CharpentierCrédit Mutuel Nord Europe a soutenu l’initiative d’Euryale AM, le gestionnaire de la SCPI de partage Pierre Santé[1]. Eric Charpentier, son Directeur Général, explique le positionnement sociétal de son groupe, et s’exprime sur le marché de la distribution des fonds immobiliers non cotés, SCPI en tête. Il s’oppose très clairement à la réforme du crédit envisagée par les régulateurs bancaires mondiaux.

Votre établissement vient de verser une contribution importante à l’Institut du Cerveau et la moelle épinière (ICM). Pourquoi ce don, et pourquoi maintenant ?

Eric Charpentier – Crédit Mutuel Nord Europe est donataire de l’ICM depuis plusieurs années. Plus récemment, nous nous sommes associés à l’initiative portée par la société Euryale Asset Management de créer un fonds immobilier de partage – une SCPI, en l’occurrence -, qui nous permettait de verser une autre contribution à ce même institut. La somme de 35 000 € que nous avons remise le 4 juillet au Professeur Gérard Saillant, Président du conseil d’administration de l’ICM, représente 0,7% de la collecte brute réalisée en 2015 par nos réseaux sur la SCPI Pierval Santé. Je précise que ce montant est supérieur à celui que verse annuellement CMNE, en tant que donateur direct, et que nous espérons qu’il sera encore plus élevé au cours des prochaines années…

Qu’est-ce qui vous a le plus séduit dans la démarche d’Euryale AM : le principe d’une SCPI de partage, ou le choix de la fondation ICM ?

Eric Charpentier – La démarche d’Euryale AM est intéressante à plus d’un titre, et notamment parce qu’elle a fait le choix d’affecter les dons recueillis à une cause bien identifiée. Le fait que le destinataire des dons soit un partenaire avec lequel nous étions déjà en contact a simplement été un accélérateur de notre prise de décision. J’ajoute que cette initiative s’inscrit totalement dans notre démarche de banquier responsable, et soucieux à ce titre de favoriser toutes les actions en mesure d’apporter des solutions aux problèmes générés par le vieillissement de la population. Or l’ICM est un centre de recherche de dimension internationale, sans équivalent dans le monde, et qui contribue à la mise au point de traitements pour les lésions du système nerveux. A ce titre, il participe pleinement à la lutte contre les effets du vieillissement, et des états de dépendance qu’il peut entraîner.

Quels autres projets ou actions soutenez-vous, notamment à travers la Fondation CMNE ?

Eric Charpentier – La fondation CMNE est dotée d’un million d’euros par an, et agit prioritairement dans les domaines de la culture et de la formation. Nos différentes actions en faveur de l’ICM sont d’ailleurs portées par la banque elle-même, en lien avec notre approche sociétale du vieillissement. Les interventions de la fondation ont pour but de favoriser l’accès au plus grand nombre. Elle soutient, par exemple, l’Orchestre national de Lille, en finançant des billets à prix réduit. Ou l’Opéra de Lille, en sponsorisant la mise en place d’écrans géants retransmettant la représentation.

En tant qu’actionnaire majoritaire du groupe La Française, et de sa filiale dédiée aux actifs immobiliers, quel regard portez-vous sur l’industrie des fonds immobiliers non cotés, et sur son succès croissant, notamment auprès des investisseurs privés ?

Eric Charpentier – L’investissement dans l’immobilier est aujourd’hui, en tout état de cause, intéressant à la fois en termes de rendement et d’opportunité. Nous vivons désormais dans une économie de taux administrés et l’immobilier figure parmi les rares actifs à offrir des rémunérations supérieures à celles des obligations d’Etat. Le problème, c’est que tout le monde n’a pas forcément les moyens d’investir dans l’immobilier en direct, ni de répartir ses investissements entre plusieurs biens. Les produits de la pierre papier sont en ce sens une véritable opportunité, puisqu’ils cumulent les avantages de l’accessibilité – leur prix d’acquisition est souvent peu élevé – et de la diversification, y compris géographique, puisque leurs portefeuilles sont répartis sur plusieurs dizaines, voire centaines d’actifs différents.

La pierre-papier aurait donc aussi pour mission de « favoriser l’accès au plus grand nombre », pour reprendre votre expression, de la classe d’actif immobilier. Or, on constate que les produits de la pierre-papier, notamment les SCPI, restent réservés, en matière de distribution dans les réseaux bancaires, à une certaine « élite ». Autrement dit,  seuls les clients les plus fortunés, adressés par les départements gestion privée, se voient proposer ce genre de placement. N’est-ce pas paradoxal ?

Eric Charpentier – Ce manque de « démocratisation » que vous dénoncez est lié au devoir de conseil du prescripteur, et à la pression – fort légitime par ailleurs – que les autorités de tutelle font peser sur les modalités de commercialisation de ce type de produits. A partir du moment où un placement est susceptible de subir une variation de sa valeur, il ne peut s’adresser qu’à des épargnants dont l’appétence au risque est jugée compatible. Dans le cas des SCPI, ce risque de variation est sans doute assez faible, et s’estompe sur la durée. Il n’en est pas moins réel. Ce qui explique pourquoi les producteurs de ces fonds, comme leurs distributeurs, ne peuvent se permettre de le proposer à tout un chacun.

Les souscripteurs de SCPI, quand ces dernières sont gérées par des sociétés non liées à des groupes bancaires, ont par ailleurs souvent bien du mal à financer leur acquisition par emprunt. Cette situation vous paraît-elle normale, alors même que la spécificité du système de crédit à la française privilégie la signature de l’emprunteur, et pas la valeur du bien à financer ?

Eric Charpentier – Je ne pense pas, d’une manière générale, que les réseaux bancaires fassent aussi systématiquement preuve d’un tel ostracisme. En ce qui nous concerne, et cela vaut pour tous les actifs risqués, nous préférons évidemment financer les produits gérés par des sociétés de gestion que nous connaissons – et apprécions -, qu’elles soient filiales du groupe ou non. Mais surtout, là encore parce que les SCPI ne sont pas assorties d’une garantie en capital, nous refusons de toute façon d’en financer l’acquisition à 100%. Et nous incitons, voire imposons à nos clients de contracter un crédit amortissable plutôt qu’un crédit in fine, pour des raisons évidentes de protection des épargnants. C’est, encore une fois, une conséquence de notre devoir de conseil, et de l’attention portée par le législateur à ce type d’opérations à effet de levier, que les tribunaux n’hésitent d’ailleurs pas à sanctionner en cas d’abus manifeste. Notre enveloppe de financement dédiée au financement de ces produits est relativement limitée, et son allocation dépend plus directement de la qualité de l’emprunteur que nous acceptons de financer, que du gestionnaire dudit produit. Même si nous tenons bien évidemment compte de la nature et des risques spécifiques à l’actif sous-jacent financé.

Quel jugement portez-vous sur la possible réforme des modalités de distribution du crédit envisagée par les régulateurs bancaires mondiaux ?

Eric Charpentier – C’est clairement une tentative qui vise à briser le système de crédit français. Il convient d’ailleurs de rappeler que cette « évolution » a essentiellement été poussée par les opérateurs anglo-saxons au sein de l’Europe. Et j’avoue que, si le Brexit pouvait avoir au moins une conséquence positive, ce serait l’abandon de ce projet de réforme… Sur le fonds, il faut bien comprendre quelles en seraient les implications à savoir le transfert du risque de crédit des banques vers le client final. Si ce texte était adopté, cela voudrait dire que la seule manière de distribuer des crédits, dorénavant, serait de tenir compte uniquement de la valeur du gage (le « loan to value » anglo-saxon), et non plus de la qualité de l’emprunteur. En outre, la réforme vise également à bannir les crédits à taux fixe -en instaurant une exigence de fonds propres supplémentaires pour les banques-, au profit des seuls taux variables. Mais veut-on réellement instaurer un système à l’anglo-saxonne, où la banque n’est plus que l’intermédiaire d’une titrisation à venir, et se contente de toucher une commission ? Ce projet témoigne d’une totale incompréhension de l’écosystème européen, et plus encore français. Dans les pays anglo-saxons où cette philosophie est mise en œuvre, plus particulièrement aux Etats-Unis, il existe des agences de refinancement qui garantissent la cohérence du système. Ces agences n’existent pas en Europe. Les régulateurs ne se rendent visiblement pas compte qu’ils proposent une « américanisation » du système bancaire européen, sans disposer des outils adéquats. Je suis donc clairement, comme je pense l’ensemble de la place parisienne, très réservé quant à l’instauration d’un tel modèle. Il risquerait de conduire non seulement à une déstructuration des banques – ce qui est déjà un sujet pour le moins important -, mais également à une déstructuration de nos économies – ce qui l’est encore davantage.

