux de valorisation qui nous semblent, déjà, anticiper largement l’accélération encore à venir des hausses de taux. La différenciation en termes de qualité bilantielle, et de capacité d’imposer durablement l’indexation aux locataires, sera clef dans la sélection des valeurs à privilégier. En outre, la stabilisation à venir des anticipations de taux longs dans un contexte récessionniste entraînera, à notre sens, un rebond du secteur.
Vers une stabilisation des perspectives de taux longs
Par ailleurs, les politiques budgétaires expansionnistes (bouclier énergétique, financement de la transition énergétique, hausse des dépenses militaires) devraient limiter la force de la récession économique dans le monde développé. Et encourager un rythme d’inflation sous-jacente durablement supérieure à 2%. Donc les banques centrales n’en seront que plus volontaires à maintenir un rythme soutenu de hausse des taux d’ici à la fin de l’année. Cela favorisera, in fine, une stabilisation des perspectives de taux longs. Créant ainsi les conditions d’un rebond des valeurs foncières.
La valorisation des foncières intègre largement le potentiel de progression des taux
En effet, la valorisation des foncières intègre largement, selon nous, le potentiel de progression des taux longs. Avec un taux implicite de valorisation de leurs actifs, pour les foncières européennes, de 5,2%[1], aux cours actuels. De plus, à court terme, la moitié des foncières ont des échéances de dettes après 2024[2]. Et l’essentiel de leur endettement est à taux fixe. Ce qui signifie que les hausses de taux ne seront pas visibles dans leurs résultats. En outre, l’effet positif de l’indexation va selon nous accélérer. Il sera visible dans les résultats du T3, à venir dans les prochains jours. Nous estimons que ces derniers seront en outre marqués par l’affichage de nouvelles cessions. A des valeurs supérieures à ce qu’impliquent les cours de Bourse.
Sous-pondéré en foncières logement
Enfin, le rendement du dividende ressort pour les foncières continentales à 6% (brut de fiscalité) en moyenne aujourd’hui. Il assure ainsi une bonne protection contre la tentation des marchés obligataires.
Notre politique de gestion est fondée sur une analyse croisée des situations bilantielles et de la capacité à imposer l’indexation aux locataires. Ce qui permet de détecter, le cas échéant, des niveaux de valorisation attractifs. Nous sommes surpondérés en commerces et segments de croissance structurelle (en particulier sur le segment du stockage pour les particuliers). Et fortement sous-pondérés en valeurs de logement.
Achevé de rédiger le 11 octobre 2022
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A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 7,6 milliards d’euros. Et constitué de plus de 4 600 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
