SCPI_immeubleLaurent Gauville, Directeur général délégué de Gestion 21, et gérant du fonds Immobilier 21 explique à Pierrepapier.fr pourquoi les foncières européennes n’ont pas épuisé leur potentiel de surperformance boursière.

Depuis le début de l’année son fonds, Immobilier 21, a pris la tête de la catégorie des OPCVM immobiliers. Sur les 5 premiers mois de l’année 2013 les parts d’Immobilier 21 se sont appréciées de 10,93 %, c’est plus de 4 % de mieux que l’indice IEIF Eurozone dividendes nets réinvestis du secteur immobilier.

« Les foncières vont continuer à bénéficier de la convergence des rendements »

Pierrepapier.fr : Après une nette surperformance des foncières européennes en 2012, ce secteur de la cote continue de se comporter un peu mieux que les indices généraux depuis le début de l’année. Les sociétés immobilières peuvent-elles durablement battre les indices ?

Laurent Gauville : La surperformance des sociétés foncières en Bourse, ce n’est pas une nouveauté. Elles battent régulièrement les indices sur 5, 10 ou 20 ans…

Quant à savoir si cela va se poursuivre, il suffit d’observer que les investisseurs recherchent un rendement attractif et solide, c’est-à-dire pérenne dans le temps. Le rendement moyen de 5.5% des foncières cotées de la zone euro répond à cette attente. C’est plus attractif que les obligations à haut rendement qui porte aujourd’hui mal leur nom, dont le profil de risque est assurément moins favorable que celui des sociétés dont le métier est de détenir et de gérer des actifs de bureaux et de commerce, de logistique et marginalement d’habitation.

Pour expliquer le comportement du secteur immobilier européen, je vous invite à regarder le comportement des foncières allemandes. L’an dernier, elles ont surperformé celles des autres pays de la zone euro car les investisseurs ont accepté de voir converger leur rendement avec celui des Bunds, les emprunts d’Etat à 10 ans de la République fédérale, suivant en cela des mouvements déjà observés au Royaume-Uni et aux Etats-Unis. Les premiers mois de cette année valident notre scénario d’une généralisation du processus de convergence aux autres pays de la zone euro. Depuis le 1er janvier 2013, si les foncières allemandes ne progressent que de 1 %, le rattrapage des Françaises (+ 9%) des Italiennes (+ 20 %) ou Hollandaises (+ 7 %) est manifeste. Le potentiel de convergence reste important. Face au rendement des foncières françaises, le rendement des OAT à 10 ans n’est que de 1,95 %…

Dans l’ensemble, le secteur des foncières européennes a gommé la décote sur la valeur d’actif net dont les cours de Bourse étaient affectés depuis la crise ouverte par la chute de Lehman Brothers. Cela ne limite-t-il pas le potentiel de hausse du secteur ?

Le secteur décote toujours, mais le niveau de décote /surcote varie fortement entre les titres. Ainsi, une analyse concentrée sur un petit nombre de valeurs peut conduire à conclure que le secteur ne décote plus, mais si on prend l’ensemble du secteur immobilier zone euro (64 valeurs), la décote des cours de Bourse sur la valeur d’actif net réévalué (ANR) ressort encore à 13 % sur l’ANR de liquidation et de 23 % sur l’ANR de reconstitution. Mais si vous vous cantonnez aux dix plus grosses capitalisations boursières du secteur, la décote n’est plus de 1 % sur les ANR de liquidation et de 9 % sur les ANR de reconstitution. En revanche, les 54 valeurs qui suivent conservent une décote significative de 28 % sur leur ANR de liquidation. Ce qui est important à garder en tête, c’est que les valeurs d’actifs et les cash flows ne baisseront pas en moyenne sur le secteur. Ces derniers seront notamment soutenus par la baisse du coût de la dette supportées par les foncières et l’inertie structurelle du secteur. Quant aux valeurs d’actifs, à l’instar de la réduction de l’aversion au risque observée au niveau des pays, elles pourraient à moyen terme bénéficier d’une évolution favorable aujourd’hui focalisée sur les actifs prime.

Cette situation me laisse à penser que les décotes que conservent certaines foncières ont plus d’intérêt que jamais, d’autant que le niveau de décote prospectif est encore plus élevé que le niveau actuel en raison d’un scénario de hausse des valeurs d’actifs sur le moyen terme.

Les foncières peuvent-elles s’affranchir d’un contexte économique dégradé ?

En Ile-de-France, le taux de vacance du parc de bureaux est stable depuis 4 ans à 6.5%. L’emprise de la dégradation macro-économique ne s’est pas fait sentir parce que les opérateurs (promotion) ont bien anticipé la situation actuelle en ne mettant que peu de nouveaux mètres carrés de bureaux sur le marché. Aidées par la limitation de la construction de bureaux neufs et par la substantielle baisse de leurs frais financiers, elles vont continuer de bénéficier de l’indexation des baux dans les bureaux. Elles ont donc de quoi préserver leurs cash flows qui pourraient même finalement progresser légèrement cette année. Du côté des commerces, la hausse moyenne lors des relocations a été de 15% en 2012 et offre donc une protection de conservation des loyers en portefeuille. Enfin je rappellerai que dans les années difficiles, de 2008 à 2011, les cash-flows et les dividendes ont en moyenne progressé.

Quelle est aujourd’hui la stratégie gagnante pour les foncières ? 

Le contexte actuel est caractérisé par la concentration de l’appétit des investisseurs pour les actifs de meilleure qualité, les immeubles de bureaux « prime » du quartier central des affaires. L’atout des foncières cotées tient au contraire à leur capacité à restructurer des actifs pour créer de la valeur. Elles ont sans doute une carte à jouer en acquérant des immeubles dont les baux arrivent à échéance dans deux ou trois ans, et que les investisseurs délaissent car ils désirent des baux longs ou une localisation « Prime ». Et si comme on peut le penser le climat des affaires s’améliorera à partir de 2016/2017, les foncières qui auront acquis des immeubles à restructurer seront à même de livrer des bureaux attractifs tout en bénéficiant d’un potentiel de revalorisation des localisations non prime.

Quelles sont les principales lignes du fonds Immobilier 21 ?

Nos principales positions dans Immobilier 21 sont à ce jour, Foncière des Régions, Klépierre, Silic, Tour Eiffel et Mercialys.

Propos recueillis par Christophe Tricaud
pierrepapier.fr

Michel Varaldo Responsable de l’équipe suivant les sociétés foncières au sein du bureau d’analyse de SGCIB (Société Générale)

Quel regard portez-vous sur l’année écoulée ?

2012 s’est inscrite comme un excellent millésime. A la mi-décembre on constatait une progression des cours de Bourse de plus de 30% sur un an pour l’indice sectoriel immobilier calculé par l’EPRA. Un parcours bien meilleur donc que l’ensemble de la cote au vu de l’indice général Eurofirst qui ne s’est adjugé que 19%. A cela on peut ajouter les rendements élevés de notre échantillon qui est de 4,8 % à l’échelle de l’Europe toute entière, avec des différences toutefois entre l’Europe continentale à 5.3% et le rendement des foncières britanniques, plus faible à 3,80 %  Ces rendements procurés par les dividendes font ressortir une prime particulièrement élevées sur le rendement des emprunts d’Etat à 10 ans qui sont passés sous les 2%. Tout au long de 2012 les conditions de financement n’ont cessé de s’améliorer pour les sociétés dont le métier est de détenir un patrimoine immobilier. Et comme, le rendement de ces actifs immobilier s’est stabilisé cela permet de sensibles progressions des cash flows.  A titre d’exemple on peut citer les émissions obligataires d’Unibail-Rodamco qui a emprunté en fin d’année dernière à 3,875 % pour une durée de 6 ans. Pour une maturité voisine, cette foncière ne rémunère plus aujourd’hui ses emprunts sur le marché obligataire qu’à 1,625%.