Propos recueillis par Frédéric Tixier

[1] Lauréat du Prix de l’Innovation Pierre Papier 2016

margerand-100x120Les associés de Laffitte Pierre sont convoqués le 10 décembre prochain pour délibérer sur sa transformation en SCPI à capital variable. Un changement de stratégie pour le groupe NAMI AEW Europe, jusqu’alors fervent partisan des SCPI à capital fixe ? Les explications et les réponses de Louis-Renaud Margerand, directeur du développement de NAMI AEW Europe.

Le projet présenté aux associés de Laffitte Pierre, et qui a déjà été approuvé par le conseil de surveillance de la SCPI, est très clair : adopter la variabilité du capital social. Pourquoi ce changement de forme juridique, et pourquoi maintenant ?

Louis-Renaud Margerand – Je tiens à préciser, comme vous l’avez d’ailleurs déjà souligné, qu’il ne s’agit pour l’heure que d’un projet, soumis à l’approbation des associés, et qui reste donc suspendu au résultat du vote qui interviendra à priori le 10 décembre prochain, sous réserve d’atteinte du quorum. Ceci étant dit, ce projet de variabilisation du capital de Laffitte Pierre vise un objectif lui aussi très clair : donner à cette SCPI les moyens de continuer à se développer, de façon sereine et pérenne. Il s’agit à la fois de s’adapter aux demandes des réseaux de collecte, mais également de lui donner les moyens d’augmenter le rythme de renouvellement du patrimoine locatif. Comme nous l’avons déjà expliqué aux porteurs de parts, l’évolution des charges immobilières liées au coût des travaux et à l’évolution de la fiscalité locale risque en effet de peser, à l’avenir, sur le niveau des revenus. C’est la raison pour laquelle il nous semble important d’accélérer, aujourd’hui, notre politique d’arbitrage.

S’il s’agit uniquement de procéder à plus de nouvelles acquisitions, est-ce réellement indispensable de changer de forme juridique ?
Cela sous-entend-il que vous comptez aussi intensifier le rythme de la collecte ?

Louis-Renaud Margerand – La gestion que nous mettons en œuvre chez Nami AEW Europe, que ce soit sur Laffitte Pierre ou sur nos autres véhicules d’investissements immobiliers, est une gestion raisonnable et sécurisée. Cela ne va pas changer. Simplement, la variabilisation du capital nous permettra d’être plus réactifs, d’aller plus rapidement vers cet objectif de rajeunissement du patrimoine de Laffitte Pierre. Et nous allons continuer, comme par le passé, à contrôler la collecte de cette SCPI qui, là encore, va rester « raisonnable ». Je vous rappelle que Laffitte Pierre a procédé à une augmentation de capital lancée en avril, clôturée par anticipation le 30 septembre dernier, qui s’est soldée par la souscription de 120 000 parts au prix de 415€ (230€ de valeur nominale, 185€ de prime d’émission), soit une augmentation de capital, prime d’émission incluse, de 49, 8 M€.

Le prix de souscription va-t-il être réévalué ?

Louis-Renaud Margerand – Cette information ne sera connue qu’à l’issue de l’assemblée générale, et dépendra du niveau de la valeur de réalisation au 31 décembre 2015. Je rappelle que cette valeur de réalisation était égale à 371,29 € par part au 31 décembre dernier. Mais, pour l’instant, le prix de d’émission reste identique à celui fixé lors de la dernière augmentation de capital, à 415 € TTC (prix d’achat, frais inclus).

Rappelez-nous qu’elle est actuellement l’origine de la collecte de Laffitte Pierre ?

Louis-Renaud Margerand – La collecte et donc l’origine des souscriptions est aujourd’hui réalisée au travers de quatre sources principales : le réseau Barclays France, le réseau Banque Populaire, les réseaux de Conseiller en Gestion de Patrimoine indépendant, et certaines compagnies d’assurance, pour la partie collectée sous forme d’unités de compte.

Dernière question : avez-vous l’intention de modifier la forme juridique des autres SCPI de rendement du groupe ?

Louis-Renaud Margerand – Non, il n’est absolument pas prévu de variabiliser le capital de nos deux autres SCPI, Fructipierre et Fructirégions, qui sont, je le rappelle, en grande partie distribuées dans le réseau Banque Populaire.

Laffitte Pierre : les points clefs de l’opération de variabilité du capital social envisagée
• Le capital social variable maximum serait fixé à 400 M€ (contre un capital social fixe effectif actuel de 296 M€)
• Le capital social ne pourrait devenir inférieur, par suite des retraits, au plus élevé des trois seuils suivants :
o 10 % du capital social maximum statutaire
o 90 % du capital social effectif arrêté au 31 décembre de l'année précédente
o 760 000 € (montant minimum statutaire d’une SCPI).
• Création et dotation d’un fonds de remboursement, destiné à permettre le remboursement des parts des associés demandant le retrait
• Suspension de la variabilité du capital en cas de blocage des retraits, et mise en place d’un marché secondaire de confrontation périodique des ordres d’achat et de vente des parts.

A propos de NAMI – AEW Europe (i)
NAMI – AEW Europe, société de gestion de portefeuille immobilier agréée par l’AMF (N° GP 10000007 en date du 9/2/2010), est une filiale d’AEW Europe, un des leaders européens du conseil en investissement et gestion d’actifs immobiliers pour compte de tiers. Avec 1,5 Md€ d’encours de capitaux, NAMI – AEW Europe dispose d’une expertise spécifique dans la création et la gestion de fonds réglementés (7 SCPI, 1 OPCI grand public et un groupement forestier). NAMI – AEW Europe accompagne plus de 24 000 associés dans leurs investissements immobiliers.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

ADewachterPierrepapier.fr : Comment analysez-vous la collecte record des SCPI en 2014 ?

Arnaud Dewachter : Tant la collecte nette, avec 2 930,6 millions d’euros, que la collecte brute des SCPI, avec 3482,4 millions d’euros, constituent des records historiques pour les SCPI dont la capitalisation atteint 32,9 milliards d’euros au 31 décembre dernier. Les raisons de ce succès, qui marque une hausse de la collecte de 16,6 % en un an, sont à mettre au compte de la performance régulière de ces fonds purement immobiliers dont le rendement supérieur à 5 % (5,08 % exactement en 2014) reste appréciable. Les Français, peu enclins à prendre des risques en capital quand ils placent leur épargne, apparaissent de plus en plus conscients de leur implication personnelle dans le financement de leur retraite. La caractéristique financière des SCPI, qui génère un couple risque/rendement alliant un risque maîtrisé grâce à des actifs mutualisés et sécurisés par des baux long terme et une rentabilité attrayante, est de mieux en mieux perçue. En outre, les parts de SCPI se prêtent bien à l’ingénierie patrimoniale qui permet, par le recours au crédit ou par le démembrement de la propriété des parts, de décaler dans le temps la perception des revenus et disposer de ceux-ci lors du départ en retraite.

La montée en puissance de la collecte des SCPI et des OPCI doit-elle beaucoup à l’assurance-vie ?

