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Céline Mahinc, Eden Finances : « Le crowdfunding immobilier est une classe d’actifs à part entière »

Céline Mahinc, fondatrice du cabinet Eden Finances, face à la caméra de pierrepapier.fr. Le crowdfunding immobilier, désormais classe d’actifs à part entière, a résisté à la crise. Il participe même désormais activement au financement de l’économie. Prise de parole.

Le crowdfunding immobilier, une nouvelle classe d’actifs ?

Le crowdfunding immobilier peut réellement être considéré comme une classe d’actifs à part entière. Les chiffres parlent d’eux mêmes. La collecte cumulée de l’ensemble des plateformes de crowdfunding immobilier, tous projets confondus, dépasse le milliard d’euros. Elle a servi à financer plus de 1 700 projets. C’est en outre une classe d’actifs que l’on peut qualifier de fiable. Plus de la moitié des plateformes de crowdfunding immobilier dépasse aujourd’hui les 4 ans d’existence. Elles affichent des tracks records rassurants, avec des taux de défaut minimes. Et une promesse de rentabilité intéressante par rapport aux produits de taux – avec, bien sûr, un risque plus élevé -, tout en délivrant des rendements sur un horizon de placement plutôt court, d’environ 2 ans en moyenne.

Le crowdfunding immobilier, c’est quoi, plus précisément ?

Décrire le crowdfunding immobilier en quelques mots, c’est faire l’analogie avec les tours de table de promotion immobilière, ou les solutions de type club deal. Le principal montage en crowdfunding immobilier aujourd’hui est le financement de la promotion immobilière sur le secteur résidentiel. J’ajoute qu’au-delà d’être une nouvelle classe d’actifs innovante, le crowdfunding immobilier a répondu présent sur le financement de l’économie française. On observe en effet qu’au cours du 1er semestre 2020, le crowdfunding immobilier a attiré plus de capitaux et financé plus de projets qu’au cours du 1er semestre 2019. De nombreux acteurs sont éligibles à ce type de financement. Ce qui génère toujours plus de solutions d’investissement destinées aux investisseurs particuliers mais aussi institutionnels.

Des innovations à venir ?

Oui, car au-delà des multiples offres existantes, de la créativité et de l’inventivité du crowdfunding immobilier, l’interprofessionnalité s’invite maintenant « au bal ». Ce qui est source de belles perspectives de collaboration et de travail en commun. Ce qui est intéressant et fascinant dans le crowdfunding immobilier, c’est sa richesse, son agilité, son innovation, mais aussi l’humain…

Propos recueillis par pierrepapier.fr


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Crise sanitaire et confinement impactent l’ensemble des marchés immobiliers. Les opérateurs du crowdfunding immobilier -et les investisseurs qui participent aux opérations de financement- vont, eux-aussi, en subirent les conséquences. Plusieurs plateformes ont déjà tenté de les mesurer, en publiant des analyses. Certaines ont suspendu les opérations de levée de fonds. Etat des lieux…

« Toutes les campagnes de crowdfunding sont suspendues, en l’absence de visibilité sur la reprise de l’activité économique », annonçait le 25 mars Arnaud Romanet-Perroux, le fondateur de la plateforme Upstone. Même son de cloche chez Fundimmo. Jérémie Benmoussa, son président, a lui aussi décidé « d’interrompre le lancement de nouvelles collectes, durant au moins une semaine, à compter du 20 mars ».

Les plateformes de crowdfunding immobilier réagissent à la crise

Certaines plateformes de crowdfunding immobilier, à l’instar des gestionnaires de SCPI ou d’OPCI, ont rapidement réagi face à la crise sanitaire. Moins massivement et systématiquement, toutefois. Selon Céline Mahinc, « seulement un tiers des plateformes actrices en crowdfunding immobilier ont communiqué », constate-t-elle dans sa dernière tribune consacrée aux risques qui menacent plateformes et crowdfunders durant et après la crise en cours. Une partie de ces communications vise prioritairement à rassurer sur la poursuite de l’activité. C’est le cas des messages diffusés par Homunity, Clubfunding, ou Wiseed. « L’ensemble des lignes en participation sont suivies avec une grande proximité », explique ainsi Nicolas Seres, chez Wiseed. Quentin Romet, chez Homunity, se veut encore plus rassurant. La crise « ne devrait pas avoir d’impacts directs sur les débouclages des opérations infine ». Ni sur « les capacités de remboursement des acteurs financés », estime-t-il.


Coronavirus : quels risques sur l’activité des plateformes ?

Tous s’accordent néanmoins pour reconnaître que les marchés immobiliers sous-jacents à leur opérations de financement vont subir un indéniable ralentissement. Le marché de la construction risque « de se figer complètement dans les prochains jours », estimait hier Arnaud Romanet-Perroux. Outre l’arrêt des chantiers, la fermeture des études notariales va jouer en défaveur du secteur de la promotion immobilière. Anaxago, dans une très longue publication mise en ligne dès le 10 mars, pointe également un possible ralentissement du côté des financements. De la part des acquéreurs particuliers. Mais aussi en raison des allongements des délais de réponse bancaire. Les retards sur les opérations en cours doivent en revanche être relativisés. Comme le rappelle Quentin Romet, « la promotion immobilière ne fonctionne pas avec des cycles courts ». La plupart des projets portés par les plateformes de crowdfunding intègrent d’ailleurs la possibilité, pour l’opérateur, « de proroger de 6 mois », constate-t-il.

Faible impact sur la rentabilité… sauf en cas de faillite

Le fondateur d’Upstone distingue pour sa part des risques différenciés selon la nature des opérations de financement. Pour les opérations de promotion immobilière, c’est bien le risque d’un arrêt brutal des chantiers qui pèse sur les projets en cours. Mais ce risque de retard, qui peut varier de quelques semaines à plusieurs mois, ne conduit pas nécessairement à remettre « en cause leur finalisation ni leur rentabilité », estime-t-il. Tout en rappelant que les opérations dites « corporate » -celles destinées à financer la croissance d’un promoteur immobilier, et non pas un programme immobilier spécifique- comportent un risque de retard plus important. Globalement, les retards ne devraient pas se traduire « par une baisse du rendement pour les investisseurs privés », ajoute-t-il. Sauf, évidemment, si le promoteur « n’est plus en capacité de rembourser ».