Ces conditions de marché vous semblent donc de bonne augure pour 2013 ?

Nous avons pour 2013 le même objectif que pour 2012 malgré la forte progression des cours de Bourse acquise cette année. Nous attendons 15 % de hausse en moyenne en Europe avec comme en 2012 une prime pour l’Europe Continentale (19 % de potentiel de hausse contre 7 % pour le Royaume-Uni). Trois facteurs viendront soutenir l’appréciation des cours de Bourse. Outre l’impact de la baisse des frais financiers, les foncières bénéficieront de leur Pipeline de projets nouveaux et de l‘indexation des loyers, essentiellement en Europe continentale, alors que le cash flow des valeurs Britanniques  bénéficiera davantage du soutien de leurs pipeline d’investissements. Nos prévisions de hausse des cash flows en Europe continentale sont de 3 % en 2013 et de 6 % en 2014, tandis qu’au Royaume-Uni ces progressions seraient de 8 et 12%.

Alors que le secteur a vu la décote des cours de Bourse sur les valeurs d’actif net réévalué  disparaître au cours des derniers mois (hors Unibail-Rodamco une décote de moins de 10 % subsiste), on devrait assister en 2013 à une déconnexion des cours de Bourse avec les ANR. Nous sommes positifs sur 60 % des valeurs que nous suivons.

Quelles sont les stratégies que vous privilégiez ?

Nous pensons toujours qu’un rendement élevé sécurise l’investissement. Nous apprécions particulièrement les sociétés qui sont investis dans une typologie d’actif précise (commerces, bureaux…) et nous privilégions les sociétés dont le management a eu le temps de faire ses preuves, à l’image d’Eurocommercial Properties, dont le plus « novice » des cinq directeurs a rejoint la société… en 1994. Cette société présente également l’avantage de ne pas se disperser comme le montre sa présence ciblée sur l’Italie, la France et la Suède. L’ensemble des acteurs présents dans les centres commerciaux méritent une opinion positive. Nous sommes à l’achat sur Corio, Unibail-Rodamco, Mercialys, Klépierre, Hammerson, Deutsche Euroshop et IGB.  Les bureaux offrent des opportunités mais souffriront d’un contexte économique marqué par la montée du chômage et des perspectives de croissance atones et du risque de récession dans certains pays de l’Union européenne.

Quels sont les principaux risques pour le secteur des foncières ?

La visibilité du secteur est bonne, mais serait affectée par une remontée des taux d’intérêt qui ne semble pas d’actualité à court terme. Toute recrudescence de la crise de l’Euro affecterait également les valeurs immobilières. Le risque d’une remise en cause des statuts de transparence fiscale semble lui aussi très faible car les Etats perdraient les recettes engendrées par l’imposition des dividendes et les taxes de mutation des immeubles, alors qu’ils bénéficient actuellement du dynamisme de leurs investissements. En 2013, ces investissements devraient d’ailleurs s’accélérer en raison de coût du capital modéré dont bénéficient ces acteurs, notamment sur le plan de la croissance externe.

Propos recueillis par Christophe Tricaud
Pierrepapier.fr

Une interview de Gilbert Rodriguez, Président d’Inter Gestion

Le dirigeant de la société de gestion de SCPI Inter Gestion propose un dispositif simple permettant à tous les contribuables français d’investir avec un montant limité à  30 000 euros par an.

Vous portez un constat d’échec sur les incitations fiscales en faveur de l’investissement en immobilier résidentiel des particuliers. Pourquoi ?

Bon, mal an les particuliers acquièrent 50 à 60 000 logements neufs dans le but de les mette en location. C’est bien peu au regard des dispositifs fiscaux qui se sont succédés depuis 20 ans. Sans compter qu’une bonne partie de ces acquisitions –peut-être 20 à 30 000 – auraient vu le jour sans aucune incitations fiscales comme c’était le cas avant la création de ces dispositifs en faveur de l’investissement locatif.  Cet effort des particuliers n’a pas compensé le retrait des acteurs institutionnels au cours des deux dernières décennies.  Cet état de fait met en évidence les limites d’un système organisé autour d’un avantage fiscal toujours créé en vue d’inciter directement les investisseurs particuliers dans une démarche individuelle.

Vous appelez donc à un retour des investisseurs institutionnels sur le marché résidentiel ?

S’il apparaît souhaitable que les acteurs institutionnels reviennent vers le logement, il faut leur en donner les moyens. Parmi ceux-ci, les sociétés de gestion de SCPI peuvent jouer un rôle central. Les SCPI offrent une gestion immobilière sécurisée par le professionnalisme des équipes de gestion et la mutualisation de leurs investissements.  Leurs opérations immobilières se révèlent également plus efficaces pour la collectivité dans la mesure où la taille de leurs investissements permet de répondre à des objectifs en phase avec l’intérêt général. Des opérations de taille permettent d’intégrer des équipements collectifs, de segmenter l’offre en intégrant des logements sociaux, intermédiaires et du secteur libre, et de favoriser la mixité des bâtiments. Enfin, Les sociétés de gestion  de SCPI sont mieux à même de répondre aux exigences du marché locatif en construisant là où les besoins sont les plus manifestes. Ce qui éviterait les opérations dont la motivation réside davantage dans la logique de réseaux commerciaux peu scrupuleux plutôt que la vente d’actifs patrimoniaux solides et adaptées à une réelle demande.

Vous faites allusions à des scandales qui ont défrayés l’actualité.. .

Le particulier est trop souvent sollicité par des opérations sans vraies justifications économiques. Et quand les biens acquis sont situés dans des zones où la demande est forte, on constate que les investissements bénéficiant d’incitations fiscales à destination des investisseurs particuliers, le prix payé par ces derniers est significativement  majoré par rapport au prix du marché.

Sous quelle forme le gouvernement doit-il orienter ses incitations fiscales ?

Vers l’épargne collective investie en immobilier résidentiel neuf ! Reprenons tout simplement les recettes du Monory qui avait ramené les français vers la Bourse dans les années 70. Les contribuables qui investissaient 5000 francs dans une sicav investie en action françaises se voyaient accorder une remise d’impôt sur le revenu égale au quart de leur investissement.  Pour que ça marche il faut ouvrir au maximum cet avantage fiscal. Je propose un avantage fiscal 10 fois plus faible que celui d’aujourd’hui avec un montant de souscription de 30 000 euros avec l’obligation de conserver les parts acquises pendant 9 ans. L’avantage fiscal serait par contre imputable sur les revenus de l’année de la souscription. Ce dispositif ouvert au plus grand nombre, y compris aux ménages n’ayant pas les moyens d’acheter un logement,  permettrait de changer de dimension l’enveloppe des constructions neuves résidentielles. Si on peut raisonnablement fixer un objectif de 5 milliards d’euros la première année, un montant de 10 milliards d’euros en vitesse de croisière est très raisonnable.