De toute évidence, SCPI et OPCI constituent des sous-jacents appropriés pour l’assurance-vie qui a besoin d’unités de compte offrant de bons rendements et investies sur le long terme. La collecte de près de 3 milliards d’euros des SCPI ajoutée à celle des OPCI qui s’est fortement accrue l’an dernier à 813 millions d’euros se compare aux 21 milliards collectés par l’assurance-vie . Cette enveloppe fiscale accueille c’est vrai de plus en plus d’unités de comptes ayant pour sous-jacent des SCPI et des OPCI qui permettent aux contrats d’assurance-vie de trouver une rentabilité qu’ils ne trouvent plus dans les contrats en euros. Ainsi donc l’immobilier, qui représente encore une partie réduite des encours de l‘assurance-vie, a tendance à voir son poids s’accroître notablement en termes de flux. La part des SCPI souscrite dans le cadre de l’assurance-vie reste pourtant difficile à cerner avec précision. J’observe que le fort développement des OPCI en 2014 est allé de pair avec de multiples référencements de ces mêmes fonds dans des contrats d’assurance-vie. Cependant, la forte croissance de la collecte en OPCI n’a pas nui à la collecte des SCPI.

La collecte en OPCI et SCPI représente une part significative du marché de l’investissement en immobilier d’entreprises (21 milliards d’euros). Ne touche-t-on pas là une limite ?

Les SCPI gardent pour objectif d’acquérir des actifs offrant un rendement élevé et pérenne. Les segments de marché (emplacement et taille des actifs) sur lesquels elles interviennent ne sont pas les mêmes que ceux que privilégient d’autres investisseurs dont les objectifs ne recouvrent pas strictement ceux des SCPI. Elles disposent encore et toujours d’une marge de manœuvre pour acquérir des actifs de qualité, soit en France soit à l’étranger, en mesure de produire le rendement exigé par les investisseurs.

Les tensions observées sur le marché de l’investissement ne risquent-elles pas de fragiliser les rendements des parts de SPCI ?  

Il est certes plus difficile actuellement de « faire du rendement ». Outre le prix des actifs, les enjeux environnementaux du Plan Bâtiment constituent un défi pour les gestionnaires de ces fonds immobiliers. Il revient à ces derniers de renforcer encore et toujours la qualité de leurs diligences au bénéfice de leurs épargnants. Cela passe par une démarche qualitative très poussée dans l’asset management immobilier (acquisition et arbitrages des lignes plus anciennes), de la recherche d’actifs sur des marchés moins tendus (notamment à l’étranger), en pilotant sur le long terme la politique de formation et de distribution des ressources financières des sociétés ou encore en ayant recours avec discernement à l’emprunt immobilier, au vu de l’effet de levier permis par les taux réels actuels.

Pensez-vous qu’il soit réaliste de distribuer aujourd’hui plus de 5 % de rendements pour les parts de SCPI ?

Il est difficile de répondre à cette question pour le marché des SCPI dans sa globalité et il conviendrait de se livrer à une analyse fonds par fonds. Alors que certaines SCPI ont dû puiser dans les réserves pour se maintenir au-dessus des 5%, d’autres ont su reconstituer leur report à nouveau (RAN) tout en dépassant ce seuil. D’autres enfin ont déjà adapté leur distribution sur leurs résultats de l’année sans que cela entraîne de pression vendeuse sur le marché de leurs parts. Et si le rendement global devait à terme passer sous les 5%, la situation resterait favorable : la prime de risque des SCPI est historiquement élevée et le futur proche ne devrait pas contredire ce point positif.

Quels sont les prochains chantiers de l’ASPIM ?

Dans le cadre du projet de loi Macron, nous promouvons avec l’AFG deux amendements relatifs aux OPCI. Le premier devrait permettre aux fonds d’épargne salariale de relever de 10 à 30 % leur part investie en SPPICAV. Ces dernières, principalement investies en actifs immobiliers et pour près de 30 % en valeurs mobilières, apparaissent particulièrement adaptées à l’horizon de placement des dispositifs d’épargne salariale. De plus, les OPCI devraient pouvoir acquérir des meubles destinés à l’exploitation des murs d’activité. Nous visons ici le développement souhaitable des résidences gérées dont les besoins sont considérables dans notre pays.

Par ailleurs, nous dresserons un premier bilan de l’élargissement des nouvelles possibilités d’investissement des SCPI intervenues dans le cadre de la modernisation de leur cadre réglementaire qui a accompagné la transposition en droit français de la directive européenne qui les a incluses dans le champ des fonds d’investissement alternatif.

Propos recueillis par Christophe Tricaud

bourse-parisMichel Varaldo, responsable de l’équipe des analystes financiers suivant les foncières européennes à la Société Générale, répond aux questions de Christophe Tricaud.

Pierrepapier.fr : Après leur nette surperformance en 2014, les foncières amplifient leur avance depuis le début de l’année avec un gain de 14 % pour l’indice IEIF REIT Europe. Comment jugez-vous cet attrait des foncières ?

Michel Varaldo : La plus grande partie de la surperformance des foncières en Bourse est à mettre sur le compte de l’évolution à la baisse des taux d’intérêt. La faiblesse des taux d’intérêt diminue le coût du capital et favorise d’autant leur valorisation. La politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE)  et son « Quantitative Easing » va accentuer la faiblesse des taux d’intérêt et alimenter le flux de liquidités qui cherchent à s’investir dans des actifs offrant un rendement élevé. Or, même  après leur fort mouvement de hausse, les Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) et leurs homologues européennes présentent encore un rendement réel supérieur de 100 points de base (1 %) à leur moyenne des dix dernières années. Le potentiel de hausse n’est donc pas épuisé. D’autant que la baisse des taux d’intérêt si elle apparaît comme le principal moteur de la hausse des cours de bourse des foncières n’est pas le seul facteur de la hausse de ces sociétés créatrices de valeur.

Quel est votre scénario économique dans lequel s’insèrent vos prévisions pour le secteur immobilier ?

Le contexte des prochains mois devrait se caractériser, selon nos économistes, par des taux d’intérêt bas et une croissance économique faible. Le vrai risque c’est la déflation qui produit des effets négatifs sur les loyers et les valorisations. Mais ce n’est pas notre scénario central.

Qui achète les foncières en Bourse ?

On note actuellement un intérêt pour le secteur immobilier en Bourse qui dépasse celui des acteurs traditionnellement investis sur le secteur. On observe un courant acheteur émanant de fonds généralistes qui viennent chercher un rendement supérieur à celui des autres actions de la cote européenne. Ce n’est peut-être pas sans danger, mais à court terme cela soutient les cours de Bourse.

Quelles sont vos valeurs, secteurs et pays de prédilections en ce début d’année ?

Nous privilégions le secteur résidentiel allemand qui compte aujourd’hui deux des dix plus grosses capitalisations boursières au sein du compartiment des sociétés foncières européennes. Elles bénéficient d’une évolution à la hausse des loyers alors que les prix d’acquisitions restent beaucoup plus bas que dans le reste de l’Europe et de la France en particulier. La taille qu’ont acquise ces sociétés s’accompagne d’une réelle industrialisation de la gestion de leur parc résidentiel. La fusion en cours de Deutsche Annington Immobilien avec Gagfah va accroître son portefeuille de quelques 140 000 logements pour le porter à 350 000 unités. Pour mémoire lorsque Simco était leader en France dans ce domaine son portefeuille se limitait à près de 30 000 logements… Ensuite nous préférons LEG Immobilien spécialisée dans la détention et la gestion d’actifs immobiliers résidentiels situés dans la Rhénanie du Nord-Westphalie en Allemagne compte 95 342 actifs répartis entre logements (94 311) et commerces. Enfin Deutsche Wohnen est également intéressante quoi que sa forte présence sur l’agglomération berlinoise peut laisser place à des craintes sur un encadrement des loyers.