Convaincus de la solidité du marché du crowdfunding immobilier

Pour Upstone, les opérations de marchand de biens devraient en revanche, dans la grande majorité des cas, « se dérouler sans incident ». Le dirigeant de cette plateforme, à l’instar de la plupart de ses concurrents, reste d’ailleurs convaincu de « la solidité du marché du crowdfunding immobilier ». Anaxago, tout comme Wiseed, considèrent que l’immobilier reste un marché refuge. En rappelant que la demande reste vive du côté des logements neufs. « Face à une offre au ralenti », constate Anaxago. Fundimmo, qui s’attend à des délais plus élevés, mais « avec un risque de retard maîtrisé », rappelle pour sa part que « l’analyse des fondamentaux du marché demeure très positive à moyen et long terme »…

Cinq plateformes concentrent 68% des souscriptions

Rappelons que le crowdfunding a collecté plus de 370 M€ de capitaux l’an dernier. Et qu’il se concentre de plus en plus entre une poignée d’acteurs. Les cinq premiers collecteurs en 2019 ont en effet recueilli à eux seuls près de 70% des capitaux levés en 2019. Un mouvement que la crise actuelle pourrait encore accélérer…

Frédéric Tixier

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Plafond à 8 M€ : quel impact pour le crowdfunding immobilier ?

Les plateformes de crowdfunding pourront désormais lever jusqu’à 8 millions d’euros par projet, contre 2,5 précédemment. Cette mesure, prévue par la loi Pacte, est officielle depuis le 30 octobre. Quel impact pour le marché du crowdfunding immobilier ?

Le décret d’application instaurant le rehaussement du seuil d’éligibilité des projets de financement participatif a été publié le mercredi 30 octobre. Désormais, les plateformes de crowdfunding pourront lever jusqu’à 8 millions d’euros[1]par projet[2], contre 2,5 millions précédemment[3]. Le décret met également en œuvre une autre des dispositions prévues par la loi Pacte : les sociétés coopératives constituées sous la forme de société anonyme peuvent dorénavant faire appel au public via les plateformes de crowdfunding.

Crowdfunding : pourquoi porter le plafond à 8 millions d’euros par projet ?

Le rehaussement du plafond de collecte était vivement souhaité par les professionnels du secteur. Mais pourquoi le relever, pourrait-on s’interroger, quand on sait que le montant moyen levé par projet, en crowdequity, dépasse à peine les 360 000 €[4] ? «La mesure intéresse surtout le secteur du crowdfunding immobilier, où le niveau moyen des montants collectés est en moyenne plus élevé -536 000 € en 2018 -, et où de plus en plus d’opérations sont effectivement capées par le seuil des 2,5 M€ », répond Céline Mahinc, gérante fondatrice du cabinet Eden Finances, et auteure de plusieurs études sur le crowdfunding immobilier. Le relèvement du plafond va de fait permettre aux plateformes de crowdfunding immobilier de répondre aux attentes d’acteurs de plus grande taille, et d’ajouter à leur cible d’opérateurs les gros promoteurs dont les besoins de financement par opération peuvent atteindre, voire dépasser, les 10 M€. Un élargissement qui signifie également, pour les plateformes, une meilleure maîtrise des risques, car désormais en partie adossés à des entreprises plus solides sur le plan financier.

Crowdfunding immobilier: favoriser la montée en puissance des investisseurs institutionnels

La mesure vise également un autre objectif : satisfaire les attentes des investisseurs institutionnels, dont la part dans les apporteurs de fonds est en progression constante. « En 2018, les investisseurs institutionnels représentaient environ 30% des montants levés en crowdfunding immobilier », précise Céline Mahinc. Pour s’adapter aux besoins de cette catégorie d’investisseurs, qui déversent plus de capitaux, sur des tickets de versement plus élevés et plus récurrents, les plateformes doivent disposer d’un « pipe » d’investissements d’une taille plus conséquente, et régulièrement renouvelé. D’où l’intérêt d’entrée en relation avec les gros promoteurs, dont le flux et la nature des opérations correspondent précisément à ces critères. Car, pour l’heure, le niveau des besoins de financement des 429 promoteurs recensés par la dernière étude de Céline Mahinc, réalisée conjointement avec l’IEIF[5], est pour le moins hétérogène. Si certains promoteurs ont pu faire financer par le crowfunding, en cumulant plusieurs opérations sur les 5 dernières années, jusqu’à 16 M€, d’autres n’ont pas dépassé le seuil des 37 000 €…

Crowdfunding immobilier: vers une concentration des acteurs ?

Cette montée en puissance, à la fois dans le sourcing des opérations et dans le profil des investisseurs, risque toutefois d’avoir des conséquences sur la structure du marché du crowfunding immobilier. Une quarantaine d’acteurs y sont aujourd’hui actifs. Mais déjà, les 5 premières plateformes, dont la hiérarchie change d’ailleurs d’une année à l’autre[6], trustent plus de 50% des levées de fonds. « La course à la taille pourrait ouvrir la voie à de nouvelles restructurations », prédit Céline Mahinc, qui rappelle que deux des plus importants acteurs, Homunity et Fundimmo, sont déjà passés dans le giron de grands opérateurs du capital investissement ou de l’investissement en immobilier[7]. Homunity annonce d’ailleurs l’ouverture imminente de la première opération d’un montant unitaire supérieur à 2,5 millions d’euros. Il s’agirait du financement de l’acquisition de la galerie commerciale de Bois Sénart, située à Cesson (77), pour un montant à financer de 4,4 M€, et un objectif de rendement à 6 mois de 9% annualisé.

Loi Pacte : les autres mesures attendues

En attendant, le secteur est toujours dans l’attente de la mise en application de deux autres mesures phares prévues par la loi Pacte : l’éligibilité du financement participatif aux produits d’épargne-retraite et à l’enveloppe assurance-vie, ainsi que l’ouverture de cette forme d’investissement aux PEA-PME. A suivre.

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA). L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

[1] Limite maximale autorisée par l’Union européenne.
[2] Pour l’ensemble des titres levés par les plateformes, actions, obligations, obligations convertibles, minibons ou titres participatifs.
[3] La mesure ne s’applique qu’aux plateformes dotées du statut de CIP (conseiller en investissement participatif) ou de PSI (prestataire de services d’investissement). Le plafond par projet reste fixé à 1 million d’euros pour les plateformes dotées du statut d’IFP (intermédiaire en financement participatif).
[4] Source : Baromètre du crowdfunding en France 2018 réalisé par KPMG pour Financement Participatif France.
[5] L’étude complète sera disponible en décembre prochain.
[6] En 2018, le quinté de tête comprenait Homunity, Anaxago, Wiseed, Clubfunding, Fundimmo.
[7] Homunity a été racheté, début 2019, par credit.fr, une plateforme détenue par Tikehau Capital, également actionnaire majoritaire de la société de gestion d’actifs immobiliers Sofidy. Et la Foncière Atland, actionnaire majoritaire de la société de gestion de SCPI Voisin, a pris une participation de 60% au capital de Fundimmo en juillet dernier.