N’y a-t-il pas un danger inflationniste sur le prix des logements ?

Certainement moins que lorsque l’avantage fiscal est donné à des investisseurs particuliers. Les sociétés de gestion examinent en effet le marché locatif sous tous ses aspects, notamment en fonction des niveaux de loyers à attendre dans le secteur visé. Les fonds travaillent en amont avec les promoteurs dans le choix des terrains. Mais vous avez raison il convient de se méfier des fonds opportunistes à la recherche de dispositif fiscaux. Les pouvoirs publics ont un rôle à jouer dans les agréments donnés aux acteurs en charge de la collecte de cette épargne foncière. L’agrément des programmes d’activité de l’autorité des Marchés Financiers (AMF) doit prendre en compte l’historique des réalisations des sociétés de gestion. La spécialisation dans les SCPI investies dans le logement est peu répandue. A peine une douzaine d’acteurs se partagent un modeste marché qui ne représente que 10 % de la collecte de 27 milliards du secteur. Les gérants de SCPI de logement ont acquis  la capacité pour remplir cette mission et gérer un avantage fiscal qui serait pour la première fois consenti spécifiquement à l’épargne collective immobilière, alors que jusqu’à présent les SCPI n’ont eu à se contenter que des miettes des dispositifs accordés aux particuliers. En 2011, 624 millions d’euros ont été collectés par les SCPI fiscales investissant dans le logement ne leur permettant que de financer 3500 appartements.

Propos recueillis par Christophe Tricaud

« J’attache une importance tout particulière à l’entretien du patrimoine et au rythme des travaux de rénovation des SCPI »

Depuis plus de 20 ans, vous conseillez vos clients dans leurs investissements immobiliers. Quelle part occupent les SCPI dans votre activité ?

Je suis conseiller en gestion de patrimoine (CGP) depuis 2004, j’ai pris la carte de Conseiller en investissement financier (CIF) pour pouvoir distribuer des SCPI auprès de ma clientèle. Mais toute ma vie professionnelle – j’ai travaillé pendant 20 ans dans la banque et l’assurance avant de devenir indépendant – j’ai commercialisé des SCPI. Mes encours sous gestion sont peu révélateurs de mon activité qui repose essentiellement sur l’immobilier. Avec cette classe d’actif, outre le placement de SCPI, je fais un peu de défiscalisation, mais une part importante de mon activité consiste à rechercher des biens haut de gamme. J’ai une carte de transaction qui me permet également de travailler avec des institutionnels.

Quand avez-vous commencé à vous intéresser aux SCPI ?

J’ai débuté à la fin des années 80 avec les SCPI du groupe Antin Gérance et la gamme des « Valeurs Pierre ». Ces SCPI étaient de grande qualité dans le choix de leurs investissements même si elles n’ont pas résisté à la crise des années 90, comme toutes leurs consœurs.

Je me souviens en particulier de « Valeur Pierre Patrimoine », une SCPI de plus-values… qui s’est malheureusement transformée en SCPI de moins-values. Nous avons mis notre point d’honneur à accompagner nos clients, notamment en renégociant les crédits qu’ils avaient contractés pour l’achat de parts de SCPI.

Les parts de « Valeur Pierre Patrimoine » se sont négociées avec une décote qui a atteint jusqu’à 50 % de leur valeur intrinsèque. Cela m’a permis de la conseiller à des clients qui ne l’ont pas regretté. Le reproche tenant à la mauvaise liquidité des SCPI était alors justifié. Depuis les réformes sont intervenues et permettent aujourd’hui de disposer d’une liquidité satisfaisante. Néanmoins, instruit par l’expérience, je me suis fixé une règle qui est de ne pas dépasser la part allouée aux SCPI à plus de 10 à 15 % du patrimoine de mes clients.

Que recherchez-vous dans les SCPI ?

J’apprécie la souplesse que procurent ces investissements. A commencer par la fongibilité des parts qui facilite les transmissions sans faire de jaloux ! Le faible montant unitaire du prix des parts de SCPI permet d’adapter le montant de l’investissement à la capacité des épargnants qui peuvent ensuite procéder à des ajustements en fonction de leurs autres revenus immobiliers pour, par exemple, neutraliser des revenus fonciers positifs.

L’atout incomparable des SCPI c’est la mutualisation du risque locatif et géographique. Mais on ne doit pas oublier qu’il s’agit d’immobilier : cela reste une classe d’actif moins liquide que certains placements financiers.

Pratiquez-vous le démembrement ?

Pour ma clientèle institutionnelle, je leur fait acquérir de l’usufruit. Mais je fais surtout de la nue-propriété pour des particuliers qui ne recherchent pas de revenus immédiats car leur problème c’est plutôt leur ISF… J’ai trouvé chez HSBC un équilibre satisfaisant dans le calcul de la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit temporaire.

Que privilégiez-vous dans le choix des SCPI que vous conseillez à vos clients ?

Les SCPI c’est de l’immobilier. Leur sélection doit donc passer par une analyse rigoureuse de leur patrimoine. Je vais jusqu’à visiter certains de leurs immeubles. Je prends contact avec les sociétés de gestion pour aller plus loin. J’attache une importance tout particulière à l’entretien du patrimoine et au rythme des travaux de rénovation. A titre d’exemple je citerai la SCPI « Élysées Pierre » qui a su lisser ses travaux pour continuer de verser un revenu élevé aux associés qui a encore représenté 5,30 % en 2011. Son patrimoine de qualité lui a évité de devoir procéder à de trop nombreux arbitrages.

J’ai tendance à privilégier les SCPI récentes qui ont dès leur origine, comme PFO2 (Perial), intégré la problématique environnementale du Grenelle de l’environnement.

Au-delà de la qualité des immeubles, je suis satisfait quand je constate que la trésorerie représente au minimum 3 mois de loyers. A l’opposé je me méfie des SCPI qui piochent dans leur report à nouveau pour maintenir leur distribution de revenus aux associés. Enfin certaines politiques de revalorisation brutale du prix des parts me laissent perplexe. Je préfère en la matière un certain lissage.

Avez-vous conseillé des OPCI à vos clients ?

J’ai commencé à regarder, notamment pour des clients institutionnels. Mais pour les particuliers je préfère les produits plus purs que sont les SCPI.

Et les OPCVM immobiliers ?

Oui, c’est un bon complément à l’immobilier physique. Ces OPCVM donnent accès à de belles valeurs aux stratégies claires. Je recommande à mes clients les fonds gérés par Acofi, ils sont pros et prudents.

pierrepapier.fr

Entretien avec Olivier Calon, Responsable du développement, pierrepapier.fr

Quel est l’objectif des Assises de la Pierre-papier qui se tiennent le 25 juin prochain ?

2012 signera sans doute la troisième année de collecte record pour les SCPI qui ont déjà vu leur encours porté à 25 milliards d’euros l’an dernier. Leur poids a été multiplié par trois en moins de 10 ans Malgré cette excellente orientation qui montre que les épargnants français ont bien saisi les vertus de ce placement adapté à l’environnement et  aux besoins de l’épargne longue, il n’est pas question que la pierre-papier se repose sur ses lauriers. Les SCPI ont toute leur place dans l’épargne salariale ou l’épargne retraite et plus globalement se révèlent souvent le meilleur investissement immobilier pour les Français dont on sait qu’ils sont naturellement  friands d’investissements résidentiels. Les sociétés de gestion sont bien conscientes que le moment est venu de changer de braquet

Et comment croyez-vous que les SCPI peuvent passer à la vitesse supérieure ?