L’exposition aux commerces reste envisageable avec Unibail Rodamco pour la qualité incontestée de ses actifs, Mercialys pour ses loyers en retard sur le marché, Klepierre qui après sa fusion avec Corio prend une place de choix dans les grands indices du secteur et Hammerson pour avoir une exposition aux centres commerciaux anglais et bénéficier du pipeline de développement et de la participation de 40% dans Value Retail (La Vallée Village…).

Nous sommes plus réservés sur les bureaux dans un contexte où le taux de chômage ne s’améliore pas. Mais la foncière italienne Beni Stabili, filiale à 48 % de Foncière des Régions, dont le patrimoine d’actifs est essentiellement implanté à Rome et à Milan paraît bien placée pour tirer parti des opportunités nées de l’évolution favorable du statut des SIIQ (équivalent italien du statut SIIC) qui pourrait se révéler le meilleur statut de transparence fiscal en Europe. Elle présente un fort potentiel d’appréciation de ses loyers sur le long terme.

Propos recueillis par Christophe Tricaud
pierrepapier.fr

Une étude de l’ASPIM sur l’intérêt économique des fonds immobiliers
Nicolas Bouzou, économiste président d’Astères

bouzouL’ASPIM vous a confié la réalisation d’une étude sur l’intérêt économique des fonds immobiliers. Sur quoi porte-elle précisément ?

L’objet de cette étude est de démonter l’utilité économique de l’immobilier d’entreprise. Quand on parle d’immobilier on parle presque toujours de logements, mais les bureaux, les commerces et l’immobilier tertiaire dans son ensemble présentent des enjeux capitaux pour l’attractivité des territoires. Notre étude identifie donc les éléments qui rendent l’immobilier tertiaire si important pour la croissance économique du pays.

Sur quels aspects avez-vous mis l’accent dans cette étude ?

Il y a un « effet Kisscool » dans l’immobilier d’entreprise. Le premier est facile à quantifier. Il s’agit de l’activité de construction et de restructuration des immeubles de bureaux et des actifs commerciaux ou spécialisés comme des maisons de soins, de retraites ou de cliniques. L’autre aspect est davantage qualitatif. Cela prend en compte la qualité et la modernité des bureaux. En effet, si le logement relève aujourd’hui du quantitatif, ce qui compte pour le parc de bureaux c’est leur qualité et leur adaptation à la demande des utilisateurs. Nous avons également travaillé sur le financement de ces actifs immobiliers et la nécessité de canaliser une épargne abondante en France vers ces besoins car ce qui est intéressant c’est que l’investissement en immobilier tertiaire se prête particulièrement bien aux besoins de financement des retraites.

Quels sont les besoins en immobilier de bureaux, alors que certains observateurs dénoncent des stocks vacants ?

Je vous le disais, l’enjeu de l’immobilier tertiaire doit s’analyser d’un point de vue quantitatif. Prenez l’exemple des hôpitaux. Aujourd’hui, les grands « éléphants blancs » ne répondent plus aux besoins d’une médecine efficace qui a besoin de moins de lits mais d’équipements spécialisés performants. On est dans une logique schumpetérienne de destruction créatrice. En effet, cela ne signifie pas du tout la fin des hôpitaux mais on a besoin de nouveaux établissements de plus petites tailles mais bien équipés. Cette réalité on la retrouve dans les bureaux et les centres commerciaux comme dans bien d’autres éléments d’infrastructures. Il faut des bureaux adaptés aux besoins du marché, à même d’attirer des sièges européens de multinationales ou de dynamiser l’économie en régions.

En quoi l’immobilier conditionne-il la croissance économique ?

La croissance économique repose aujourd’hui sur des écosystèmes qui eux-mêmes sont composés de bureaux, de logements, d’équipements collectifs. Même si on doit aussi prendre en compte la réglementation et la fiscalité, ces éléments sont essentiels pour attirer les classes créatives dont dépend la croissance d’aujourd’hui et de demain.

Quand publiez-vous votre étude ?

Elle est pratiquement achevée ? Elle est en phase de validation par l’ASPIM. Elle devrait être publiée en début d’année prochaine. Parallèlement à sa publication, elle sera présentée à des parlementaires car il est essentiel que nos élus intègrent l’importance du dynamisme du secteur de l’immobilier tertiaire.

Propos recueillis par Christophe Tricaud
pierrepapier.fr

capital-immobilierL’identité des SIIC et des SCPI ne se laissent pas diluer

La taille des SCPI ne cesse de grossir et celle de leurs actifs immobilier également. Certaines ont maintenant recours à l’endettement. Et le nouveau cadre réglementaire a accru leur champ d’action dans la restructuration de leur patrimoine. Pour autant elles restent de purs véhicules d’investissement immobilier.

Deux dirigeants de sociétés assurant tout à la fois la gestion de SCPI et de SIIC nous aident à mieux cerner les profils de ces deux véhicules d’investissement ayant pour sous-jacent un patrimoine immobilier locatif. Alain Perrollaz, président du directoire de Paref, et Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy. Paref est une SIIC propriétaire d’un patrimoine immobilier ainsi que d’une société de gestion agrée AIFM, tandis que Sofidy est une société de gestion elle aussi agrée par l’AM, qui outre la gestion de SCPI et d’autres fonds gère de manière externe Selectirente, qui a le statut de SIIC.

Les Français aiment l’immobilier, mais chacun connaît les difficultés de l’acquisition de biens en direct et la complexité de la gestion au quotidien des relations avec les locataires et de l’entretien de ces biens. Pour ceux qui aiment la simplicité deux véhicules , La SCPI et la SIIC, leur permettent d’investir avec une gestion professionnelle dans la pierre en accédant tout à la fois à des classes d’actifs presque inaccessibles pour des particuliers qui se cantonnent généralement à l’immobilier résidentiel, en mutualisant leur risque et en accédant à une gestion professionnelle avec des tickets d’entrée bien plus faible que l’achat d’un appartement, d’un commerce, voire d’un immeuble ou d’un entrepôts logistique ou un clinique. Mais les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) et les sociétés civiles de placement immobilier sont-elles vraiment concurrentes ou plutôt complémentaires ?

Fiscalité convergente

Pour un épargnant la fiscalité des revenus et des plus-values est souvent l’une des premières choses qu’il regarde. A l’origine la fiscalité de ces deux véhicules était bien différente. Les SIIC bénéficient depuis la création de leur statut en 2003 de la transparence fiscale en contrepartie d’une obligation de distribuer 95 % de leur bénéfice à leurs actionnaires imposés s’ils les détiennent en direct depuis que les SIIC ont été exclues il y a 4 ans du Plan d’épargne en action. Pour les SPCI pas d’obligations écrites de verser leur bénéfices à leurs associés, mais comme ceux-ci sont taxés sur le bénéfice de la SCPI qu’ils intègrent à leurs revenus immobilier, qu’il soit distribué ou pas, la société de gestion serait bien imprudente de vouloir accumuler un trésor de guerre en écornant le rendement des parts de la SCPI. Tout juste est-il généralement admis que ces fonds affectent au report à nouveau près de trois mois de revenus distribués en rythme annuel, pour lisser le rendement quand survient ponctuellement un coup dur (départ d’un locataire, restructuration d’un immeuble…). Ces fiscalités sont donc de nature différentes mais comme le fait remarquer Jean-Marc Peter, « elles n’échappent pas au mouvement de fond de rapprochement des fiscalités mobilières et immobilières avec celle des autres revenus».  Il faut ajouter que tant les SCPI, que les SIIC, quand elles sont acquises par le biais d’OPCVM, se prêtent particulièrement bien au cadre de l’assurance-vie qui neutralise toute la fiscalité des revenus. OPCVM et SCPI sont maintenant largement répandu dans les contrats à unités de compte. Si la convergence apparaît sur ce point les SCPI conservent l’avantage de se prêter aisément à toutes les opérations d’ingénierie patrimoniale permettant de dissocier temporairement les revenus du capital qu’il s’agisse de la pratique du démembrement temporaire d’usufruit à l’achat des parts à crédit pour ne citer que les plus courantes. La planète des SCPI comprend par ailleurs des SCPI fiscales (Malraux, Duflot, déficit foncier) disposant d’un régime propre et visant toujours l’acquisition de biens résidentiels, peu rentables par nature. Au contraire, les SIIC ont concentré leur stratégie sur des actifs tertiaires (bureaux, commerces, entrepôts) comme l’ensemble des SCPI d’immobilier d’entreprise qui représente près de 90 % de leur encours de 30 milliards d’euros.