Crowdfunding immobilier, acte IV : les différents types de supports d’investissement

Les plateformes de crowdfunding immobilier peuvent proposer différents types de supports d’investissement. Obligations, mais aussi actions, prêts ou autres comptes courants d’associés, le risque porté par l’investisseur est donc là aussi à géométrie variable. Episode IV – et final – de la saga « crowdfunding immobilier : comprendre comment – et dans quoi – vous investissez¹ »…

Au-delà de l’analyse de la destination des fonds levés (voir « Crowdfunding immobilier, acte I : où sont investis les fonds collectés ? », « Crowdfunding immobilier, acte II : les différents types de projets proposés »), et de celle du statut juridique des opérateurs (voir « Crowdfunding immobilier, acte III : la nature juridique des entités recevant – ou utilisant – les fonds »), il faut également se pencher sur la nature juridique du support de l’investissement en crowdfunding immobilier. Car, d’une plateforme et/ou d’un projet à l’autre, les formules proposées peuvent varier. Obligations, mais aussi actions, prêts ou autres comptes courants d’associés, le risque porté par l’investisseur est donc là aussi à géométrie variable…

Les actions

Il s’agit d’un titre financier qui représente une fraction du capital de l’entreprise qui l’a émise. La plateforme permet ainsi aux investisseurs de souscrire au capital de petites et moyennes entreprises non cotées. Ceux-ci deviennent actionnaires, et donc propriétaires d’une partie des programmes proposés. L’actionnaire n’est pas tenu personnellement responsable si l’entreprise n’est pas capable de régler ses dettes. Dès lors, la valeur maximum que l’actionnaire peut perdre est celle du placement.

Les obligations

Une obligation est un titre financier représentant une part de dette émise par une entreprise, une collectivité territoriale ou un Etat. Elle représente un contrat entre l’émetteur et les détenteurs successifs du titre, ayant comme éléments principaux l’échéancier des flux financiers (montant facial emprunté par l’obligation, modalités de remboursement et de paiement des intérêts) et leur mode de calcul (à taux fixe, à taux variable). Certaines obligations présentent des caractéristiques particulières (convertibles en action, par exemple). Dans le cadre de l’investissement direct auprès de l’émetteur, sans que les investisseurs ne soient regroupés dans une structure spécifique interposée, ces derniers achètent directement des obligations et deviennent donc les créanciers du porteur de projet. Dans le cadre d’un investissement indirect (via une SAS holding, ou « société interposée »), l’investisseur souscrit également des obligations. Mais l’argent ainsi collecté par la structure interposée ne « s’arrête » pas là. Il est ensuite investi en tant que compte courant d’associés d’une SAS, ou d’une SCICV, dédiée au projet financé.

Le compte courant d’associé

Il s’agit d’un compte ouvert au nom d’un associé d’une société, dans les livres comptables de celle-ci, sur lequel figure les sommes laissées ou mises à la disposition de la société par cet associé en sus des parts du capital. Inscrites au passif du bilan, ces sommes peuvent produire des intérêts pour le titulaire (associé investisseur). Un risque lié au rang de séniorité existe donc.

Les prêts

L’investisseur (uniquement une personne physique) prête une somme d’argent au porteur du projet, et sous certaines conditions (taux d’intérêt, durée du prêt, échéance de remboursement du capital restant dû, éventuellement modalités de remboursement anticipé…). Cette somme ne peut excéder 2 000 € par prêteur et par projet. La durée de ces crédits ne peut excéder 7 ans.

Les royalties (ou revenue based finance)

Il s’agit d’une solution alternative à la levée de fonds traditionnelle, souvent considérée commehybride entre le financement par emprunt et le financement par capitaux propres. En effet, le capital de la société en recherche de fonds n’est pas partagé. Les versements dépendent des revenus du projet et sont calculés en pourcentage de ces revenus (chiffre d’affaires ou économies réalisées). Les conditions encadrant le paiement de la redevance sont définies dans un « contrat de cession de revenus futurs » conclu entre le chef d’entreprise et les investisseurs, et qui remplace le pacte d’actionnaire et la cession de titres. La durée de paiement dépend de la capacité du porteur de projet à rembourser les investisseurs de leur capital initialement investi et du pourcentage des revenus prédéfinis dans le « contrat de cession de revenus futurs ». L’investisseur dispose donc d’un droit à une espérance de gain proportionnel à la (non-) réussite du projet. Si le projet réussit, l’investisseur reçoit à échéance définie une part des revenus (royalties) de l’entreprise financée. Attention, le royalty-based crowdfunding n’est assimilé ni à un investissement en capital, ni à un titre financier, ni à un prêt, au sens des codes monétaires et financiers : il n’est actuellement soumis à aucune réglementation financière…

Les parts sociales

Les investisseurs – 50 au maximum – cofinancent un bien immobilier acquis par un véhicule d’investissement – une « SAS de gestion immobilière» -, via la souscription de ses parts sociales. Ils deviennent donc associés d’une société à responsabilité limitée d’acquisition-vente de biens immobiliers. La SAS dédiée met en place des dispositions statutaires conférant à la collectivité des associés le pouvoir de délibérer, avec l’application d’un pourcentage de quorum minimum (a priori de 80% à 50%, suivant les types de décisions, structurantes ou non). Ainsi, les associés investisseurs assurent de la gestion locative de biens immobiliers (voir « Le crowdinvesting, un nouveau défi pour la pierre-papier? »)

En résumé, même si les offres en crowdfunding immobilier sont aujourd’hui très majoritairement construites autour des émissions d’obligations (avec ou sans société interposée), les possibilités offertes par les différents supports pouvant être proposés à la souscription, ajoutées à celles des différentes natures juridiques autorisées pour les entités recevant les fonds, peuvent faire naître un grand nombre de montages financiers spécifiques. A cette relative complexité, le crowdfunding immobilier ajoute, à l’instar de tout autre placement financier, des risques spécifiques liés aux supports de l’investissement. Il est donc encore plus impératif de bien vérifier que le placement proposé soit bien adapté à l’investisseur, et que celui-ci en a bien saisi la nature et le risque associé.

Céline Mahinc

[1] Comprendre comment – et dans quoi – vous investissez. Pas d’autres informations ici ?

