Pourquoi investir dans des murs de commerce

Pierrepapier.fr/avis d’expert/SCPI

Entretien avec Laurent Fléchet, Président du directoire de Ciloger.

L’immobilier d’entreprises comporte plusieurs facettes : bureaux, entrepôts, murs de commerce, etc. Certaines sociétés de gestion comme Ciloger ont choisi de proposer au public des SCPI orientées intégralement  ou majoritairement vers l’acquisition et la gestion de locaux commerciaux. Est-ce un bon choix dans une conjoncture économique toujours difficile,  comment ces produits traversent-ils la crise et quelles sont leurs perspectives ? C’est ce que pierrepapier.fr a demandé à Laurent Fléchet, Président du directoire de Ciloger.
Rappelons que Ciloger gère des SCPI et OPCI commercialisés par les Caisses d’Epargne, la Banque Postale et des réseaux de conseillers en gestion de patrimoine.

Les murs de commerce intéressent-ils toujours les investisseurs ?

Regardez les chiffres de l’investissement immobilier tertiaire en France : cette année les transactions vont s’établir à un peu plus de 10 milliards d’euros et 30 % de ce montant total sont consacrés aux murs de commerce. C’est donc une catégorie d’actifs qui représente une part significative des transactions. Dans un monde un peu plus incertain, on constate une volonté des investisseurs, particuliers ou institutionnels, d’aller vers les classes d’actifs les plus sécurisées possible. Or le commerce a démontré au cours des dernières années qu’il était une classe d’actifs qui résistait bien et offrait un  bon couple rendement-risque. Son attrait s’en est trouvé renforcé aux yeux d’un grand nombre d’investisseurs.
On peut d’ailleurs y voir une sorte de paradoxe : on enregistre une demande croissante pour des investissements sur cette classe d’actifs au moment où la question se pose de savoir si la consommation des ménages n’est pas en train de flancher et si on ne va pas vers une mutation profonde des modes de consommation. Nous avons beaucoup travaillé sur ces questions. Nous avons en effet une grande responsabilité vis-à-vis des épargnants qui investissent dans nos produits. En immobilier, on s’engage dans la durée, pour des périodes  recommandées de huit à dix ans. On ne peut pas faire des allers et retours comme sur le marché des actions. Il faut vraiment se projeter dans le futur.
Que faut-il attendre de la consommation des ménages ? On constate que sur les soixante dernières années, son évolution n’a été négative qu’une seule fois, en 1993. La croissance de la consommation est certes plus faible maintenant qu’au cours de trente glorieuses et même qu’au début de la décennie, mais elle est toujours positive. Voilà pour la tendance de fond.
Deuxième point : l’évolution des modes de consommation. Nous avons étudié avec certains distributeurs l’impact du commerce électronique et celui de la hausse du poids des dépenses contraintes ( NDLR :celles sur lesquelles on dispose de peu de marges de manœuvre, comme le loyer, les abonnements au gaz, à l’électricité, au téléphone, etc.) dans le budget des ménages. On constate que le commerce électronique est certes en développement rapide, mais il est à peu près au niveau où était la vente par correspondance il y a dix ans et il est un facteur de développement du commerce en général : sa croissance ne se fait pas au détriment du commerce en magasin.  Au contraire, il contribue à la hausse du chiffre d’affaires global. De grandes enseignes qui réfléchissent à de nouvelles implantations expliquent qu’elles regardent d’abord là où le commerce en ligne est le plus actif ; quand elles ouvrent des magasins dans ces zones, elles constatent que non seulement le chiffre d’affaires réalisé en ligne ne fléchit pas, mais que les ventes réalisées dans les magasins ouverts sont au-dessus de leur espérance. Cela montre que le commerce en ligne crée une dynamique favorable à l’acte de consommer.
De la même façon, on constate pour les produits financiers quels qu’ils soient, de banque ou d’assurance, que les sites de vente en ligne, de plus en plus en plus nombreux, viennent renforcer la distribution et les ventes. On est donc dans un système où les canaux de distribution coexistent et où l’un vient renforcer l’autre. Il ne faut pas avoir peur du commerce électronique.
Cela dit, il faut surveiller de façon très précise toutes les évolutions en cours, notamment celles des zones de chalandise. C’est à nous, professionnels de l’immobilier, d’intégrer ces changements et d’en tenir compte dans notre politique d’investissement. Ainsi on constate que 80 % à 90 % des nouvelles surfaces commerciales se créent là où il y a du foncier, donc en périphérie des villes. Or nous avons une forte conviction : nous croyons au commerce de proximité. Nous allons réaliser plus de 350 millions d’euros de transactions sur le commerce au dernier trimestre de l’année; pour l’essentiel, il s’agit de commerce de proximité.