C’est tout l’objet de ces assises alors que la concurrence des actions ou des contrats d’assurance-vie en euro fait grise mine. La présence de plus de 400 CGP et CGPI qui assisteront à cette manifestation sont l’un des moyens pour élargir le cercle traditionnel des prescripteurs de SCPI.

Ces professionnels connaissent-ils suffisamment la SCPI ?

Obligatoirement oui, car pour en distribuer il faut être conseil en investissement financier, membre d’une association reconnue par l’AMF. Leur devoir de conseil, dans le cadre de la lettre de mission qui les lie à leurs clients, implique qu’ils maitrisent parfaitement les produits d’épargne qu’ils préconisent. En ce qui concerne les SCPI, pour avoir formé depuis plus de 20 ans des CGP, je sais que les contraintes qui pèsent sur les professionnels de la gestion sont lourdes car ils doivent développer une connaissance approfondie et suivie dans le temps des produits qu’ils font acquérir à leurs clients.  C’est donc à eux que nous destinons nos ateliers pédagogiques. Outre les heures de formations validantes qu’ils acquerront, en vertu des accords passés avec les associations partenaires (Anacofi, CNCIF, ANDPGP et Cie des CGPI) en assistant aux ateliers des Assises, ils deviendront de véritables spécialistes de l’analyse financière des SCPI et ils maîtriseront les arcanes de l’ingénierie patrimoniale riche qui s’attache à ce type de produit. La question du marché secondaire des parts et les SCPI fiscales est aussi à leur programme. Et ceux qui désirent s’initier à l’immobilier coté en Bourse pourront également s’enrichir en assistant à l’atelier « L’immobilier en Bourse : pour quel objectif patrimonial ».

Les CGP sont donc au cœur de cet évènement ?

Les Assises de la pierre-papier sont d’ores et déjà un succès au vu des principales sociétés de gestion du secteur que l’on retrouvera sur les stands de l’espace exposition et dont beaucoup de responsables participeront aux conférences et ateliers pédagogiques qui ponctueront cette journée. Mais ces Assises ont également rencontré le succès avec la participation attendue de plus 400 professionnels de la gestion. Dès cette première édition annuelle, les Assises de la pierre-papier s’imposent comme la rencontre incontournable entre les CGP et les Sociétés de gestion de SCPI et d’OPCI, les Sociétés d’investissement immobilier cotées et les OPCVM immobiliers.

Pourquoi vous être particulièrement impliqué dans cette manifestation ?

Mon parcours répond à cette question. Depuis plus de 20 ans je suis un militant de la cause des SCPI que j’ai contribué à populariser auprès des professionnels de la gestion. Je sens aujourd’hui que le contexte se prête favorablement à la diffusion des SCPI auprès d’un public de plus large. Tous ces derniers mois, je vois monter en puissance l’intérêt des compagnies d’assurances et d’autres institutionnels pour intégrer la pierre-papier à leur gamme de supports d’épargne longue.  Seules les SCPI sont à même d’enrayer la baisse des rendements des contrats d’assurance-vie.

Lors de ces Assises, vous animerez l’atelier dédié au marché secondaire des parts de SCPI. En quoi cette question vous tient-elle à cœur ?

Le fort développement des SCPI au cours de ces dernières années appelle au renforcement de la liquidité du marché des parts. Beaucoup a déjà été fait depuis 15 ans. Il reste à organiser un marché encore plus transparent et encore plus efficient pour répondre aux enjeux de long terme des SCPI et pour assurer leur développement pérenne.

Propos recueillis par Christophe Tricaud

Pierrepapier.fr

« Les foncières abordent les turbulences dans de biens meilleures conditions qu’en 2008 »

Laurent Gauville est gérant du fonds IMMOBILIER21 dont l’encours atteint 55 millions d’euros. En termes de performance avec un repli limité à 14,6 % (contre – 17,9 % pour l’indice IEIF net réinvesti) le fonds IMMOBILIER21 obtient la 2ème place des fonds immobiliers zone euro en 2011. La troisième place sur 2 ans et la première place sur 3 ans.

1/ Quel bilan tirez-vous de l’année 2011 pour les sociétés d’investissement immobilier cotées foncières ?

L’année 2011 aura été bipolaire sur le plan boursier pour les foncières cotées. Au premier semestre le contexte est favorable. On constate une baisse des taux de vacance et le retour à une croissance modérée des chiffres d’affaires du commerce. Ces éléments rassurants sont étayés par les faibles livraisons de bureaux neufs ou restructurés. Ce retour de la confiance favorise la hausse du secteur au premier semestre.

Au second semestre, si les données immobilières du secteur (loyers, taux de vacance, ANR) demeurent stables la tendance boursière se renverse brutalement. Les inquiétudes sur la solidité de la croissance économique ressurgissent parallèlement à l’éclatement de la crise de la dette qui gèle la reprise. Dans ce contexte, la forte récurrence du secteur et la forte progression des indices de loyers de bureaux et de commerce publiés à l‘automne passent un peu inaperçu alors qu’elles sécurisent les revenus 2012 des SIIC.

On peut résumer 2011 en disant qu’au premier semestre ce sont les comptes de résultats qui ont fait les bilans, tandis qu’au second ce sont les bilans qui feront les résultats.

2/ Comment les foncières cotées abordent-elles la crise ?

A coup sûr les sociétés foncières abordent les turbulences actuelles des marchés financiers et une conjoncture économique dégradée dans de biens meilleures conditions qu’en 2008. Leur valeur d’actif s’étant ajustée de 10 % sur ce qu’elle était il y a trois ans et leurs loyers ayant baissé de 15 % elles abordent la crise en bas de cycle du prix des loyers de l’immobilier tertiaire où se concentre leur patrimoine.

Chez Gestion21 nous distinguons deux groupes. Les sociétés faiblement endettés (moins de 40 % de leur valeur d’actif) pourront bénéficier des opportunités de la crise en rachetant de beaux actifs vendus par des acteurs  contraints de céder une partie de leur patrimoine pour rééquilibrer leur bilan. De l’autre côté les sociétés endettées (+ de 50 %) seront contraintes par des conditions de financement plus tendues qui les conduiront à des arbitrages tout en obérant leur faculté d’investissement. A noter que les sociétés peu endettées pourront saisir l’opportunité de racheter leurs actions parce que les cours de Bourse laissent apparaître de forte décote sur leur actif net réévalué.

Quant aux perspectives pour l’année 2012, je reste confiant. Dans un contexte de faible visibilité macro, l’immobilier offre au contraire une très forte visibilité. La forte récurrence structurelle des foncières et la forte progression des derniers indices d’indexation publiés sont des atouts car elles pérennisent le rendement actuel du secteur de 7%, niveau historiquement élevé en absolu, en relatifs par rapport aux autres classes d’actifs de rendements. De plus le niveau historiquement élevé de la décote, 45% sur les ANR de reconstitution intègre une baisse anticipée des valeurs d’actifs supérieure à celle observée en 2008-2009. Rendement élevé et forte décote peuvent s’interpréter comme une opportunité, y compris une opportunité d’arbitrage avec le marché physique et au pire une protection dans l’attente d’une amélioration de la visibilité macro.