Crowdfunding immobilier, acte III : la nature juridique des entités recevant - ou utilisant - les fonds

Les plateformes de crowdfunding immobilier proposent des montages financiers plus ou moins complexes.
Selon la nature juridique de l’entité qui reçoit les fonds levés, le support d’investissement utilisé, le statut des créanciers, le risque porté par l’investisseur est à géométrie variable… C’est l’objet de cet épisode III de la saga « crowdfunding immobilier : comprendre comment – et dans quoi – vous investissez¹ »…

En matière d’investissement, le rendement associé à un placement rémunère le risque encouru par l’investisseur. Avec, dans un monde idéal, une stricte corrélation entre le rendement et le risque. Le crowdfunding immobilier demande toutefois une autre grille de lecture que le seul taux de rendement.

Une grille de lecture du risque plus complexe

En effet, si l’on peut appréhender les caractéristiques d’un projet, selon l’utilisation spécifique ou générique des fonds (voir « Crowdfunding immobilier, acte I : où sont investis les fonds collectés ? ») ou leur destination (voir « Crowdfunding immobilier, acte II : les différents types de projets proposés »), la situation doit être analysée plus en détail. Les plateformes de crowdfunding immobilier proposent en effet des montages financiers plus ou moins complexes, utilisant divers supports d’investissement. Ainsi, suivant la nature juridique de l’entité qui reçoit les fonds levés, suivant les différents types de supports d’investissement utilisés et suivant le type de créanciers prêtant et investissant cet argent, le montage financier – et de ce fait le risque porté – diffèrent. Or, l’analyse détaillée des montages financiers révèle une forte hétérogénéité dans la nature juridique de l’entité qui lève ou reçoit les fonds collectés auprès des investisseurs, et/ou de celle qui a opérationnellement la charge de la réalisation du projet immobilier. Mais également dans la nature du montage juridique, direct ou indirect, permettant la collecte des fonds.

Montage direct ou montage indirect ?

Lorsqu’un holding est interposé entre la société opérationnelle et les investisseurs, on parle de montage indirect. Dans la quasi-totalité des cas, l’entité juridique interposée qui reçoit les fonds collectés est une SAS². Ces fonds sont ensuite orientés vers l’entité opérationnelle, positionnée en deuxième niveau. Cette dernière est le plus souvent une SAS ou une SCICV³(très peu de quoi ?sont en SA, en SCI ou en SARL). Lorsque, à l’inverse, la société opérationnellement en charge de la réalisation du projet reçoit directement les fonds, on parle alors de montage direct. Dans la quasi-totalité des cas, l’entité juridique qui reçoit les fonds est aussi une SAS. Les statuts de SCICVou de SARL sont également possibles. Jusqu’à fin juin 2016, quelques plateformes proposaient encore des parts de SCI (un peu plus de 4% des projets financés en 2016). Mais ce type de montage semble désormais réservé au « Club Deal »,puisque l’offre au public de parts de SCI est interdite. La nature de l’entité juridique peut donc varier d’un programme à l’autre et d’un montage juridique à un autre. Et, de ce fait, impacter potentiellement la protection de l’associé investisseur, puisque certaines formes sociétaires peuvent générer un engagement en responsabilité illimité, si on n’y prend garde…

Que disent les législateurs et les régulateurs ?

Au-delà de la responsabilité « commerciale » liée à la forme sociétaire, il faut également s’intéresser au risque juridique lié à la nature du montage. L’AMF et l’ACPR précisent que « les plateformes peuvent créer une société holding pour regrouper les actionnaires d’une unique société cible afin de simplifier les relations avec le porteur de projet ainsi qu’ultérieurement, avec l’éventuel repreneur»5. Une analyse au cas par cas s’impose donc, afin d’apprécier si la société holding entre ou non dans le champ de la directive AIFM, notamment au vu de sa politique d’investissement et de son objet. Par exemple, un holding dont l’objet va au-delà de la gestion administrative de la relation avec les porteurs de projet, et/ou qui pourrait prendre une décision d’investissement ou de désinvestissement sur la cible ou d’autres actifs de manière autonome, pourrait ainsi être un FIA6. Autre exemple, en fonction de l’utilisation des fonds levés : ont-ils vocation à financer leur propre structure (= non FIA), ou constituent-ils une solution d’épargne avec un sous-jacent immobilier (= FIA) ? Dans cette seconde hypothèse, la société holding doit alors être gérée par une société de gestion de portefeuille agréée ou elle-même être agréée en tant que véhicule autogéré. Elle doit, dans tous les cas, se conformer aux obligations applicables aux gestionnaires de FIA.

Evolution des pratiques de l’industrie du crowdfunding

Il existe une autre problématique potentielle, soulevée cette fois-ci par le législateur : celle d’une possible «distorsion intellectuelle». Il peut en effet paraître étonnant d’investir via une souscription obligataire pour se retrouver, in fine, investi en compte courant… Raison sans doute pour laquelle l’AMF semble mettre en œuvre une modification des usages au niveau des montages juridiques recevant et/ou utilisant les fonds. Les nouvelles plateformes, récemment agréées, semblent en effet uniquement fonctionner en montage direct. Si une évolution des pratiques de l’industrie est bien en œuvre, certaines plateformes proposent encore toutefois les deux types de montage (direct et indirect). Environ 70% des levées de fonds sont de fait réalisées par 5 plateformes, où figurent les plus anciennes, précisément celles ayant eu l’agrément AMF avant la mise en œuvre de la modification des usages au niveau des montages juridiques. Ces plateformes sont, en pratique, soit « en restructuration d’offre », soit elles interviennent alors que le porteur de projet a déjà constitué sa SCICV. Ce dernier, bien avancé dans son projet, peut alors difficilement « switcher » vers la formule SAS…

Céline Mahinc


[1] Comprendre comment – et dans quoi – vous investissez.
[2] Société par actions simplifiée.
[3] Société civile immobilière de construction-vente.
[4] Société Civile de Construction Vente
[5] Guide d’information sur le cadre applicable au financement participatif du 9 mai 2017.
[6] Fonds d’investissement alternatif.