Des SCPI de plus d’un milliard et demi de capitalisation

SCPI et SIIC divergent aussi par la taille moyenne puisque la capitalisation de 55 milliards des SIIC se réparti en 34 sociétés soit une capitalisation moyenne de 1,6 milliards d’euros. Toutefois cet ensemble est déséquilibré entre la SIIC Unibail-Rodamco leader européen du secteur, présente du CAC 40, qui pèse 18 milliards d’euros en Bourse et la majorité de ses pairs qui disposent d’une capitalisation de moins de 500 millions d’euros, dont une bonne partie – c’est le cas de Paref et de Selectirente – capitalisaient moins de 100 millions. A l’opposé les 81 SCPI d’immobilier d’entreprise voient leur encours s’établir à 27 milliards d’euros, soit une capitalisation moyenne de 330 millions d’euros. Mais là aussi l’ensemble manque d’homogénéité et il y aujourd’hui plusieurs fonds qui dépassent le milliard et demi d’euros, à commencer par la SCPI de murs de magasins, Immorente, gérée par Sofidy qui capitalise près de 1,7 milliard d’euros.  La conséquence de la taille se mesure évidement à la granulométrie des actifs du patrimoine qui respecte des règles non écrites de répartition des risques. La moindre taille des SCPI les a parfois amenées dans le passé à investir dans des indivisions entre plusieurs SCPI. C’est moins vrai aujourd’hui, notamment parce qu’elles ont grossi. Les plus grosses SIIC sont propriétaires de centre commerciaux géant dont le trafic de visiteurs annuels peut dépasser 6 millions par an. Dans le commerce les SCPI privilégieront des murs de boutiques en pied d’immeubles, amis c’est aussi le cas pour Selectirente que Jean-Marc Peter dit gérer comme il gère les SCPI de Sofidy « avec des perspectives identiques ».

La stratégie des SCPI a longtemps privilégié l’immobilier de province ou de périphérie au rendement locatif supérieur quoique certaines soient spécialisées sur Paris pour mieux tirer parti de plus-values. Cependant Alain Perrollaz fait remarquer que les SCPI ont amorcé un recentrage sur le « prime » pour répondre à la montée du risque de vacance des immeubles de bureaux d’autant que les SCPI commencent à avoir recours au crédit et que ces immeubles sont davantage apprécié par les banques pour les financer. « Le changement de taille des SCPI, autorisé par l’abondante collecte de ces dernières années, leur permet d’accompagner les nouveaux besoins des entreprises » ajoute le dirigeant de Paref.

Des organismes vivants

« Les SCPI dont beaucoup sont devenues à capital variable sont des organismes vivants » rappelle Jean-Marc Peter et elles s’adaptent à leur environnement : « il n’y a rien de pire que l’actif obsolète dans une zone peu active » précise-t-il. Cependant Alain Perrollaz estime que le recentrage a été facilité tant pour les SCPI que pour les SIIC, ces dernières années, par la vente d’immeubles aux utilisateurs qui ont été mises à profits par les dirigeants d’entreprises locataires de ces immeubles dans le cadre de stratégies patrimoniales.

La principale différence entre les SIIC et les SCPI est illustrée par Paref puisque cette SIIC ne se contente pas de détenir un patrimoine locatif et de faire très marginalement un peu de promotion mais ajoute à ses activités la détention d’une société de gestion de SCPI et d’OPCI, conclut Alain Perrollaz. « Oui mais les activités extérieures au régime SIIC de ces sociétés sont soumises à l’impôt sur les sociétés, rappelle Jean-Marc Peter. Il n’empêche, « la SIIC est un investisseur mais aussi un véritable opérateur immobilier, alors que la SCPI est un véhicule d’investissement », conclut Alain Perrollaz.

Il n’en reste pas moins que les SCPI quelques soient les effets de la modernisation de leurs statuts à l’occasion de la transposition de la directive européenne AIFM qui a élargi leur capacité d’agir dans leurs acquisitions, leurs arbitrages et les travaux de restructuration qu’elles peuvent maintenant accomplir sur leur patrimoine, conservent une pureté immobilière qui en font des outils privilégiés en ingénierie patrimoniale.

On pourrait ajouter que la cotation des SIIC en Bourse qui a facilité la diversification de leur financement avec le lancement d’obligations. Elles ont ainsi collectés près de 10 milliards d’euros en 2 ans. Toutefois cet accès n’est véritablement possible dans de bonnes conditions que pour les SIIC ayant atteint une taille critique. Cet accès au marché obligataire ne doit pas faire oublier la quasi-impossibilité de lever en Bourse des fonds propres pendant plusieurs années car nous avons subi « un hold-up du non coté » dénonce Jean-Marc Peter qui veut croire à un retour de balancier proche au profit de la Bourse cette fois !

CT
Pierrepapier.fr

Green-Office« Pour parvenir à nos objectifs environnementaux , il faut les faire partager aux « property » et au locataire »

Dans le premier bilan dressé par le directeur de l’immobilier de Perial, un des plus importants gérants indépendants de SCPI, Jean-Christophe Antoine, son directeur immobilier, constate que le verdissement des immeubles  suppose une adhésion de toutes les parties prenantes. Après avoir travaillé sur les immeubles, il faut selon lui modifier les pratiques des occupants et adapter le fonctionnement des immeubles aux objectifs poursuivis. Pour cela, il est nécessaire de lier les bonnes pratiques environnementales à l’intéressement versé aux salariés.

Pourquoi avoir placé l’environnement au centre de la stratégie des fonds de Perial AM ?

Lorsque nous avons réfléchi au lancement d’un nouveau fonds dès 2008, nous avions l’intuition que la prise en compte des données environnementales allaient changer le modèle économique et la gestion de l’immobilier. Notre SCPI PFO2 est née un an plus tard, lors de la mobilisation générale du Grenelle de l’environnement. Au même moment les premières études sur l’impact des immeubles sur leur taux d’occupation ont été publiées en Grande-Bretagne et au Canada qui venait valider notre intuition dont nous n’avions pas encore pris toute la mesure des contraintes et des potentialités.

Comment Perial a-t-il intégré cette dynamique ?

Perial a souhaité profiter de cette nouvelle donne en privilégiant une solution simple qui respecte la contrainte d’une distribution régulière de revenus aux associés et une valorisation à long  terme des actifs du fonds. L’enjeu pour nous était de bâtir un équilibre entre la performance environnementale et la performance financière.

Quelle a été votre démarche ?

La première réflexion simple a été alimentée avec 50 audits environnementaux réalisés avec Veritas, financés pour moitié par l’ADEME sur nos SCPI historiques, PF1, PFO et sur PFO2 en établissant une analyse environnementale complète. Nous avons alors mieux cerné la technicité de la problématique. Ce qui nous a amené à créer un service développement durable avec à sa tête un ingénieur, Benjamin Mercuriali assisté d’un « energy manager ». Avec eux nous avons définis des objectifs clairs et pragmatiques. A ce stade il nous est apparu comme une évidence que nos réflexions et nos efforts ne devaient pas seulement porter sur des immeubles neufs et certifiés, mais intégrer notre démarche sur l’ensemble des immeubles de bureaux anciens. Ceux-ci présentent des handicaps qu’il nous faut prendre en compte s’ils sont loués ou, lorsqu’on les achète, intègrer le prix des travaux de mise à niveau pour que le prix d’achat en incluant les travaux à faire offre un rendement immobilier compatible avec nos attentes. Les immeubles neufs présentent également un handicap si on intègre “l’énergie grise” de leur construction qui n’est pas vertueux pour l’environnement. Bien sûr tout cela ce sont des calculs théoriques, il y a des dérives dans la réalité.