3/ Quels sont vos critères privilégiés d’investissement dans une SIIC ?

Il n’y a pas de gérants talentueux, il n’y a que des gérants disciplinés ! Nos critères d’investissements sont stables. Nous cherchons d’abord à nous faire une opinion sur la qualité du patrimoine immobilier et du management de la foncière. Ensuite nous procédons à une analyse de sa valorisation boursière. La détermination des cash-flow  (flux de trésorerie dégagé par l’exploitation) constitue la mesure clé de cette valorisation. Nous la préférons au calcul de l’actif net réévalué (ANR). Enfin nous procédons à l’analyse du risque sous ces deux composantes que sont les taux de vacances futures et la notion d’intérêts critiques qui permet de cerner les coûts de financement compatibles avec les revenus tirés du patrimoine de la foncière. L’avenir des foncières passe par une bonne gestion actif/passif.

Ces critères conduisent à avoir un portefeuille majoritairement investit dans les centres commerciaux de la zone euro (53%) et de privilégier le marché des bureaux Parisien dans l’allocation géographique bureaux du portefeuille (31%). Le logement ne représente que 3% du portefeuille. Unibail, Klépierre, Icade et Silic sont de ce fait les principales lignes du portefeuille du fonds.

4/ Les opérations de changement de contrôle en cours (FPF, Silic) se font avec une décote sur la valeur d’actif net ? Est-ce une nouvelle donne à prendre en compte au moment où débute la consolidation du secteur ?

Les derniers changements de contrôle se sont effectués entre la valeur d’ANR de liquidation et celle d’ANR de reconstitution. Juste avant l’été la cession d’Eurosic est intervenu sur la base de l’ANR de liquidation.  L’offre en cours  de PHRV visant Foncière Paris France se fait par contre avec une décote  de près de 30 %  sur l’ANR escompté par les dirigeants de cette SIIC à la fin 2011. C’est un signal peu favorable au développement de ce compartiment boursier, mais à ce stade il convient de relativiser cette offre qui concerne une valeur moyenne dont les titres souffraient d’une faible liquidité.

5/ Craigniez-vous une remise en cause du statut de transparence fiscale des SIIC ?

En ces temps de rigueur il est normal que le gouvernement cherche à remettre en cause les niches fiscales de faible efficacité économique. Le statut SIIC, par contre, a été classé par l’inspection générale des finances comme un régime fiscal particulièrement intéressant pour l’intérêt général. Outre la fiscalité d’entrée des sociétés qui ont choisi ce statut, les importants dividendes des SIIC donnent lieu à une imposition de droit commun. En outre les apports d’immeubles d’acteurs industriels et commerciaux ont permis la réanimation du compartiment immobilier de la Bourse en offrant à celui-ci son principal succès des dix dernières années : le compartiment boursier français des foncières est devenu le premier d’Europe par la capitalisation (près de 50 milliards d’euros) Cela devrait suffire à limiter les tentations de remise en cause  du statut de transparence fiscale dont bénéficient les SIIC. D’autant que ce type de régime fiscal s’est aujourd’hui répandu dans de nombreux pays, notamment en Europe. Sacrifier le régime SIIC  français risquerait d’entraîner un sérieux désavantage des acteurs  nationaux face à leurs concurrents dont le statut leur permettrait de venir concurrencer les français sur leurs pré carré.

Propos recueillis par Christophe Tricaud

Pierrepapier.fr >> avis d’expert

Entretien avec Olivier Goy, PDG de 123Venture, et Jean-Christophe Ginet, directeur de la gestion immobilière

123Venture est un nom qui bénéficie déjà d’une certaine notoriété, mais pas dans le domaine des SCPI. Quelles activités avez-vous exercées jusqu’à présent ?

Olivier Goy. A l’origine, nous nous sommes  spécialisés dans le capital-investissement. Quand nous avons lancé 123Venture en 2001, nous avions pour objectif de démocratiser l’accès au capital des sociétés non cotées. Jusqu’alors, seuls les investisseurs institutionnels ou les grandes fortunes avaient accès à cette classe d’actifs. La collecte réalisée auprès des particuliers ne représentait en 1997 que 12 millions d’euros. Aujourd’hui, à nous  seuls et sur les seuls neuf premiers mois de 2011, nous en sommes à 110 millions… Il y a onze ans, nous étions relativement peu nombreux, aujourd’hui nous sommes une quarantaine de sociétés de gestion sur ce créneau et les particuliers sont devenus la première source d’épargne pour les entreprises non cotées, devant les banques ou les assurances.

Deux séries d’éléments ont permis ce développement : d’une part, les mesures fiscales et, d’autre part, les bâtons mis dans les roues des assureurs et des banquiers aves les ratios de type Solvabilité II ou Bâle III. Je  déplore d’ailleurs ces dernières mesures, parce que je pense qu’assureurs et banquiers ont un rôle indispensable en ce domaine, aux côtés des investisseurs particuliers.

Faut-il en conclure que ces investissements reposent d’abord sur des considérations fiscales ?

Olivier Goy. Non, pas exclusivement. En fait, nous avons deux clientèles. L’une, que l’on pourrait qualifier de fiscale, se détermine essentiellement par rapport aux réductions à l’impôt sur le revenu ou à l’ISF. L’autre, non-fiscale, plus fortunée, recherche des investissements de diversification. Le rapport entre les deux groupes est actuellement de 70/30.

Au total, nous avons  maintenant environ 47.000 clients, nous gérons 670 millions d’euros et nous avons investi dans 300 entreprises dans neuf pays européens.

Je précise que notre société de gestion est indépendante. Elle est détenue par son équipe, de 35 personnes actuellement, et très stable.

Pourquoi vous lancez-vous  dans l’immobilier ?

Olivier Goy.  En fait, nous faisions de l’immobilier sans le savoir. Pour recentrer le profil de risque de certains de nos fonds, nous avions choisi il y a trois ans de financer des entreprises ayant des actifs réels comme des hôtels, des campings ou des établissements pour personnes âgées (EHPAD, établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Nous étions donc déjà dans une problématique immobilière. Il nous est apparu nécessaire d’aller plus loin, de ne plus seulement financer des entreprises ayant des actifs immobiliers, mais de financer  directement des investissements immobiliers.

Notre rencontre avec Jean-Christophe Ginet, ancien dirigeant de SGAM REIM, a fait le reste.  Nous avons décidé d’aller dans cette direction avec une double offre, fiscale et non-fiscale, pour ceux qui recherchent une diversification.  Cette offre nouvelle est en parfaite synergie avec celle que nous avons déjà développée et convient parfaitement à nos distributeurs (conseillers en gestion de patrimoine indépendants, réseaux bancaires, etc.). Ainsi, pour notre premier produit immobilier,  de type fiscal, la SCPI Malraux 123PrestigImmo, nous pouvons, par exemple, compter sur le réseau de Generali Patrimoine.

Pourquoi, après avoir obtenu de l’AMF une extension d’agrément pour la gestion immobilière, avoir choisi de commencer par une SCPI Malraux ?

Jean-Christophe Ginet.  Les raisons sont multiples. D’abord ce type de SCPI s’adresse à une clientèle que nous connaissons bien. Ensuite, c’est un produit que, personnellement, je connais bien : PrestigImmo est la troisième SCPI Malraux que je monte.  Enfin, c’est un marché qui n’est pas encore très encombré, où il est possible d’investir dans de bonnes conditions.