Pour classifier les opérations de crowdfunding immobilier, deux grilles d’analyse possibles : considérer le type de projet financé, ou bien la destination du bien immobilier financé. C’est l’objet de ce second article de la saga « crowdfunding immobilier : comprendre comment – et dans quoi – vous investissez¹ »…

Si, historiquement, le crowdfunding immobilier s’est tout d’abord immiscé dans le financement de programmes de promotion immobilière, il convient toutefois aujourd’hui de retenir une définition au sens large de la notion de « projets immobiliers», afin de ne pas la restreindre uniquement à l’activité de construction de logements. Deux grandes classifications peuvent alors être dressées selon que l’on considère le type de projet financé, ou la destination du bien immobilier financé…

Le type des projets immobiliers financés

Avant de prendre en considération le type d’acteurs qui aura, in fine, l’usage des biens immobiliers financés (particuliers, bailleurs sociaux, entreprises…), on peut distinguer 5 grandes catégories de projets :

    • Les projets de financement direct de la « maison-mère », c’est-à-dire le promoteur lui-même (voir « Crowdfunding immobilier, acte I : où sont investis les fonds collectés »).
    • Les projets visant le financement d’une promotion immobilière, et qui répondent à des standards et procédures bien spécifiques. Dans cette hypothèse, l’opération immobilière est déjà bien avancée : le permis de construire est accordé, les recours des tiers sont purgés, et le niveau de pré-commercialisation est en général d’au minimum 50%. L’investisseur agit alors souvent en tant que refinanceur des fonds propres du promoteur, en substitution ou en complément du capital apporté par ce dernier et des financements bancaires traditionnels. L’horizon de placement de l’investisseur est, dans ce cas de figure, d’environ 2 ans.
    • Les projets d’achat-revente ou de marchands de biens, avec ou sans travaux de rénovation. Ce type d’opérations suit des standards généralement moins précis que les projets de promotion immobilière, que ce soit en matière de chronologie ou de structuration des financements. Le niveau de pré-commercialisation est généralement faible. En revanche, les opérations concernées se situent dans des zones établies. L’horizon de placement constaté oscille entre 2 mois (achat-revente) et 2 à 3 ans (avec travaux).
    • Les projets visant l’investissement locatif, qui se matérialisent par l’acquisition, à plusieurs, d’un bien immobilier qui sera ensuite mis en location (voir « Le crowdinvesting, un nouveau défi pour la pierre papier ? »). L’objectif de cet investissement est de toucher une rente régulière d’un bien immobilier précisément choisi, tout en pariant sur l’appréciation du bien au fil de temps. L’horizon de placement est naturellement de plusieurs années (8, 10 , 15 ans… ?)

L’usage des projets immobiliers financés

En ce qui concerne le type d’acteurs qui aura l’usage, in fine, des biens immobiliers financés, quel que soit le type de projet (promotion, rénovation…), ils peuvent s’apprécier en fonction de la destination des bâtiments. On distingue généralement :

    • Les logements résidentiels « libres » ;
    • Les logements sociaux ;
    • Les bureaux ;
    • Les locaux commerciaux ;
    • Les locaux logistiques ou locaux d’activité ;
    • Les locaux dit « mixtes » (le plus souvent résidentiels libreset logements sociaux) ;
    • Et tout autre type de locaux (hôtellerie, résidences gérées senior ou étudiants, établissementsde santé…).

L’analyse du projet, et l’appréciation de son risque afférent, doivent donc être adaptées en fonction des marchés des biens immobiliers sous-jacents (dont les cycles peuvent différer) et de la catégorie des acteurs destinés à les occuper (dont les attentes peuvent elles aussi diverger).

Constats et tendances

Il convient de rappeler que la majorité des plateformes proposent au moins 2 types de projets différents. Mais que le modèle le plus répandu reste celui du financement de projets de promotion immobilière, qui concentrent également l’essentiel des montants collectés. Les projets de rénovation/aménagement, sur de l’immobilier résidentiel, se situent en seconde position. Mais les choses évoluent… Dans le sillage des projets de rénovation/aménagement, certaines plateformes proposent maintenant des projets d’achat-revente et/ou de marchands de biens, avec la possibilité d’inclure des opérations de rénovation et d’aménagement (mais pour des montants faibles au regard de l’ensemble du projet). Le niveau de pré-commercialisation est généralement faible. Une autre tendance semble être le développement des projets de financement des opérations d’immobilier d’entreprise (bureaux, commerce, hébergement). Signalons que l’appréciation du risque commercial de ce type d’opération est plus compliquée. Enfin, certaine(s) plateforme(s), peut-être contrainte(s) par l’étroitesse de leur marché de positionnement, ou leur business model, semble(nt)se diriger vers des projets à maturité plus « faible ». Il peut s’agir, par exemple, de financer l’acquisition d’un terrain avant le lancement de la commercialisation, voire avant l’obtention du permis de construire… Attention donc, une nouvelle fois, car le risque est ici très significatif : y aura-t-il recours des tiers ? Et quid en cas de mauvais positionnement commercial du projet immobilier ?

Grille de lecture du risque

L’analyse des caractéristiques du projet immobilier et la destination des fonds levés (financement corporateou spécifique, nature du projet immobilier financé et usagers des projets financés) permettent donc d’appréhender certains des éléments de la grille de lecture du risque attaché au crowdfunding immobilier. Pourtant d’autres éléments, comme la nature juridique des entités recevant ou utilisant les fonds, et les différents types de supports d’investissement restent encore à étudier ! A suivre dans l’acte III…

Céline Mahinc

[1] Comprendre comment – et dans quoi – vous investissez

L’activité du crowdfunding – y compris immobilier – dispose désormais d’un cadre réglementaire structuré. Il n’en reste pas moins que, compte tenu des multiples formes de montage possibles, et de l’hétérogénéité des projets finançables, l’investisseur a parfois du mal à comprendre dans quoi – et comment – il investit véritablement. Première grille d’analyse possible : où sont réellement investis les fonds collectés ?

D’année en année, l’industrie du crowdfunding immobilier s’est considérablement élargie. A la fois en raison de la multiplication du nombre de plateformes et des montants levés, mais aussi de la diversité des projets et de la nature des montages juridiques proposés.

La réglementation du crowdfunding

On pourrait croire l’activité du crowdfunding clairement définie et encadrée. Effectivement, deux évolutions réglementaires apportées fin 2014 et en 2016 ont très largement posé les cadres d’exercice et d’exemptions de la finance participative. Pourtant il existe, du fait des différents statuts – CIP/IFP/PSI¹, mais pas seulement -, plusieurs possibilités de « montage ». Et, donc, autant de solutions d’investissement. Plusieurs grilles d’analyse permettent d’en comprendre les tenants et aboutissants pour les investisseurs. La nature des projets financés, le mode de financement – direct ou indirect -, le statut juridique du support – qui seront traités dans de prochains articles – en font partie. Mais une première approche consiste déjà à examiner la destination des fonds levés auprès des investisseurs.