Conformément au Grenelle de l’environnement, mais avec le dessein de faire mieux, nous avons fixé un objectifs de consommation d’énergie primaire de 150 à 200 KWH par mètres carré et par an et de 45 litres d’eau par personnes et par jour. Sur la question des déchets nous avançons sur la qualification de nos objectifs.

Les premières actions engagées ont visé 50 locataires. Avec eux nous avons tenté de définir de quelles consommation on parlait et on a retenu la consommation réelle (parties communes et parties privatives incluses). Il est vite apparu que les diagnostics DPE n’étaient pas fiables pour servir de base à nos efforts. Il y a eu un gros travail de recensement, avec notamment l’examen de toutes les factures sur deux années. Les locataires ont joué le jeu et nous avons eu 80 % de retour. Nous disposions enfin d’une cartographie de la consommation de nos locataires. La première est apparue en constatant des abonnements trop élevés, sans qu’ils soient justifiés par les besoins effectifs des occupants, qui en outre utilisaient mal leurs compteurs heures creuses/heures pleines.

Votre démarche a-t-elle été différente lors de la constitution du patrimoine de votre SCPI PFO2 ?

Avec le lancement de PFO2 nous avons pu mettre en œuvre une stratégie intégrant entièrement les enseignements de ces études. Très vite nous avons compris qu’il ne suffisait pas de se donner des objectifs quantitatifs mais que si voulions parvenir à des résultats tangibles et pérennes il fallait associer étroitement les « property manager » en charge de la gestion des immeubles et les occupants. C’est la clé du succès.

Pour nos investissements nous avons élaboré avec Veritas une grille de pré-acquisition comprenant 120 critères. Ils vont de la performance environnementale instantanée de l’immeuble au potentiel d’amélioration et aux côuts induits. C’est ainsi que PFO2 a acquis aussi bien des immeubles neufs que des immeubles anciens. Nous bénéficions de l’unicité de pensée des investisseurs qui veulent des immeubles neufs, loués avec des baux fermes et certifiés. Grâce à cela nous avons pu réaliser de bonnes affaires en prenant en charge un travail d’ « asset management » en réglant des problèmes juridiques et techniques pas toujours aisés. Par exemple changer la climatisation sur un site occupé. Ce type d’action suppose un travail d’explication avec le locataire. A Vélizy PFO2 a acquis à près de 1300 euros du m² un immeuble le long de l’A86 loué à 95 euros du m².  Des travaux lourds (nouvelle façade notamment) pour 600 à 800 euros par m² sont à l’étude pour un objectif de loyer à 150 /160 euros du m². Il ne faut pas avoir peur des difficultés, elles écartent beaucoup de concurrents. L’acquisition de la compétence de l’environnement par Perial nous a permis des achats plus compliqués et nous fait avancer quotidiennement et nous permet d’être au contact des novations de cette nouvelle économie .

Comment les locataires ont-ils répondus à votre volonté de partager les objectifs de maîtrise environnementale ?

Comme je vous le disais, pour parvenir à nos objectifs, il faut les faire partager aux « property » et au locataire. Un guide de bonnes conduites environnementales a été édité pour les « property ». On a ensuite laissé un an aux « property » pour se les approprier. Et nous avons rompu avec ceux qui n’en étaient pas capables. Un an plus tard nous avons publié un guide de bonnes pratiques, cette fois destiné aux locataires. Parallèlement comme PFO2 a acheté des immeubles de plus en plus gros, nous avons remis aux occupants de ces immeubles un livret d’accueil comprenant un descriptif de l’immeuble et de ses équipements ainsi que de son fonctionnement pour qu’eux-mêmes s’approprient les gestes environnementaux. Pour tous ces arrivants un interlocuteur unique a été désigné chez Perial. Cependant nous mesurons les difficultés pour certains locataires à communiquer sur leur utilisation des immeubles qu’ils occupent, notamment sur le nombre de personnes travaillant dans l’immeuble et nous avons constaté que sur les annexes vertes accompagnant les baux, une pression de la part de locataires pour y voir figurer peu de contraintes les engageant.

Face à cette réserve de certains locataires comment avez-vous géré vos objectifs ?

Nous avons compris qu’il fallait respecter leur choix et ne pas empiéter sur la liberté du chef d’entreprise. Tous ne sont pas prêts à voir un écran de contrôle des consommations énergétiques dans le hall de leur immeuble. Mais nous pensons que les annexes des baux verts qui prévoient une clause de rencontre annuelle entre le locataire et le propriétaire seront de nature à faire évoluer les choses. Le verdissement des immeubles passe par l’enrichissement du dialogue avec les locataires et la maîtrise des immeubles par le propriétaire. Parler avec le locataire c’est aussi anticiper ses besoins et comprendre les efforts qu’il faudra faire si on désire le conserver au renouvellement de son bail. Après plus de 15 ans de financiarisation de l’immobilier, l’environnement offre une occasion aux propriétaires de se réapproprier leurs immeubles de mieux gérer les équipements techniques et d’offrir aux occupants un cadre de travail plus efficient et de travailler ensemble sur des améliorations constantes. En résumé, cela sert une politique client.

Notre démarche se veut pragmatique. D’abord l’intuition, ensuite si elle se confirme cela devient une conviction et on avance… Chaque point acquis peut permettre de rebondir sur autre chose. Parfois il arrive de constater qu’on fait fausse route. Ainsi au siège de Perial nous avons essayé la température des bureaux à 19 degrés. Cela n’a pas fonctionné. Par contre, nous sommes maintenant convaincus qu’il est nécessaire de lier les bonnes pratiques environnementales à l’intéressement versé aux salariés.

Propos recueillis par Christophe Tricaud
Rédacteur en chef pierrepapier.fr

ADewachterEntretien avec Arnaud Dewachter, Délégué général de l’Aspim

Le délégué général de l’association professionnelle des sociétés de gestion de SCPI  juge satisfaisante la collecte et les performances des SCPI en 2013. Il explique pourquoi les modifications du cadre réglementaire des SCPI renforcent leur reconnaissance par les pouvoirs publics et élargit leurs moyens d’actions au bénéfice de leurs associés.

Pierrepapier.fr – Comment accueillez-vous le bilan des performances et de la collecte des SCPI 2013 ?

Arnaud Dewachter – La collecte réalisée par les SCPI l’an dernier est satisfaisante. L’attractivité de ces fonds d’investissement immobilier est une nouvelle fois confirmée. Dans le paysage global de l’épargne, les Français ont bien compris que les SCPI  leur donnaient accès à la classe d’actifs immobiliers tout en leur apportant les atouts de la gestion collective, une gestion professionnelle, déléguée et mutualisée.

La collecte brute de 3 milliards d’euros est proche de son record absolu. Et la collecte nette, à 2,5 milliard d’euros, est stable. Je note que la collecte des SCPI investies dans le secteur résidentiel s’est elle aussi maintenue, quand bien même on reste loin du record de 2010 acquis grâce au régime Scellier.

Satisfaction également au regard du marché secondaire qui a connu une progression de 29%, à 523 millions d’euros. Cette orientation marque un approfondissement du marché, même si les associés des SCPI préfèrent le plus souvent conserver leurs parts très longtemps. Je les comprends car ce ne sont pas les performances de ces dernières années qui les motiveraient pour vendre.  Les souscripteurs ont trouvé dans les SCPI un placement pérenne, à même de leur procurer des revenus complémentaires pour leur retraite. Cependant, ceux qui souhaitent céder leurs parts le font dans de bonnes conditions, rapidement et au prix du marché.

