Consultim Groupe publie une analyse du marché immobilier français en 2026, caractérisé par un point d’inflexion après deux années de correction. Le groupe compare les performances du dispositif Jeanbrun, du LMNP géré et de la nue-propriété sur la base de simulations chiffrées.
Un marché immobilier à un point de bascule
L’environnement macroéconomique français reste sous tension : croissance de +0,9 % en 2025, taux d’épargne des ménages à 17,9 % des revenus, et dette publique en hausse de 180 % depuis 2007, contre 58 % pour le PIB. Selon Pierre Sabatier, économiste-prospectiviste cité par Consultim, la reprise immobilière sera progressive et non brutale. La stabilisation des conditions de financement et la persistance d’une épargne abondante créent néanmoins les conditions d’un redémarrage graduel, porté davantage par la sélection des actifs que par une dynamique globale de marché.
Une offre neuve en forte contraction
La production de logements neufs a chuté de moitié, passant d’environ 130 000 mises en vente annuelles avant la crise à moins de 60 000 en 2025. Cette raréfaction de l’offre pourrait, selon Édouard Fourniau, président de Consultim Groupe, constituer une opportunité structurelle pour les investisseurs dans le neuf. Les contraintes énergétiques et réglementaires rendent par ailleurs l’exploitation du parc ancien plus complexe, renforçant l’attractivité relative du logement neuf à moyen terme.
Dispositif Jeanbrun : signal positif, impact limité
Le dispositif Jeanbrun est présenté comme un premier signal favorable pour relancer l’investissement locatif dans le neuf. Cependant, les simulations de Consultim sur 20 ans, pour un investissement de 255 000 €, montrent ses limites en termes de rendement pur. Le TRI du dispositif Jeanbrun ressort à 2,06 %, contre 3,01 % pour le LMNP géré et 4,34 % pour la nue-propriété. L’avantage fiscal Jeanbrun est estimé à 45 215 € dans ce scénario, mais le flux total net reste défavorable (-206 110 €) par rapport au LMNP géré (-179 943 €).
LMNP et nue-propriété : des logiques patrimoniales distinctes
Le LMNP géré affiche des rendements bruts de 4,3 % pour les résidences seniors, 4,6 % pour les résidences étudiantes et entre 5 % et 6 % pour les résidences de tourisme ou de santé, selon le baromètre LMNP dans l’ancien lancé par Consultim. La nue-propriété, avec un TRI de 4,34 %, s’inscrit dans une logique de valorisation patrimoniale à long terme. Ces trois stratégies sont présentées comme complémentaires, répondant à des objectifs patrimoniaux différents selon le profil de l’investisseur.
La confiance, condition sine qua non de la reprise
Au-delà des dispositifs fiscaux, Consultim identifie la restauration de la confiance des investisseurs comme le facteur déterminant d’une reprise durable. Stabilité du cadre fiscal, lisibilité des politiques publiques et visibilité économique sont présentées comme les trois conditions essentielles au réengagement des épargnants. Édouard Fourniau conclut que sans ces garanties, la reprise restera très progressive.