Le financement d’un promoteur immobilier…

Certaines plateformes, sans toujours le préciser de façon claire, proposent ce qu’on appelle du « financement corporate ». En effet, les plus grosses structures peuvent avoir des besoins différents, axés sur un développement global du promoteur plutôt que sur une opération en particulier. L’étude d’éligibilité mise en ligne sur la plateforme se réalise alors sur le groupe dans sa globalité, et pas seulement sur la structure –SCICV² et/ou la SAS – créée de façon spécifique. Fort de l’enseignement de « l’affaire Terlat » – seul défaut à ce jour dans l’histoire française du crowdfunding immobilier -, on pourrait penser cette situation bien plus rassurante que le simple investissement dans une opération spécifique et isolée, puisque l’investisseur souscrit un titre sur la « maison-mère », sur laquelle porte l’éligibilité du financement participatif. Pourtant, le risque n’est alors plus seulement cantonné à une seule opération immobilière. Il faut en effet tenir compte de l’intégralité des projets du promoteur, en cours et futurs ! Le risque est également de perdre la lisibilité nécessaire sur l’usage et la remontée des fonds investis, sauf à mettre en place la gouvernance et le dispositif juridique permettant, en théorie, de rendre étanche l’adossement des fonds investis à des opérations identifiées. On comprend ainsi les difficultés qui peuvent naître d’une analyse prospective du développement d’un opérateur, car le cycle d’affaires est long…

… ou le financement d’un projet immobilier ?

En revanche, lorsque l’épargnant investit dans une opération spécifique, il investit un périmètre de risque qui est d’abord celui de ce projet immobilier. Il n’en reste pas moins que les rendements et les risques qui en découlent vont par définition être impactés par les risques spécifiques à l’immobilier en général. Ces risques diffèrent : ils peuvent être d’ordre microéconomique selon le type de projet financé (résidentiel, rénovation, bureau, commerces…), ou d’ordre macroéconomique, et liés à l’environnement, économique, social, réglementaire et juridique dans lequel le projet est mis en place (permis invalidé, retard des artisans, logements qui trouvent difficilement preneurs…). La matérialisation d’un de ces risques va inévitablement conduire à un retard. Et donc, côté promoteur, à une réduction de la rentabilité du projet et à l’augmentation du risque porté, susceptible, dans les cas extrêmes, de le conduire à la faillite. Mais paradoxalement, le seul retard peut être bénéfique à l’investisseur puisque le rendement (sur emprunt obligataire ou dette), déjà attractif, est servi pendant plus longtemps…

Crowdfunding : une question de transparence

L’une des 10 réflexions majeures qui ressortait de notre étude approfondie sur le crowdfunding immobilier, dès 2015, était liée à la – non – transparence des opérations vis-à-vis du porteur de projet réel. En effet, le régulateur imposait alors le détail des offres au double niveau de la société interposée et du porteur de l’offre. L’interposition d’une société holding ne devait en effet pas faire obstacle à la délivrance des informations³. Or, dans la plupart des montages d’investissement en crowdfunding immobilier, nous constations non pas 2, mais 3 niveaux d’interposition : la société interposée, la société de construction-vente dédiée au programme immobilier et le promoteur lui-même. Ainsi, la réglementation n’obligeait pas la plateforme à donner des informations sur le porteur réel qu’est le promoteur immobilier – la « maison-mère » -, qui est pourtant à la source de l’opération de construction, et sur lequel repose effectivement l’opération de promotion.

Evolution de principe de l’AMF et de l’ACPR

A la lecture du guide d’information sur le cadre applicable au financement participatif réalisé par l’AMF et l’ACPR du 9 mai 2017, leurs recommandations semblent aller dans notre sens : « lorsque l’investissement est réalisé à travers une société holding, la plateforme s’assure que le souscripteur reçoit les informations relatives au projet qu’il soutient. Pour ce faire, la plateforme doit transmettre au client, par l’intermédiaire de son site, préalablement à toute souscription, les informations mentionnées à l’article 217-1 du règlement général de l’AMF. Ces informations sont relatives à la société qui réalise le projet et, le cas échéant, aux sociétés s’interposant entre la société qui réalise le projet et celle qui réalise l’offre. Une information doit être donnée sur les accords contractuels entre les sociétés susvisées lorsque de tels accords existent ». Ainsi, dorénavant, financement « corporate » ou financement « spécifique » doit assurer la même profondeur d’analyse. Et ce d’autant plus que l’AMF semble également dorénavant mettre en œuvre une modification des usages au niveau des montages juridiques recevant et/ou utilisant les fonds. En attendant de revenir sur ce sujet4, le prochain article sera consacré à l’étude des différents types de projets immobiliers proposés.

Céline Mahinc


[1] Conseiller en investissement participatif (CIP),intermédiaire en financement participatif (IFP),prestataire en services d’investissement(PSI).
[2] SCI de construction-vente.
[3] Cf Document d’informations réglementaires synthétiques.
[4] Cet aspect sera traité dans un article à paraître : « Crowdfunding immobilier, comprendre comment – et dans quoi – vous investissez. Acte III : financement direct ou indirect ? »

Liquidation judiciaire, repositionnement d’acteurs importants et précurseurs : les articles « dévoyant » le crowdfunding se multiplient ces derniers jours. Doit-on pour autant parler du « début de la fin » ? Eh bien non, cette mutation en cours – et attendue ! – est plutôt annonciatrice de la « fin du début »…

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : le financement participatif continue d’afficher de belles évolutions [1] et perspectives. Au 1er semestre 2018, le crowdfunding représente 208,6 M€ (soit un tiers des financements alternatifs), avec une progression de 36% par rapport au 1er semestre 2017. A eux seuls, les projets « économiques » – sans compter donc les projets culturels et sociaux – ont levé 166 M€, dont 52% sur le secteur immobilier (86 M€ au S1 2018), lui aussi toujours en croissance.

Des acteurs en chemin vers une structuration opérationnelle et un renforcement de leur solidité financière

Si le nombre des plateformes n’a cessé d’augmenter depuis fin 2014, passant de 5 à presque 50, elles ont également poursuivi leur structuration financière – augmentation du capital social – et opérationnelle – croissance des effectifs -. Le financement participatif immobilier, notamment, s’est considérablement élargi. Les montants collectés par les plateformes ont très nettement progressé. Et, en dépit de son retard par rapport aux marchés anglo-saxons, le crowdfunding immobilier français s’est ouvert à de nouvelles opportunités, notamment par la mise en place d’un statut « CIP élargi » (conseil en investissement participatif) permettant aux plateformes CIP de proposer, sous certaines conditions, des investissements en immobilier locatif. De fait, si, historiquement le crowdfunding immobilier s’est tout d’abord porté vers le financement de programmes de promotion immobilière, la notion de « projets immobiliers » est devenue au fil du temps de plus en plus large. S’y intègrent désormais des projets dans les domaines du commerce, de l’hôtellerie, du résidentiel, de la rénovation, des achats-reventes, du financement entrepreneurial du promoteur… Et du locatif !