Notre cible, ce sont les villes moyennes de plus de 100.000 habitants et des immeubles de taille moyenne également, entre 10 et 15 appartements. Pau, Dijon, Narbonne figureront parmi nos premiers investissements. Nous visons des immeubles qui, après rénovation, seront de haut standing, comparables à ce qui se fait dans le haut standing neuf, c’est-à-dire à un cran au-dessus de ce qui se fait en Scellier. Nous travaillons avec des opérateurs réputés, capables de respecter à la fois la qualité, les coûts et les délais, avec l’objectif d’investir 50 millions en deux ans.

La réduction d’impôt permise par l’investissement Malraux est variable, mais généralement significative : dans le cadre de PrestigImmo, elle est d’environ 21 % du montant investi applicable en une fois l’année de la souscription, dans la limite de 34.500 € de réduction par foyer fiscal. Précisons que cette réduction est cumulable avec celle des FCPI (fonds communs de placement dans l’innovation) ou FIP (fonds d’investissement de proximité) à l’intérieur du plafond global des niches fiscales ; ces produits sont complémentaires.

Cette année, il va encore être collecté près d’un milliard d’euros au titre des SCPI Scellier. Pour les SCPI Malraux, ce sera environ 70 millions, qui se répartissent entre cinq acteurs. Il n’y a pas de risque de demande excessive sur les actifs sous-jacents.  Quand, au total, l’investissement direct ou en SCPI dans le cadre Scellier concernera environ 60.000 logements, nous ne l’estimons  qu’à 3.000 dans le cadre du dispositif Malraux.

La typologie de l’investissement Malraux a complètement changé en 2009.Auparavant, cette forme d’investissement se faisait surtout en direct, par de très gros contribuables.  Aujourd’hui, le mécanisme est plafonné et, avec le plafonnement global des niches fiscales,  il doit s’ouvrir à un public plus large. Par ailleurs, les parts de SCPI peuvent être acquises à crédit et nous avons prévu pour nos souscripteurs un dispositif de financement  leur permettant de profiter de cet effet de levier.

Et pour la suite ?

Jean-Christophe Ginet. Nous avons effectivement d’autres projets, liés cette fois à la promotion immobilière. Nous envisageons d’apporter des capitaux aux opérations de  promoteurs de taille moyenne, notamment dans l’immobilier résidentiel où il y a un vrai besoin. Mais nous n’avons pas encore déterminé la forme juridique que prendront ces fonds. En tout cas, compte tenu de la nature de l’activité,  il  ne pourra s’agir de SCPI ou d’OPCI.

Propos recueillis par Gérard Horny

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Entretien avec André Camo, président du groupe Primonial

Vous venez de créer Primonial REIM, société de gestion de SCPI, que vous présidez, avec, à vos côtés, Grégory Frapet, directeur général. La société a obtenu son agrément le 8 avril. La commercialisation de vos propres SCPI devrait commencer prochainement. Comment s’articule cette nouvelle activité avec votre activité de distributeur de SCPI gérées par d’autres ?

Lorsque Grégory Frapet et moi-même sommes arrivés dans cette entreprise, en 2007, notre première tâche a été de structurer une gamme de produits collectifs.  Nous connaissions bien le marché, nous avions notamment l’idée de nous spécialiser sur les locaux commerciaux et les murs de magasins et de diffuser largement ces produits en direction des grands investisseurs institutionnels et  des conseillers en gestion de patrimoine indépendants. Nous avons donc sélectionné des SCPI existantes ou demandé à des sociétés de gestion de concevoir, sur la base d’un cahier des charges précis, de nouvelles SCPI.

C’est ainsi, par exemple, que nous distribuons Primopierre, véhicule d’investissement dans l’immobilier de bureaux , géré par BNP Paribas REIM. Nous avons procédé de la même façon pour la SCPI Scellier Primo 1 gérée par Uffi REAM.

Au total, nous avons distribué pour 230 millions d’euros de parts de SCPI l’an passé, avec un positionnement assez original : nous analysons les SCPI de la place, nous sélectionnons les produits qui nous semblent correspondre aux besoins des épargnants et, quand nous pensons qu’ils n’existent pas, nous en suscitons la création. De plus, la distribution par des conseillers en gestion de patrimoine indépendants a permis le rajeunissement de la clientèle.

Quand nous avons eu la conviction que nous étions capables non seulement de concevoir nos propres produits, mais aussi de les gérer, nous avons pensé qu’il était temps de créer une société de gestion.  Mais, évidemment, nous continuerons à distribuer les SCPI d’autres sociétés de gestion. Les deux activités se complètent, elles ne s’excluent pas.

Dans un premier temps, nous comptons lancer une SCPI Scellier, dont la procédure  de visa est en cours à l’AMF. Ensuite nous lancerons une SCPI de rendement. Notre objectif est d’atteindre un milliard d’euros d’actifs sous gestion à l’horizon 2014. Cet objectif est réaliste, je dirais même qu’il est prudent : 250 millions par an pendant quatre ans, c’est tout à fait réalisable.  Regardez les chiffres de collecte actuels : ils sont impressionnants.

Vous pensez donc que ce succès des SCPI est appelé à s’inscrire dans la durée ?

Au cours des deux dernières années, les SCPI ont montré leur résistance face aux aléas de la conjoncture. Les sociétés de gestion ont pu maintenir le niveau de revenus distribués, malgré les renégociations de loyers, grâce à la mobilisation des reports à nouveau. Et que constate-t-on aujourd’hui ? Les loyers recommencent à progresser, les renégociations sont terminées et les mesures d’accompagnement, telles que les franchises de loyer, sont derrière nous. L’an dernier, les valeurs des parts de SCPI ont progressé. C’est d’ailleurs ce qui explique que les rendements ont un peu baissé, car les revenus distribués sont restés stables.

Le succès des SCPI est d’autant plus remarquable que la dynamique de commercialisation est assez molle : les réseaux bancaires ne se mobilisent guère que dans le cadre de campagnes pour les SCPI fiscales. Mais il s’explique parfaitement : qu’ont à leur disposition les retraités qui veulent disposer de revenus réguliers, en dehors des SCPI ? On voit bien que l’immobilier doit être au cœur d’une logique patrimoniale. Et les épargnants ont bien compris que les SCPI sont un produit immobilier, pas un produit financier. C’est la raison pour laquelle les SCPI ont bien résisté à l’arrivée des OPCI. Les épargnants voient bien que, sur longue période, les rendements restent entre 5 % et 6 % et que l’évolution de la valeur des parts est positive. Les soucis de gestion, les relations avec les locataires restent au niveau du gérant. L’information est régulière, il y a les assemblées générales. La gestion est claire.

Mais les SCPI ne risquent-elles pas d’être victimes de leur succès, avec des difficultés  à investir les capitaux collectés?

C’est un faux problème. Les SCPI peuvent entrer en concurrence avec des investisseurs privés mais, d’une façon générale, leurs achats se situent à un niveau supérieur et, par ailleurs, ils sont très loin en dessous de ceux des gros investisseurs institutionnels.  Pour que les SCPI rencontrent des problèmes d’investissement, il faudrait que les sommes collectées atteignent un niveau sans aucun rapport avec celui qui est atteint actuellement.

Leur succès ne dépend-il pas trop de mesures fiscales, qui peuvent ne pas être reconduites, compte tenu des difficultés budgétaires ?