La capitalisation des SCPI frôle maintenant les 30 milliards d’euros. Derrière ce montant en €, j’aime à rappeler que les SCPI abritent aujourd’hui environ un million de personnes qui travaillent dans les locaux détenus et gérés par les SCPI.

Quant aux performances délivrées l’an dernier par les SCPI d’immobilier d’entreprise, elles sont elles aussi très appréciables. On constate un maintien de la distribution de leurs revenus dans un contexte difficile pour les entreprises utilisatrices des locaux gérés et détenus par les SCPI. Il faut y voir le résultat positif de la gestion prudentielle qu’elles ont adoptée jusqu’à présent, avec l’accumulation de réserves lors des années plus faciles. Cela dit, les SCPI qui ont utilisé leur report à nouveau restent minoritaires et, au contraire, on a vu l’an dernier une bonne part des SCPI accroître encore ces réserves.  Le maintien de la distribution a permis au rendement moyen de s’établir à 5,13 % en 2013 contre 5,20 % en 2012, alors que le prix moyen des parts a progressé très légèrement (0,20 %).

La résistance des SCPI face à la crise et à l’accroissement de la vacance du parc immobilier de bureau vous semble-t-elle à toute épreuve ?

AD – La question est légitime. On a observé une réelle capacité de résistance des SCPI depuis l’irruption de la crise en 2007. La dégradation du marché locatif des bureaux n’a pas empêché des performances en hausse pour les SCPI ! C’est remarquable. A plus long terme, si le marché locatif reste mal orienté, il faudra apprécier les conséquences au cas par cas. On verra que la réponse dépend de la structure de leur portefeuille et de leur capacité passée et présente à générer du report à nouveau et des plus-values pour compenser des revenus locatifs en retrait.

La directive AIFM est maintenant transposée en droit français. Qu’est-ce que ça change pour les SCPI ?

AD – La transcription de la directive AIFM nous a considérablement mobilisés en 2012 et 2013. Cette année encore, l’adaptation des sociétés de gestion au nouveau cadre réglementaire va demander de gros efforts. Les effets positifs de l’intégration des SCPI dans le champ de la directive AIFM l’emportent sur le surcroît d’obligations pesant sur les sociétés de gestion. L’Aspim se félicite de l’institutionnalisation des nouveaux FIA, parmi lesquels figurent les SCPI, qui va de pair avec leur reconnaissance dans les droits français et européen.  Désormais, ces fonds immobiliers jouent dans la « cour des grands » !  Jusqu’il y a peu, nous pouvions souffrir d’une mauvaise appréciation de la part des pouvoirs publics qui pouvaient nous confondre avec de simples sociétés civiles familiales sans bien comprendre la place que nous avons acquise au fil des années dans les stratégies d’épargne des français.  Rappelons que près de 600 000 particuliers ont manifesté leur confiance dans ces fonds immobiliers. Avec le nouveau cadre réglementaire, nous sommes reconnus comme des fonds d’investissement immobilier gérés par des professionnels reconnus par les régulateurs (AMF en France, ESMA au niveau européen) et ayant des comptes à rendre à ses investisseurs.

Ce serait une erreur de cantonner l’AIFM à  la seule obligation d’un dépositaire externe dont certains associés se sont alarmés et qui finalement devrait représenter un coût assez limité. Ce texte renforce notamment l’exigence de reporting dû aux régulateurs et aux investisseurs, le contrôle des risques et la prévention des conflits d’intérêts. Le nouvel environnement réglementaire et législatif a pour vertu principale de « normaliser » les SCPI au même titre que toute l’épargne collective.

Parallèlement à la transposition de la directive AIFM, des dispositions législatives modernisant le fonctionnement des SCPI ont vu le jour. Concrètement qu’est-ce que les associés des SCPI ont gagné avec cette réforme ?

AD – Les autorités françaises ont placé la transposition de la directive européenne sous le signe de la compétitivité de la place de Paris. C’était une stratégie gagnante dès lors que la directive ouvre un champ d’action européen aux fonds d’investissement, quelle que soit la classe d’actifs dans laquelle ils sont spécialisés. Très tôt, l’ASPIM s’est mobilisée pour mettre à profit l’opportunité qui lui était présentée de moderniser les règles de fonctionnement des SCPI et élargir leur capacité d’action. Nous avons ainsi abouti à la réforme de loin la plus significative depuis la création des SCPI en 1970. C’est principalement l’asset management, à savoir la gestion des actifs immobiliers tout au long de leur cycle de vie, qui a été au cœur de nos réflexions. Les SCPI ont obtenu un élargissement significatif de la palette des types d’actifs immobiliers éligibles ainsi que de leurs modalités de détention. Elles vont désormais pouvoir investir dans des participations de sociétés détenant des biens immobiliers et procéder elle-même à des travaux de restructuration et d’agrandissement de leurs immeubles. Auparavant, elles pouvaient être même contraintes de vendre un actif à un promoteur pour qu’il réalise ces travaux pour éventuellement le racheter, avec ce que cela suppose comme abandon de création de valeur et de frottements fiscaux… Les nouvelles commissions d’arbitrage et de suivi des travaux, qui faisaient souvent l’objet d’accords contractuels validés par les assemblés générales d’associés, sont maintenant généralisées. Leur surcoût éventuel pourra être compensé par la création de valeur générée par ces opérations.

L’idée générale repose sur la modernisation dynamique des SCPI, sans aucune remise en cause de la spécificité de ces fonds immobiliers qui resteront des produits de rendement. De même, des actifs pourront être revendus rapidement quand ils ont été acquis en marge d’une opération pour la SCPI. Avec ces dispositions nouvelles, les gérants ont les mains plus libres pour mettre à niveau le patrimoine immobilier aux standards du Plan Bâtiment durable. Il s’agit de la reconnaissance par les autorités de toute l’étendue de la mission du gestionnaire au bénéfice du véhicule et de ses associés.

Ces derniers mois dans l’antichambre de la pierre-papier de nouveaux fonds alternatifs ayant, comme les SCPI, un support immobilier se sont multipliés. Comment appréciez-vous cette nouvelle concurrence ?

AD – Il faut voir dans ces initiatives le foisonnement intéressant que suscite actuellement l’investissement en immobilier. Les SCPI ne sont d’ailleurs pas en reste pour imaginer de nouvelles thématiques d’investissement. Dernièrement, on a assisté à la création de nouvelles sociétés dédiées à des stratégies innovantes. Je pense aux SCPI qui se consacreront à des pays étrangers de l’Union européenne et à d’autres qui ont choisi d’investir dans le tourisme, la santé, ou bien encore des thématiques régionales bien précises. Par ailleurs, l’Aspim a relayé les efforts de l’association Pulse pour sensibiliser les pouvoirs publics sur ce que le démembrement temporaire de logements sociaux voire intermédiaires peut apporter dans la résorption de la crise du logement. J’observe également que tous les fonds dont nous parlons relèvent de la directive AIFM et devront respecter l’ensemble des prescriptions qui en découlent. Les SCPI et les OPCI sont déjà en ordre de bataille pour mettre en œuvre des produits innovants. Nous nous réjouissons de l’élargissement de la palette des fonds immobiliers pourvu que la qualité du conseil dispensé soit à la hauteur des besoins et des attentes des clients investisseurs.

Les SCPI répondent aux besoins de l’épargne longue. Pensez-vous parvenir à les rendre éligible à l’épargne salariale ? 

AD – L’investissement immobilier, par nature de long terme, à la volatilité réduite quand il n’est pas coté et souvent contra-cyclique, répond très bien aux finalités de l’épargne longue dont fait partie l’épargne salariale. En commun avec l’AFG, l’Aspim propose de faire passer de 10 à 30 % des encours des FCPE la part dévolue aux OPCI. Plus largement, nous sommes ouverts à toute réflexion avec les parties concernées pour faire mieux reconnaître l’intérêt d’une intégration élargie des fonds immobiliers dans l’épargne salariale et les formules de long terme en général.