Facteurs explicatifs de la situation du crowdfunding en général, et immobilier en particulier

L’industrie du crowdfunding immobilier étant encore jeune, il est vrai que le « marché » des sorties est encore étroit. Cependant, on noterait actuellement moins de 3% de projets en retard (en volume et en valeur [2] ). Rappelons [3] que les plateformes présentent une hétérogénéité importante en matière de localisation et zones d’intervention, de types de projets financés, de segmentation de leurs activités et de pratiques opérationnelles. L’industrie est en outre relativement concentrée : en immobilier participatif, peu d’acteurs représentent la majorité des montants levés. Enfin, le modèle économique des plateformes de prêt est basé sur un marché de volume. Or, il est d’usage de considérer que, pour être viable économiquement, une plateforme « IFP » (intermédiaire en financement participatif) doit collecter au moins 180 M€ par an ! Force est de constater que la notoriété du financement participatif n’est pas encore à la hauteur des espérances des parties prenantes…

Des sources de financements « contraintes »

Même si les acteurs traditionnels s’intéressent désormais de très près au financement participatif et concourent ainsi, par de l’investissement en capital ou par rachat, au développement et à la pérennisation de ce financement alternatif, il faut reconnaître que la suppression de l’ISF PME a réduit de manière conséquente le volume investi chez certaines plateformes de CIP, qui ne collectaient les fonds que via des émissions d’actions. La baisse importante de collecte via des actions pourrait d’ailleurs laisser penser que la suppression de l’ISF ne confirme pas les attentes du gouvernement en matière de réaffectation de l’épargne des Françaisvers le financement de l’économie réelle. Les souscriptions d’obligations, qui affichent une progression de +114% par rapport au 1er semestre 2017, apportent en revanche de l’eau au moulin gouvernemental. Précisons toutefois que les voies de commercialisation sont en partie « contraintes ». Les plateformes CIP ne peuvent en effet rémunérer ni les CIF (conseils en investissement financier) – ni les CFE (conseils en finance d’entreprise) – en pourcentage du montant investi (cas d’un client particulier investisseur) ou au prorata du montant levé (cas d’un client porteur de projet). Et les plateformes IFP n’ont pas plus la possibilité de rémunérer les « IOBSP » (intermédiaires en opérations de banque et services de paiement)…

Des perspectives de croissance

Fort heureusement, législateurs et régulateurs se sont emparés de la question, et cherchent à encourager le développement de la finance participative. La loi PACTE rend éligibles au PEA PME de nouveaux titres : obligations taux fixe, mini-bons et titres participatifs. De plus, cette même loi agit favorablement à un autre niveau de la finance participative, en offrant la possibilité aux institutionnels d’investir une part raisonnable de l’argent confié par les particuliers (via les plans d’épargne par exemple) sur du crowdfunding. Elle vise également à renforcer l’outil crowdlending, puisqu’un amendement propose d’adapter les statuts IOBSP et IFP, afin notamment d’améliorer l’articulation entre ces acteurs du financement des entreprises et d’augmenter ainsi les options possibles de financement pour les entrepreneurs… Il était grand temps. Par ailleurs, les députés de la Commission des affaires économiques et monétaires du Parlement européen ont adopté leur position sur les règles relatives à la création et au fonctionnement des prestataires européens de services de financement participatif (ECSP – pour European Crowdfunding Services Provider) pour les entreprises. Afin de favoriser le financement participatif transfrontalier, plusieurs mesures ont notamment été adoptées : un statut exclusif du statut national, un plafond de levée de fonds augmenté à 8 M€ sur une période de 12 mois, l’établissement et la présentation d’un DIC (document d’informations clés) et un agrément de l’autorité nationale.

Rappelons pour finir que, selon Suchman [4], il existe trois types de légitimité : la légitimité pragmatique, fondée sur une évaluation (en termes de coûts, par exemple), la légitimité normative, qui est une évaluation morale, et enfin, la légitimité cognitive lorsque l’organisation obtient le statut de taken-for-granted [5]». La finance participative semble s’acheminer – mais peut-être plus lentement qu’elle ne le souhaiterait – vers la légitimité. En espérant que la conjoncture économique au sens large, et immobilière en particulier, ne lui coupera pas les ailes…

Céline Mahinc


[1] Source : “Baromètre du Crowdfunding en France pour le 1er semestre 2018”,  réalisé par KPMG pour Financement Participatif France.
[2] Hellocrowdfunding.fr
[3] Etude Crowdimmo : « Entre attractivité et risques : quel avenir pour le crowdfunding immobilier ? » C.Magnier & C. Mahinc- Juin 2017.
[4] Suchman, M. C., 1995, « Managing legitimacy : Strategic and institutional approaches ». Academy of Management Review, 20, p. 571-611.
[5] Etre considéré comme allant de soi ; être apprécié à sa juste valeur.

L’immobilier a déjà initié son virage numérique, ouvrant la perspective d’une restructuration des métiers de l’immobilier. La technologie blockchain n’est toutefois pour l’heure que très peu développée et commence seulement à être déclinée au niveau de la dématérialisation de l’acte d’achat. Mais les choses pourraient changer rapidement…

L’immobilier a déjà initié son virage numérique. Ces dernières années se sont en effet succédé nombre d’innovations digitales: l’arrivée des plateformes de location touristique ; l’émergence des visites virtuelles ; la mise en place de contrats 100% digitaux ; l’irruption du big data dans les process de commercialisation; la révolution de la gestion de locative via l’intelligence artificielle; la conception, la construction, l’exploitation, ou la maintenance des immeubles grâce au BIM (Building Information Model) ; ou l’accès facilité à l’e-réputation sur les réseaux sociaux… Toutes ces avancées digitales ouvrent la perspective d’une restructuration complète des métiers de l’immobilier, vers plus de simplicité et de transparence. La technologie blockchain, au centre précisément de cette ambition, n’est toutefois pour l’heure que très peu développée et commence seulement à être déclinée au niveau de la dématérialisation de l’acte d’achat. Mais les choses pourraient changer rapidement…

La blockchain au service de l’un des secteurs les plus protégés par l’ancien monde

Ne nous y trompons pas : l’utilisation de la blockchain ne se restreint pas à l’émission de « jetons » – token -. Dans le domaine de l’immobilier, il ne s’agit même que d’une déclinaison (très) partielle de ce registre dématérialisé qui, certes, préfigure l’émergence des asset back tokens (jetons basés sur des actifs immobiliers), lesquels fourniront l’accès à des droits immobiliers (les OPCI du futur ?) ou qui constitueront une future cryptomonnaie basée sur de l’immobilier (en espérant ainsi en réduire la volatilité).