Chaque fois que des mesures fiscales sont adoptées en faveur du logement, on vit dans la peur de leur disparition… Et d’autres viennent prendre le relais. Il faut bien voir que les grands institutionnels ont déserté le secteur de l’immobilier résidentiel. Face aux besoins en logements, les pouvoirs publics ont tout intérêt à maintenir des dispositifs du type Scellier. L’effort de construction est orienté vers les endroits où la demande locative est forte et le plafonnement des loyers répond bien à un besoin social. D’ailleurs, il n’a pas été assez souligné que le plafond des loyers a été abaissé, alors que cela permet la construction de logements à caractère social qui ne sont pas pour autant classés comme logements sociaux.  En résumé, nous estimons que ce dispositif est à la fois efficace et vertueux. Mais, comme je vous l’ai dit, cela ne nous empêche pas de réfléchir aussi à d’autres types de SCPI, pour que Primonial REIM gagne en originalité et en efficacité.

Propos recueillis par Gérard Horny

Pierrepapier.fr/avis d’expert/SCPI
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Entretien avec Laurent Fléchet, Président du directoire de Ciloger.

L’immobilier d’entreprises comporte plusieurs facettes : bureaux, entrepôts, murs de commerce, etc. Certaines sociétés de gestion comme Ciloger ont choisi de proposer au public des SCPI orientées intégralement  ou majoritairement vers l’acquisition et la gestion de locaux commerciaux. Est-ce un bon choix dans une conjoncture économique toujours difficile,  comment ces produits traversent-ils la crise et quelles sont leurs perspectives ? C’est ce que pierrepapier.fr a demandé à Laurent Fléchet, Président du directoire de Ciloger.
Rappelons que Ciloger gère des SCPI et OPCI commercialisés par les Caisses d’Epargne, la Banque Postale et des réseaux de conseillers en gestion de patrimoine.

Les murs de commerce intéressent-ils toujours les investisseurs ?

Regardez les chiffres de l’investissement immobilier tertiaire en France : cette année les transactions vont s’établir à un peu plus de 10 milliards d’euros et 30 % de ce montant total sont consacrés aux murs de commerce. C’est donc une catégorie d’actifs qui représente une part significative des transactions. Dans un monde un peu plus incertain, on constate une volonté des investisseurs, particuliers ou institutionnels, d’aller vers les classes d’actifs les plus sécurisées possible. Or le commerce a démontré au cours des dernières années qu’il était une classe d’actifs qui résistait bien et offrait un  bon couple rendement-risque. Son attrait s’en est trouvé renforcé aux yeux d’un grand nombre d’investisseurs.
On peut d’ailleurs y voir une sorte de paradoxe : on enregistre une demande croissante pour des investissements sur cette classe d’actifs au moment où la question se pose de savoir si la consommation des ménages n’est pas en train de flancher et si on ne va pas vers une mutation profonde des modes de consommation. Nous avons beaucoup travaillé sur ces questions. Nous avons en effet une grande responsabilité vis-à-vis des épargnants qui investissent dans nos produits. En immobilier, on s’engage dans la durée, pour des périodes  recommandées de huit à dix ans. On ne peut pas faire des allers et retours comme sur le marché des actions. Il faut vraiment se projeter dans le futur.
Que faut-il attendre de la consommation des ménages ? On constate que sur les soixante dernières années, son évolution n’a été négative qu’une seule fois, en 1993. La croissance de la consommation est certes plus faible maintenant qu’au cours de trente glorieuses et même qu’au début de la décennie, mais elle est toujours positive. Voilà pour la tendance de fond.
Deuxième point : l’évolution des modes de consommation. Nous avons étudié avec certains distributeurs l’impact du commerce électronique et celui de la hausse du poids des dépenses contraintes ( NDLR :celles sur lesquelles on dispose de peu de marges de manœuvre, comme le loyer, les abonnements au gaz, à l’électricité, au téléphone, etc.) dans le budget des ménages. On constate que le commerce électronique est certes en développement rapide, mais il est à peu près au niveau où était la vente par correspondance il y a dix ans et il est un facteur de développement du commerce en général : sa croissance ne se fait pas au détriment du commerce en magasin.  Au contraire, il contribue à la hausse du chiffre d’affaires global. De grandes enseignes qui réfléchissent à de nouvelles implantations expliquent qu’elles regardent d’abord là où le commerce en ligne est le plus actif ; quand elles ouvrent des magasins dans ces zones, elles constatent que non seulement le chiffre d’affaires réalisé en ligne ne fléchit pas, mais que les ventes réalisées dans les magasins ouverts sont au-dessus de leur espérance. Cela montre que le commerce en ligne crée une dynamique favorable à l’acte de consommer.
De la même façon, on constate pour les produits financiers quels qu’ils soient, de banque ou d’assurance, que les sites de vente en ligne, de plus en plus en plus nombreux, viennent renforcer la distribution et les ventes. On est donc dans un système où les canaux de distribution coexistent et où l’un vient renforcer l’autre. Il ne faut pas avoir peur du commerce électronique.
Cela dit, il faut surveiller de façon très précise toutes les évolutions en cours, notamment celles des zones de chalandise. C’est à nous, professionnels de l’immobilier, d’intégrer ces changements et d’en tenir compte dans notre politique d’investissement. Ainsi on constate que 80 % à 90 % des nouvelles surfaces commerciales se créent là où il y a du foncier, donc en périphérie des villes. Or nous avons une forte conviction : nous croyons au commerce de proximité. Nous allons réaliser plus de 350 millions d’euros de transactions sur le commerce au dernier trimestre de l’année; pour l’essentiel, il s’agit de commerce de proximité.

Vous avez créé Actipierre Europe avec pour objectif d’investir dans d’autres pays de la zone euro, notamment en Allemagne. N’était-ce pas un pari risqué au moment où était menée en Allemagne une politique très stricte de contrôle des salaires pour renforcer la compétitivité de l’économie allemande, avec une TVA augmentée ?

Cela pouvait paraître risqué, mais vous pouvez remarquer que les faits nous donnent raison. Vous avez deux grands pays en Europe où la consommation reste positive : c’est la France et l’Allemagne. En France, c’est une donnée historique : la consommation y a toujours été un des principaux moteurs de la croissance. En Allemagne, cela n’a pas toujours été le cas, mais la politique qui y a été menée commence à porter ses fruits. Aujourd’hui, les entreprises allemandes ont les moyens de redistribuer à leurs collaborateurs les fruits de la croissance enregistrée à l’exportation; leurs résultats le leur permettent. Comme les indices économiques sont bons, la confiance revient. Tout cela crée un climat favorable à la consommation. Nous avons pu l’anticiper et prendre position en Allemagne dans de bonnes conditions avec des taux de rendement tout à fait intéressants. Ainsi, avec les investissements que nous avons réalisés là et en France, nous sommes sur les deux marchés les plus résistants.
Nous n’excluons pas de regarder d’autre pays dans la zone euro, pour investir au bon moment.
Le grand avantage de la SCPI  par rapport à l’investissement réalisé en direct, c’est qu’il permet la mutualisation des risques et la diversification ; avec Actipierre Europe, nous avons la diversification géographique sans risque de change. Tous les investisseurs institutionnels aujourd’hui se diversifient. Pourquoi les particuliers ne pourraient-ils pas le faire ? Actipierre Europe a précisément pour but de leur en donner la possibilité.

