Depuis plusieurs années, les sociétés de gestion multiplient les acquisitions européennes pour le compte de leurs SCPI : bureaux en Allemagne, commerces en Espagne, logistique en Pologne, résidentiel aux Pays-Bas… Cette stratégie soulève une question légitime : qu’est-ce que cela change, concrètement, sur le plan fiscal ?
Pour répondre à cette question, il convient donc, dans un premier temps, d’examiner les mécanismes d’élimination de la double imposition prévus par les conventions fiscales. Pour, ensuite, en mesurer l’impact réel pour les investisseurs particuliers, selon la nature des revenus[1].
SCPI investissant hors de France : une fiscalité allégée
Sur le plan réglementaire, une SCPI peut investir librement à l’étranger. C’est cette liberté qui ouvre une fenêtre d’optimisation fiscale particulièrement intéressante. Les pays européens dans lesquels investissent les SCPI appliquent des taux d’imposition en effet (nettement) inférieurs aux niveaux français. Et les conventions fiscales conclues entre la France et ces États permettent d’éliminer — ou du moins d’atténuer fortement — la double imposition.
Dans la majorité des pays européens partenaires, la SCPI est assimilée à une entité opaque soumise à l’IS local. Ce traitement présente un avantage majeur : la SCPI fait office de « corporate bloqueur », c’est à dire que toutes les obligations déclaratives et fiscales sont gérées par la société de gestion — les associés particuliers n’ont aucune démarche à effectuer dans le pays étranger.
Comment la France élimine-t-elle la double imposition ?
Une fois l’impôt acquitté dans le pays de situation de l’immeuble, l’investisseur français sera-t-il à nouveau imposé en France ? C’est précisément l’objet des clauses d’élimination de la double imposition insérées dans chaque convention fiscale bilatérale. Deux grandes méthodes coexistent selon les pays et la nature du revenu.
Méthode du taux effectif — Belgique, Pologne, Pays-Bas
C’est une méthode favorable pour les revenus locatifs. Son principe : le revenu de source étrangère est exonéré d’impôt en France. Il est simplement pris en compte pour déterminer le taux applicable aux autres revenus français, afin de préserver la progressivité du barème — mais aucun prélèvement fiscal français supplémentaire ne s’applique sur ces revenus.
Méthode du crédit d’impôt — Allemagne, Espagne, Italie, Royaume-Uni
Avec cette méthode, le résident français reste en principe imposable en France, mais un crédit d’impôt vient neutraliser tout ou partie de la charge déjà acquittée à l’étranger. Deux variantes aux effets distincts coexistent selon les pays et la nature du revenu.
- Variante B1 — Crédit égal à l’impôt français théorique (revenus locatifs en Allemagne, Espagne et Royaume-Uni ; revenus locatifs et plus-values en Italie) : le crédit est calculé au taux effectif de l’IR, et non au taux marginal. La différence entre les deux taux laisse subsister un faible reliquat d’IR en France, mais l’avantage fiscal reste très substantiel.
- Variante B2 — Crédit impôt étranger plafonné à l’impôt français (plus-values en Allemagne, Espagne et Royaume-Uni) : le crédit est limité au montant de l’IS local, plafonné à l’impôt français théorique total (IR + PS). Jusqu’à 21 ans de détention, l’IS étranger reste inférieur au plafond — la charge s’établit exactement au niveau français, sans avantage ni surcoût. À partir de 22 ans, l’exonération totale d’IR réduit l’impôt français théorique en deçà de l’IS étranger — calculé lui sur la plus-value brute sans abattement — générant un surcoût définitif non récupérable.
Quel intérêt fiscal réel pour l’investisseur français ?
Au terme de cette analyse, un constat s’impose : pour un investisseur personne physique dont le taux marginal d’imposition est élevé — tranche à 41% ou 45% —, les SCPI investissant en Europe présentent un avantage fiscal potentiellement très significatif sur les revenus locatifs.
Un écart considérable de taux d’imposition
L’écart entre le taux d’IS local (15,825% en Allemagne, 19% en Espagne ou en Pologne) et le taux effectif maximum français sur les revenus fonciers (66,2%) est considérable. Et grâce aux mécanismes conventionnels d’élimination de la double imposition, cet avantage est en grande partie préservé.
Une situation plus nuancée pour les plus-values de cession
La situation est plus nuancée pour les plus-values de cession : avec la méthode du crédit plafonné (Allemagne, Espagne, Royaume-Uni), la charge est ramenée au niveau français jusqu’à 21 ans de détention, puis devient un surcoût à partir de 22 ans — lorsque l’exonération totale d’IR réduit l’impôt français théorique en deçà de l’IS étranger calculé sur le brut. Pour l’Italie, la méthode B1 s’applique également aux plus-values, ce qui peut se révéler plus favorable.
En définitive, la SCPI européenne conjugue exposition à différents marchés immobiliers et optimisation de la charge fiscale globale. Cela ne dispense pas d’un choix rigoureux de la SCPI, d’une analyse précise des mécanismes conventionnels applicables selon les pays et les natures de revenus — et d’un accompagnement professionnel adapté à la situation de chaque investisseur.
L’essentiel, en quatre points
| ① Les SCPI européennes sont soumises à l’IS local (15,825% à 25%), bien en deçà des 66,2% de pression maximale française sur les revenus fonciers.
② Les conventions fiscales éliminent la double imposition par exonération totale (Belgique, Pologne, Pays-Bas) ou par crédit d’impôt neutralisant quasiment l’IR français (Allemagne, Espagne, Italie). ③ Sur les plus-values (Allemagne, Espagne, Royaume-Uni), la méthode du crédit plafonné aboutit à une charge identique au niveau français jusqu’à 21 ans de détention — puis génère un surcoût au-delà, lorsque les abattements réduisent l’impôt français en deçà de l’IS étranger. ④ Dans tous les cas, une analyse précise par pays et par nature de revenu est indispensable avant toute décision d’investissement. |
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[1] Article rédigé à des fins pédagogiques. Pour toute situation personnelle, il est recommandé de consulter un professionnel du patrimoine ou un conseiller fiscal.
