Michel Varaldo Responsable de l’équipe suivant les sociétés foncières au sein du bureau d’analyse de SGCIB (Société Générale)

Quel regard portez-vous sur l’année écoulée ?

2012 s’est inscrite comme un excellent millésime. A la mi-décembre on constatait une progression des cours de Bourse de plus de 30% sur un an pour l’indice sectoriel immobilier calculé par l’EPRA. Un parcours bien meilleur donc que l’ensemble de la cote au vu de l’indice général Eurofirst qui ne s’est adjugé que 19%. A cela on peut ajouter les rendements élevés de notre échantillon qui est de 4,8 % à l’échelle de l’Europe toute entière, avec des différences toutefois entre l’Europe continentale à 5.3% et le rendement des foncières britanniques, plus faible à 3,80 %  Ces rendements procurés par les dividendes font ressortir une prime particulièrement élevées sur le rendement des emprunts d’Etat à 10 ans qui sont passés sous les 2%. Tout au long de 2012 les conditions de financement n’ont cessé de s’améliorer pour les sociétés dont le métier est de détenir un patrimoine immobilier. Et comme, le rendement de ces actifs immobilier s’est stabilisé cela permet de sensibles progressions des cash flows.  A titre d’exemple on peut citer les émissions obligataires d’Unibail-Rodamco qui a emprunté en fin d’année dernière à 3,875 % pour une durée de 6 ans. Pour une maturité voisine, cette foncière ne rémunère plus aujourd’hui ses emprunts sur le marché obligataire qu’à 1,625%.

Ces conditions de marché vous semblent donc de bonne augure pour 2013 ?

Nous avons pour 2013 le même objectif que pour 2012 malgré la forte progression des cours de Bourse acquise cette année. Nous attendons 15 % de hausse en moyenne en Europe avec comme en 2012 une prime pour l’Europe Continentale (19 % de potentiel de hausse contre 7 % pour le Royaume-Uni). Trois facteurs viendront soutenir l’appréciation des cours de Bourse. Outre l’impact de la baisse des frais financiers, les foncières bénéficieront de leur Pipeline de projets nouveaux et de l‘indexation des loyers, essentiellement en Europe continentale, alors que le cash flow des valeurs Britanniques  bénéficiera davantage du soutien de leurs pipeline d’investissements. Nos prévisions de hausse des cash flows en Europe continentale sont de 3 % en 2013 et de 6 % en 2014, tandis qu’au Royaume-Uni ces progressions seraient de 8 et 12%.

Alors que le secteur a vu la décote des cours de Bourse sur les valeurs d’actif net réévalué  disparaître au cours des derniers mois (hors Unibail-Rodamco une décote de moins de 10 % subsiste), on devrait assister en 2013 à une déconnexion des cours de Bourse avec les ANR. Nous sommes positifs sur 60 % des valeurs que nous suivons.

Quelles sont les stratégies que vous privilégiez ?

Nous pensons toujours qu’un rendement élevé sécurise l’investissement. Nous apprécions particulièrement les sociétés qui sont investis dans une typologie d’actif précise (commerces, bureaux…) et nous privilégions les sociétés dont le management a eu le temps de faire ses preuves, à l’image d’Eurocommercial Properties, dont le plus « novice » des cinq directeurs a rejoint la société… en 1994. Cette société présente également l’avantage de ne pas se disperser comme le montre sa présence ciblée sur l’Italie, la France et la Suède. L’ensemble des acteurs présents dans les centres commerciaux méritent une opinion positive. Nous sommes à l’achat sur Corio, Unibail-Rodamco, Mercialys, Klépierre, Hammerson, Deutsche Euroshop et IGB.  Les bureaux offrent des opportunités mais souffriront d’un contexte économique marqué par la montée du chômage et des perspectives de croissance atones et du risque de récession dans certains pays de l’Union européenne.

Quels sont les principaux risques pour le secteur des foncières ?

La visibilité du secteur est bonne, mais serait affectée par une remontée des taux d’intérêt qui ne semble pas d’actualité à court terme. Toute recrudescence de la crise de l’Euro affecterait également les valeurs immobilières. Le risque d’une remise en cause des statuts de transparence fiscale semble lui aussi très faible car les Etats perdraient les recettes engendrées par l’imposition des dividendes et les taxes de mutation des immeubles, alors qu’ils bénéficient actuellement du dynamisme de leurs investissements. En 2013, ces investissements devraient d’ailleurs s’accélérer en raison de coût du capital modéré dont bénéficient ces acteurs, notamment sur le plan de la croissance externe.

Propos recueillis par Christophe Tricaud
Pierrepapier.fr