Mais, dans une optique de diversification, pourquoi faire des SCPI spécialisées dans les seuls murs de commerce ?

Notre volonté est d’avoir une offre lisible. Nous avons des SCPI commerce, essentiellement commerce de proximité, avec la gamme Actipierre. Nous avons une SCPI bureau, avec Atout Pierre Diversification. Entre les deux, nous avons Pierre Plus, avec une forte dominante commerce et un peu de bureau. Les épargnants peuvent choisir le produit qui leur convient. Ceux qui veulent plus de diversification vont aller vers Pierre Plus, où l’on peut avoir un équilibre 50-50 entre commerces et bureaux, mais en principe une dominante commerce. D’autres peuvent aller sur le seul immobilier de bureau avec Atout Pierre Diversification ; d’autres enfin peuvent choisir le commerce avec les SCPI Actipierre. Ainsi l’épargnant a le choix et peut lui-même effectuer sa propre allocation d’actifs.
D’une façon générale, je ne crois pas à cette forme de diversification qui conduit à mettre de tout dans un seul produit. Cela peut se faire, mais au détriment du rendement. Mieux vaut des produits clairement identifiés, parfaitement lisibles, parmi lesquels l’épargnant peut se retrouver.

Les épargnants qui achètent des parts de SCPI commerce ont-ils déjà d’autres SCPI ou font-ils ce choix d’emblée ?

Les deux cas de figure se retrouvent. Des personnes qui viennent pour la première fois sur le marché des SCPI sont attirées par le commerce, parce qu’il y a un bon track record , même s’ils sont avertis du fait que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. D’autres au contraire ont déjà investi dans l’immobilier de bureaux et veulent se diversifier.

Les rendements sont-ils comparables ?

Ils sont du même ordre de grandeur aujourd’hui, quel que soit le support. Au cas par cas, des différences peuvent se trouver en fonction de la composition du patrimoine de chaque SCPI, mais d’une façon générale, aujourd’hui, les performances sont très voisines.
Actipierre Europe distribue du 5,3% (dont 0,3% de crédit d’impôt). Sur Pierre Plus, on est à 5,53%. Sur les SCPI bureaux, on est à environ 5,20 %.
Je pense que le commerce est un peu moins cyclique que le bureau, mais on ne peut pas dire qu’une classe d’actifs est meilleure que l’autre. Ce sont deux classes différentes et complémentaires. Le couple rendement-risque du commerce est intéressant, on y a peut-être un peu plus de visibilité, mais le bureau est  une classe d’actifs tout à fait performante.
La différence entre les deux se situe essentiellement au niveau de la gestion. Celle des commerces est beaucoup plus difficile. En matière de bureaux, on ne peut guère se tromper aujourd’hui au moment de l’investissement: vous prenez une zone géographique où il y a de l’offre et de la demande, les normes sont connues, le chemin est bien balisé. A l’opposé, avant de choisir un local commercial, vous devez examiner une foule de détails. Et vous pouvez vous tromper. Dans le commerce, l’erreur existe. Même les dirigeants de grandes enseignes peuvent en commettre; cela leur arrive rarement, mais cela arrive. Vous pensez que les performances vont être bonnes dans telle zone, que tel emplacement va être bon, et le résultat n’est pas au rendez-vous. A l’inverse, de bonnes surprises sont possibles.  Bref, il y a une marge d’incertitude ; c’est un investissement difficile à maîtriser.
Mais lorsque l’emplacement est bon, les résultats sont là. Et, dans ce cas,  si le locataire s’en va, le commerce sera rapidement repris. De surcroît, s’il y a des travaux à faire, c’est le nouveau locataire qui les fait, car il veut la boutique qui correspond exactement à son activité. Dans le bureau, les vacances sont souvent un peu plus longues et les travaux sont à la charge du propriétaire ou, ou mieux, sont partagés. La grande différence vient de là.
Il faut rappeler que la conception du fonds de commerce en France est très protectrice à la fois pour le commerçant et pour le propriétaire. Car le locataire n’a aucun intérêt à partir sans avoir valorisé son fonds de commerce, sans avoir trouvé un repreneur, donc un nouveau locataire. Pour le propriétaire des murs, c’est une sécurité.

Actipierre Europe a été lancée en 2007, juste avant la crise. N’avez-vous pas manqué de chance ?

Nous n’avions pas anticipé une telle crise financière, mais, en fait, c’était le bon timing, car cela nous a permis de réaliser nos investissements à un moment où les prix étaient plutôt bas. Nous avons pu acquérir un beau patrimoine, en Allemagne, en cœur de ville, avec de belles enseignes, puis un Darty et un Leclerc à Saint-Ouen, devant le métro, des cœurs de ville à Lille et à Grenoble, à chaque fois dans de bonnes conditions financières. Il faut parfois aller un peu à contre-courant.

Ce socle de patrimoine,  nous allons le développer. Nous étudions actuellement une nouvelle opération en Europe et une autre en France. La collecte sera cette année de 12 ou 13 millions d’euros, ce qui est satisfaisant pour un produit jeune. Et la courbe est ascendante.

Propos recueillis par Gérard Horny

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Pierrepapier.fr/ actualité/SCPI

Faut-il s’intéresser actuellement aux SCPI ?
Oui, répond avec détermination un cabinet de gestion de patrimoine indépendant, Didier Maurin Finance, qui prend très nettement position en faveur de la pierre-papier contre l’investissement dans la pierre en direct. Voici un extrait de sa dernière lettre d’information. Précisons que le passage cité arrive au terme d’un exposé assez pessimiste sur la situation économique et financière internationale.

logements-2946« Dès lors, que faut-il faire aujourd’hui avec son patrimoine ?
Tout d’abord, si vous possédez beaucoup d’appartements locatifs en France, vendez-les afin de mieux vous diversifier au niveau international, car si vous calculez bien, vous vous apercevrez que leurs rendements dépassent très rarement 3,5 % nets par an lorsque vous avez déduit vos charges, votre imposition, les travaux d’entretien et de réparation, etc. Et ce en comparaison avec le prix de vente que vous pouvez obtenir…
Privilégiez les SCPI de très grande qualité offrant un rendement net de 5,5 % par an, en sachant que vous pouvez les acquérir à crédit.
Les taux d’emprunt sont très faibles en ce moment, et lorsque l’inflation repartira conjointement avec une baisse de l’euro, ce phénomène générera beaucoup de bénéfices !
Observez la crise qui vient d’avoir lieu !
Le prix des appartements et des maisons en locatif a baissé de 30 % en moyenne en France, contre 0 à 10 % seulement pour les très bonnes SCPI !
Et si une nouvelle crise survient, c’est l’immobilier qui générera le plus de loyers nets qui résistera le mieux !

Et pourquoi les SCPI obtiennent-elles ce résultat ?
Tout simplement parce qu’elles sont constituées de centaines de millions d’euros d’immobilier industriel et commercial loué à des taux entre 7 % et 10 % bruts, souvent situé à Paris et région parisienne, sans oublier le « cœur » des très grandes villes !
Investissez aussi dans l’immobilier au niveau international, un secteur que nous développons beaucoup actuellement, car les loyers très élevés et les plus-values, c’est en Asie du Sud-Est, en Amérique latine et dans les pays de l’Est qu’il faut aller les chercher ! »
On ne saurait être plus enthousiaste.

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