Vous avez créé Actipierre Europe avec pour objectif d’investir dans d’autres pays de la zone euro, notamment en Allemagne. N’était-ce pas un pari risqué au moment où était menée en Allemagne une politique très stricte de contrôle des salaires pour renforcer la compétitivité de l’économie allemande, avec une TVA augmentée ?

Cela pouvait paraître risqué, mais vous pouvez remarquer que les faits nous donnent raison. Vous avez deux grands pays en Europe où la consommation reste positive : c’est la France et l’Allemagne. En France, c’est une donnée historique : la consommation y a toujours été un des principaux moteurs de la croissance. En Allemagne, cela n’a pas toujours été le cas, mais la politique qui y a été menée commence à porter ses fruits. Aujourd’hui, les entreprises allemandes ont les moyens de redistribuer à leurs collaborateurs les fruits de la croissance enregistrée à l’exportation; leurs résultats le leur permettent. Comme les indices économiques sont bons, la confiance revient. Tout cela crée un climat favorable à la consommation. Nous avons pu l’anticiper et prendre position en Allemagne dans de bonnes conditions avec des taux de rendement tout à fait intéressants. Ainsi, avec les investissements que nous avons réalisés là et en France, nous sommes sur les deux marchés les plus résistants.
Nous n’excluons pas de regarder d’autre pays dans la zone euro, pour investir au bon moment.
Le grand avantage de la SCPI  par rapport à l’investissement réalisé en direct, c’est qu’il permet la mutualisation des risques et la diversification ; avec Actipierre Europe, nous avons la diversification géographique sans risque de change. Tous les investisseurs institutionnels aujourd’hui se diversifient. Pourquoi les particuliers ne pourraient-ils pas le faire ? Actipierre Europe a précisément pour but de leur en donner la possibilité.

Mais, dans une optique de diversification, pourquoi faire des SCPI spécialisées dans les seuls murs de commerce ?

Notre volonté est d’avoir une offre lisible. Nous avons des SCPI commerce, essentiellement commerce de proximité, avec la gamme Actipierre. Nous avons une SCPI bureau, avec Atout Pierre Diversification. Entre les deux, nous avons Pierre Plus, avec une forte dominante commerce et un peu de bureau. Les épargnants peuvent choisir le produit qui leur convient. Ceux qui veulent plus de diversification vont aller vers Pierre Plus, où l’on peut avoir un équilibre 50-50 entre commerces et bureaux, mais en principe une dominante commerce. D’autres peuvent aller sur le seul immobilier de bureau avec Atout Pierre Diversification ; d’autres enfin peuvent choisir le commerce avec les SCPI Actipierre. Ainsi l’épargnant a le choix et peut lui-même effectuer sa propre allocation d’actifs.
D’une façon générale, je ne crois pas à cette forme de diversification qui conduit à mettre de tout dans un seul produit. Cela peut se faire, mais au détriment du rendement. Mieux vaut des produits clairement identifiés, parfaitement lisibles, parmi lesquels l’épargnant peut se retrouver.

