Résultats semestriels positifs, fondamentaux sains, valorisation attractive : le secteur des foncières cotées n’émet globalement que des signaux favorables, estime Laurent Saint Aubin, spécialiste de l’immobilier coté chez Sofidy. Mais les tensions sur les taux longs tempèrent, tout du moins à court terme, leur progression. D’où une nécessaire sélectivité. Analyse.
Malgré des résultats qui ont validé notre scénario de reprise des valeurs, et des perspectives de bénéfices souvent corrigées à la hausse[1], l’accroissement des besoins de financement des Etats, tant en Europe qu’outre Atlantique, ainsi que la possible perte d’autonomie de la Réserve fédérale américaine poussent les taux longs à la hausse. Ce qui pèse, du moins à court terme, sur la valorisation boursière des foncières.
Résultats semestriels des foncières : un bilan positif
Le bilan des résultats semestriels est positif : la croissance organique des loyers (+2,97% en moyenne sur l’indice EPRA Eurozone[2]) a permis aux valeurs d’actifs de reprendre une trajectoire ascendante (+0,91%[3]). Par ailleurs, la hausse encore contenue de la charge financière a constitué une bonne surprise. Justifiant notamment de nombreux relèvements de perspectives de résultats pour 2025 (pour 39% des sociétés de l’indice). Ainsi qu’un discours plus ambitieux de la part des dirigeants des foncières, qui envisagent à nouveau une reprise des investissements. A noter l’hétérogénéité selon les classes d’actifs ou d’une société à l’autre, en fonction du bilan de départ et des actions passées (recapitalisations, cessions, etc.), qui conforte globalement nos choix d’investissement.
Les fondamentaux du secteur restent sains
Sur cette base, les fondamentaux du secteur sont sains. Les résultats (+3,4% en 2025e et +5,5% en 2026e ) et les ANR (+5,3% en 2025e et +6,4% en 2026e ) sont attendus en hausse[4]. Alors même que sa valorisation demeure attractive. On observe en effet 30% de décote moyenne sur les ANR[5] estimés en Eurozone à 1 an. Un multiple de 13.9x en termes de P/FFO[6]. Et un rendement brut du dividende de 5,5% sur le même échantillon. Au-delà, une disparition progressive de la décote reste plausible à moyen terme, dans un contexte où les valeurs d’actifs progressent. Et se légitiment à mesure de la normalisation du marché de l’investissement immobilier en Europe. Pour rappel : 95Md€ ont été transactés au premier semestre, soit +11% en glissement annuel, selon Savills.
Rééquilibrage des portefeuilles européens vers les segments les plus défensifs ?
La tension sur les taux souverains ne remet pas en cause ce scénario. Du moins pour les sociétés les mieux appréciées par les agences de notation. Et ce d’autant plus que la duration de la dette, pour le secteur, est supérieure à cinq ans et s’exprime à taux fixes. Nous continuons donc d’anticiper un rééquilibrage des portefeuilles européens vers les segments les plus défensifs, dont l’immobilier.
Surpondération au secteur commerce
Les mouvements opérés sur le fonds durant l’été, en complément d’arbitrages intra sectoriels (Grand City, TAG et IRES, au détriment de Vonovia, et LEG par exemple), ont permis d’accentuer la pondération du secteur du commerce. Avec notamment une nouvelle position sur Hammerson, et une augmentation des poids de Nepi Rockcastle et d’URW. Et ce au détriment de l’immobilier alternatif, avec la vente des titres Assura dans le secteur de la santé en amont de l’offre de PHP, et la sortie de Unite dans le segment étudiant, mais tout en préservant notre sous-pondération sur les segments résidentiel et bureaux.
Achevé de rédiger le 04/09/2025 [7]
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A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 7,6 milliards d’euros. Et constitué de plus de 4 600 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1]Le fonds Sofidy Sélection 1 a affiché sur juillet-août une progression modeste (+0,83%), à l’image de son indice de référence (+0,36% pour l’EPRA Eurozone cappé).
[2] Source : analyse interne Sofidy à partir des données des sociétés indice EPRA Eurozone.
[3] Source : analyse interne Sofidy à partir des données des sociétés indice EPRA Eurozone.
[4] Source : moyenne non pondérée sur la couverture Européenne de Kempen au 29/08/2025.
[5] ANR (Actif Net Réévalué) : indicateur patrimonial qui correspond à la valeur des actifs d’une société immobilière, déduction faite de ses dettes, après réévaluation à la valeur de marché.
[6] P/FFO (Price to Funds From Operations) : ratio de valorisation utilisé pour les foncières cotées, comparable au PER, qui rapporte le prix de l’action au flux de trésorerie récurrent dégagé par les actifs immobiliers.
[7] DISCLAIMER – Les analyses et les opinions mentionnées dans le présent article représentent le point de vue de l’auteur, à la date indiquée et sont susceptibles de changer. Il ne constitue en rien une proposition de vente ou une sollicitation d’achat, d’investissement ou d’arbitrage. Sofidy Sélection 1 est principalement exposée au risque des marchés actions, de perte en capital, de gestion discrétionnaire, de taux de change, et de liquidité. Le FCP investissant dans un secteur thématique, il peut également être soumis à des risques sectoriels. Les détails de ces risques sont décrits dans le DIC et le Prospectus du fonds. La durée de placement recommandée est de 5 ans. Ceci est une communication publicitaire. Veuillez-vous référer au prospectus de l’OPCVM et au document d’informations clés avant de prendre toute décision finale d’investissement. CP-SS1-122024-FR-2-1879.