Car la blockchain est avant tout la clé d’un marché immobilier en quête de transparence. Cette technologie permet en effet de faire les vérifications d’usage lors d’une transaction immobilière, de la sécuriser – car les données, pour autant que la programmation initiale soit fiable, ne peuvent pas être modifiées ultérieurement -, de réduire les risques de fraude (en matière d’expertise ou de paiement), et d’en limiter la durée d’exécution – les transactions deviennent quasi instantanées grâce au « smart contract » où tous les éléments (paiement, attestation de vente…) sont pré-inscrits, sans intervention d’un tiers -. La technologie blockchain permet également une mise à disposition publique de toutes les données liées à une transaction, et de disposer d’un historique pour chacune des propriétés échangées via cette procédure.

Tirer profit de la technologie de la blockchain et soutenir de nouveaux cas d’utilisation dans le domaine des financements alternatifs ?

L’application de la blockchain aux transactions n’est que la première étape d’une dématérialisation encore plus poussée des données immobilières. Car toutes les informations attachées à un bien immobilier (liées à sa conception, sa construction, son exploitation, sa maintenance, la gestion des litiges…) peuvent en effet s’inscrire dans la blockchain. Ce sont autant de services qui sont amenés à naître prochainement. Mais, comme pour chaque avancée technologique majeure, un temps d’exploration et d’appropriation est nécessaire. Pour ce faire, le réseau européen de financement participatif (l’ECN – European Crowdfunding Network) vient de mettre en place un groupe de travail, l’« Exploring Blockchain for Alternative Finance[1] » (Explorer la blockchain pour la finance alternative). Ce groupe multipartite, dont je fais partie, a été créé dans le but de refléter les tendances émergentes et établies autour de la blockchain pour le secteur du financement participatif, pour identifier les opportunités et les défis de la mise en œuvre de technologies blockchain. Son objectif est donc d’exploiter le potentiel des technologies de la blockchain dans le secteur de la finance alternative en analysant l’état de la technique. Il s’agit également d’en comprendre les défis et les opportunités, et de fournir des recommandations pour permettre et soutenir des cas d’utilisation par blockchain pour différents secteurs. La blockchain est une révolution technologique, et non celle d’un nouvel usage…

Céline Mahinc


[1]http://eurocrowd.org/work-groups/exploring-blockchain-alternative-finance/

L’AMF vient de délivrer les deux premiers agréments permettant aux plateformes de crowdfunding d’opérer sur le secteur de l’immobilier locatif – le buildinvesting -. Ces nouvelles offres se distinguent fondamentalement des opérations d’épargne « passive » proposées, notamment, par les gestionnaires de SCPI ou d’OPCI. Faut-il y voir une « ubérisation » de la pierre-papier traditionnelle ?

Dès l’été 2017, l’AMF (Autorité des marchés financiers) avait dit vouloir ouvrir la possibilité aux plateformes de financement participatif d’investir dans de l’immobilier locatif, sous certaines conditions. Et puis… plus rien. Un tiers des plateformes de crowdfunding agissant dans le secteur immobilier s’était donc résolu à passer en mode « club deal », ou à mettre temporairement cette activité d’immobilier locatif en stand-by.

Long chemin pour la mise en place d’un cadre légal

Le crowdfunding immobilier dédié à l’investissement locatif – c’est-à-dire l’achat « groupé » d’un actif immobilier destiné à la location – est un secteur fortement présent aux Etats-Unis et au Royaume Uni, pays où le crowdfunding en immobilier locatif s’est d’ailleurs développé en priorité. En France, où l’investissement collectif en immobilier s’est historiquement tourné vers les formules réglementées de la pierre-papier (SCPI, puis OPCI), il n’avait jusqu’à présent pas d’existence légale. Les plateformes de crowdfunding nationales auraient pourtant bien voulu proposer, dès l’origine, des offres en immobilier locatif. Mais la mise en place d’un cadre réglementaire fut un long chemin… A ses débuts, l’offre en crowdfunding immobilier locatif était prévue sous la forme de parts de sociétés civiles. Dans un deuxième temps, c’est la possible qualification en FIA des véhicules investissant dans les biens mis en location qui s’est avérée un point de blocage ayant motivé le refus de la Direction de la gestion d’actifs de l’AMF. Il s’est ensuite agit de déterminer des critères objectifs visant à bien distinguer le modèle de crowdfunding immobilier locatif de celui d’une SCPI, ou d’un club deal géré par une société de gestion.

Un nouveau statut de « CIP élargi »

Il aura fallu attendre la seconde partie de l’année 2018 – soit plus d’un an après qu’un compromis acceptable pour toutes les parties semblait être atteint – pour que naisse un nouveau statut : le « CIP élargi ». L’AMF vient en effet de délivrer (en août et en octobre), les 2 premiers agréments de ce type. Son principe ? La plateforme habilitée est désormais en mesure de lever des fonds auprès d’un certain nombre d’investisseurs professionnels ou non professionnels, lesquels souscrivent, collectivement et via internet, à des émissions de titres financiers. Une structure dédiée à l’achat du ou des bien(s) immobilier(s) accueille les investissements, qui peuvent porter sur différentes catégories d’actif (logements, bureaux, murs de commerce, terrains, etc.), et dont la vocation est d’être conservés et gérés, afin d’en tirer des revenus locatifs. Ces plateformes de crowdfunding en immobilier locatif, hier en marge de la réglementation, ont ainsi aujourd’hui l’opportunité d’agir en parfaite conformité.

« Ubérisation » de la pierre-papier traditionnelle

Certains peuvent y voir une forme d’« ubérisation » de la pierre-papier traditionnelle. Pourtant, ces nouvelles offres en immobilier locatif se distinguent fondamentalement des opérations d’épargne « passive » en pierre-papier traditionnelle proposées par les sociétés de gestion de FIA (notamment SCPI ou OPCI). Ces dernières disposent en effet d’une liberté discrétionnaire sur le choix des biens à acquérir et sur les modalités de mise en valeur de ces actifs, assortie, rappelons-le, de bien d’autres avantages pour les associés de ces véhicules.  Le crowdfunding immobilier locatif – le buildinvesting – vise quant à lui à permettre aux investisseurs français de valoriser leur patrimoine personnel ou professionnel en profitant des progrès apportés par les technologies numériques et de coûts d’intermédiation et de fonctionnement plus compétitifs. Un véritable challenge !

Céline Mahinc