Les épargnants qui achètent des parts de SCPI commerce ont-ils déjà d’autres SCPI ou font-ils ce choix d’emblée ?

Les deux cas de figure se retrouvent. Des personnes qui viennent pour la première fois sur le marché des SCPI sont attirées par le commerce, parce qu’il y a un bon track record , même s’ils sont avertis du fait que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. D’autres au contraire ont déjà investi dans l’immobilier de bureaux et veulent se diversifier.

Les rendements sont-ils comparables ?

Ils sont du même ordre de grandeur aujourd’hui, quel que soit le support. Au cas par cas, des différences peuvent se trouver en fonction de la composition du patrimoine de chaque SCPI, mais d’une façon générale, aujourd’hui, les performances sont très voisines.
Actipierre Europe distribue du 5,3% (dont 0,3% de crédit d’impôt). Sur Pierre Plus, on est à 5,53%. Sur les SCPI bureaux, on est à environ 5,20 %.
Je pense que le commerce est un peu moins cyclique que le bureau, mais on ne peut pas dire qu’une classe d’actifs est meilleure que l’autre. Ce sont deux classes différentes et complémentaires. Le couple rendement-risque du commerce est intéressant, on y a peut-être un peu plus de visibilité, mais le bureau est  une classe d’actifs tout à fait performante.
La différence entre les deux se situe essentiellement au niveau de la gestion. Celle des commerces est beaucoup plus difficile. En matière de bureaux, on ne peut guère se tromper aujourd’hui au moment de l’investissement: vous prenez une zone géographique où il y a de l’offre et de la demande, les normes sont connues, le chemin est bien balisé. A l’opposé, avant de choisir un local commercial, vous devez examiner une foule de détails. Et vous pouvez vous tromper. Dans le commerce, l’erreur existe. Même les dirigeants de grandes enseignes peuvent en commettre; cela leur arrive rarement, mais cela arrive. Vous pensez que les performances vont être bonnes dans telle zone, que tel emplacement va être bon, et le résultat n’est pas au rendez-vous. A l’inverse, de bonnes surprises sont possibles.  Bref, il y a une marge d’incertitude ; c’est un investissement difficile à maîtriser.
Mais lorsque l’emplacement est bon, les résultats sont là. Et, dans ce cas,  si le locataire s’en va, le commerce sera rapidement repris. De surcroît, s’il y a des travaux à faire, c’est le nouveau locataire qui les fait, car il veut la boutique qui correspond exactement à son activité. Dans le bureau, les vacances sont souvent un peu plus longues et les travaux sont à la charge du propriétaire ou, ou mieux, sont partagés. La grande différence vient de là.
Il faut rappeler que la conception du fonds de commerce en France est très protectrice à la fois pour le commerçant et pour le propriétaire. Car le locataire n’a aucun intérêt à partir sans avoir valorisé son fonds de commerce, sans avoir trouvé un repreneur, donc un nouveau locataire. Pour le propriétaire des murs, c’est une sécurité.

Actipierre Europe a été lancée en 2007, juste avant la crise. N’avez-vous pas manqué de chance ?

Nous n’avions pas anticipé une telle crise financière, mais, en fait, c’était le bon timing, car cela nous a permis de réaliser nos investissements à un moment où les prix étaient plutôt bas. Nous avons pu acquérir un beau patrimoine, en Allemagne, en cœur de ville, avec de belles enseignes, puis un Darty et un Leclerc à Saint-Ouen, devant le métro, des cœurs de ville à Lille et à Grenoble, à chaque fois dans de bonnes conditions financières. Il faut parfois aller un peu à contre-courant.

Ce socle de patrimoine,  nous allons le développer. Nous étudions actuellement une nouvelle opération en Europe et une autre en France. La collecte sera cette année de 12 ou 13 millions d’euros, ce qui est satisfaisant pour un produit jeune. Et la courbe est ascendante.

Propos recueillis par Gérard Horny

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