Mieux vaut détenir des actifs de bureaux crédités d’une certification environnementale. Leur taux de vacance est inférieur à celui des immeubles non certifiés. Et ils se louent plus cher…
Premier constat : le nombre d’immeubles de bureaux certifiés durables est en constante augmentation. Selon la dernière étude de CBRE[1] consacrée à l’impact des certifications environnementales sur la valeur des actifs immobiliers, ils représentaient près de 20% de l’échantillon mi-2022. Contre 14% lors du précédent pointage, en 2019. La demande locative, elle aussi, se concentre sur les bureaux certifiés. Ces derniers représentaient 32% de la demande placée en 2022. Contre 30% en 2019. En dépit de cette croissance attestée, « les immeubles certifiés ne constituent toujours pas la norme », constate toutefois CBRE.
Les immeubles certifiés maximisent le taux d’occupation potentiel
L’analyse des projets en cours de construction atteste en effet que la certification est certes devenue un « critère préférentiel ». Mais pas encore « essentiel ». La certification, rappelle le broker, est pourtant « un facteur important de la réduction du risque de vacance ». Preuve à l’appui. Celle d’une corrélation « relativement forte (0,5) » entre la part du parc certifié par rapport au parc total de bureaux, et la vacance du parc certifié. La vacance moyenne de ce dernier s’établit, selon CBRE, à 6,1%. Contre 7,9% pour le parc non certifié. Cet écart devrait en outre s’amplifier, estime le conseil en immobilier. Car les locataires sont et seront de plus en plus nombreux à préférer des immeubles certifiés. Ces derniers sont d’ailleurs, souligne CBRE, « souvent loués avant leur livraison »…
« Prime verte » attestée pour les immeubles certifiés durables
Cette tendance se reflète d’ailleurs déjà dans les loyers. « Conjugués aux effets de taille, d’emplacement, d’âge et de rénovation, les immeubles certifiés affichent un surplus de valeur locative de près de 6 % », estime CBRE. Cette « prime verte », rappelle le broker, a été calculée sur un échantillon particulièrement large. 7 500 transactions sur des immeubles certifiés. Et 37 000 sur des immeubles non certifiés. Il s’agirait donc, selon CBRE, « de l’une des études européennes les plus vastes et les plus solides ». En se contentant de comparer les loyers entre ces deux catégories d’immeubles, la « prime verte » peut en outre grimper jusqu’à 13,3%. Elle tombe à 5,5% en prenant en compte les autres paramètres (localisation, taille, historique des rénovations). Mais pourquoi les utilisateurs sont-ils prêts à payer plus cher pour des immeubles durables ?
Une prime à la certification qui va continuer à évoluer
Sans doute pour deux raisons à la fois contradictoires et complémentaires. Soit parce qu’ils estiment que le surcoût de loyer sera compensé par des économies sur les autres coûts d’utilisation -la facture énergétique, notamment- . Soit parce qu’ils sont, de toute façon, prêts à payer globalement plus cher. Car l’ESG est totalement intégré dans leur stratégie d’entreprise. En tout cas, le constat est clair. Il y a déjà une corrélation importante entre les certifications et la valeur des immeubles. Cette prime va continuer d’évoluer, mais sans doute pas de manière linéaire. Car la croissance de l’offre de bureaux certifiés disponibles aura tendance à réduire cette prime. Dont la valeur dépendra aussi de la date de délivrance. Et de la nature de la certification obtenue. Lesquelles, on le sait, vont avoir tendance à devenir de plus en plus exigeantes…
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A propos de CBRE(i)
CBRE is the world’s largest commercial real estate services and investment company, with the #1 global market position in leasing, property sales, outsourcing, property management and valuation. CBRE is also the largest commercial property developer in the United States, and has over $149 billion of Assets Under Management within our Investment Management business. Our more than 115,000 employees (excluding Turner & Townsend employees) serve clients in over 100 countries, including over 95 of the Fortune 100.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] « Les certifications environnementales, un moteur de création de valeur ? » – CBRE, Mars 2023 – Cette étude couvre 18 pays européens et 38 villes européennes (dont Paris, Lyon et Toulouse).