Au-delà, les SCPI, les OPCI et tous les FIA immobiliers doivent être reconnus comme des  canaliseurs d’une épargne vertueuse et au service de l’économie française. Nous répondons aussi bien aux besoins immobiliers des entreprises et des ménages de ce pays ainsi qu’à ceux de ses épargnants futurs retraités et de ses investisseurs institutionnels. Nous participons nous aussi d’un « made in France » salvateur !

Propos recueillis par
Christophe Tricaud 
Rédacteur en chef – pierrepapier.fr

bataillie« Nous allons proposer aux conseils de surveillance des SCPI de lisser les effets des efforts que nous engageons sur les patrimoines »

pierrepapier.fr : au premier semestre, la collecte en SCPI de NAMI – AEW Europe a surperformé votre poids dans la capitalisation des SCPI ? Cette surperformance de vos équipes commerciales est-elle appelée à durer ?

Serge Bataillie : bien évidemment, nous nous réjouissons de ce signe de bonne santé. Mais ce n’est pas notre objectif principal. La collecte du premier semestre 2013 a été alimentée par l’augmentation de capital de la SCPI Fructipierre qui a rencontré un vif succès puisque nous avons dû utiliser l’option permettant de porter cette opération à 59 millions d’euros contre 45 millions initialement visés. De même, nous avons enregistré les premiers effets de l’augmentation de capital de Laffitte Pierre qui doit s’achever en janvier prochain. Plutôt que de faire la course à la collecte, nous nous concentrons sur la qualité des investissements que va permettre cette levée de fonds. Ils doivent notamment s’inscrire sur le plan financier dans un profil de rendement et de sécurité locative pour maintenir la capacité de distribution de nos SCPI et, sur le plan technique, satisfaire au « green rating » contrôlé par Bureau Veritas. NAMI – AEW Europe veut rester en tête de ces bonnes pratiques sur lesquelles elle a pris de l’avance depuis plusieurs années.

pierrepapier.fr : la période est-elle propice aux investissements dans l’immobilier d’entreprise ?

Le marché de l’investissement est actuellement assez compliqué. Les prix sont élevés, le marché locatif est tendu et il existe une offre limitée. En outre, la concurrence est vive avec les autres acteurs, notamment les « family offices » qui recherchent comme nous des cibles d’un montant compris dans la fourchette de 5 à 20 millions d’euros. Clairement, nous ne voulons pas entrer dans la course aux prix élevés. Ce qui ne veut pas dire que nous n’acceptons pas d’acquérir des biens dont le rendement peut paraître instantanément un peu faible si nous décelons un actif à fort potentiel. Nos nouveaux investissements s’inscriront dans la politique d’arbitrage que nous menons pour rajeunir les patrimoines de nos SCPI. Cette rotation des actifs est au cœur de notre métier. Et si le marché des bureaux anciens n’est pas très fluide, nous parvenons néanmoins à obtenir de bons résultats en termes de cessions, notamment vis-à-vis d’utilisateurs-occupants.

pierrepapier.fr : cette politique d’arbitrages aura-t-elle des conséquences sur la distribution des revenus de vos SCPI ?

Les revenus versés aux porteurs de parts ne seront pas affectés par la rotation de nos actifs en 2013. L’année 2014 sera une année charnière qui pourra voir notre taux d’occupation enregistrer un infléchissement ponctuel. Quant aux revenus distribués l’an prochain, nous allons proposer aux conseils de surveillance des SCPI concernées de lisser les effets des efforts que nous engageons sur le patrimoine des SCPI en distribuant notamment un peu des réserves accumulées pour compenser les moindres loyers engendrés par un taux d’occupation inférieur à 90 % pendant quelques mois.

pierrepapier.fr : avez-vous le projet de créer une SCPI Duflot ?

Non, nos réseaux ne sont pas demandeurs. Le mécanisme fiscal nous semble trop peu attractif compte tenu des contraintes et d’un flux d’opérations insuffisant pour investir dans de bonnes conditions.

pierrepapier.fr : pour quelles raisons avez-vous procédé à un toilettage de votre OPCI Grand Public Fructifrance ?

Les ajustements que nous avons réalisés sur le mode de fonctionnement de l’OPCI Fructifrance ont été agréés par l’Autorité des marchés financiers. Ils consistent à organiser une périodicité des valorisations tous les 15 jours et accroître la liquidité dans notre politique d’investissement tout en relevant un peu le levier avec de la dette pour gagner en souplesse. Nous sommes maintenant en mesure de pouvoir proposer ce produit dans le cadre de l’assurance-vie. Nous sommes d’ailleurs en discussion avec deux compagnies d’assurance-vie.

pierrepapier.fr : quels changements va engendrer la mise en œuvre de la directive européenne AIFM ?

NAMI – AEW Europe est une filiale du groupe AEW Europe dont l’activité dépasse la gestion des SCPI et OPCI Grand Public. Au-delà des potentialités qu’ouvre ce texte encadrant les fonds alternatifs pour l’ensemble de nos SCPI et OPCI, la directive conduit à engager une réflexion sur l’organisation du groupe AEW Europe puisque dorénavant d’autres véhicules gérés seront régulés. L’activité de gestion de portefeuilles immobiliers pour des institutionnels d’AEW Europe est également concernée. L’ensemble des équipes est donc mobilisé pour mettre le groupe AEW Europe en conformité avec le nouvel environnement réglementaire. Une communication sur le sujet sera faite lorsque ces modifications auront été agréées par les autorités.

Propos recueillis par Christophe Tricaud
Rédacteur en chef pierrepapier.fr

logoIEIF-150Le colloque de rentrée de l’IEIF donne la parole aux acteurs du changement

Pourquoi avoir choisi la tour Carpe Diem pour organiser le colloque de rentrée de l’IEIF intitulé « Immobilier : 2013 et après… » ?

Guy Marty : La tour Carpe Diem qui vient d’être inaugurée à La Défense est un beau témoin de notre monde qui change. A l’IEIF nous préférons des expériences concrètes aux réflexions prospectives trop déconnectées de la réalité. Carpe Diem est la première  tour de nouvelle génération construite dans le quartier d’affaires de l’ouest parisien. L’architecte Robert A. M. Stern a fait un travail remarquable. Il faut entrer à l’intérieur pour comprendre comment la qualité de vie de ses occupants a été prise en compte. Et justement nous voulons inviter les participants à notre colloque sur l’état de la question de l’immobilier durable.

Pour vous y aider Jean Carassus interviendra sur le thème « à quoi s’attendre » ?

Les normes ne cessent de changer dans un maelstrom impressionnant tout comme les procédures d’homologation et les nouvelles contraintes à prendre en compte dans les rapports entre propriétaires et locataires. Jean Carassus, professeur à l’école des Ponts Paris Tech, livre un point de vue riche et dynamique sur la question. Sans minimiser les nouvelles contraintes il saura aussi faire part de son enthousiasme sur les formidables potentialités de la révolution qui est en marche. Le train est lancé à vive allure, et d’ailleurs Stanislas de Chalambert lui succédera à la tribune en mettant l’accent sur les échéances à venir… dès 2015.  Les investisseurs sauront à quoi s’attendre.

Pour les investisseurs, aux côtés du développement durable, la mise en œuvre du « Grand Paris » reste difficile à appréhender ?

Oui c’est le deuxième axe de réflexion du colloque. Avec son talent d’historien Bernard Roth nous rappellera que l’histoire de la capitale est jalonnée de grands projets dont heureusement beaucoup d’entre eux n’ont pas vu le jour. Mais cette promenade dans le Paris rêvé nous l’avons réservée pour la fin de la journée avant de monter au 35 ème étage de la tour pour admirer la ville en fin d’après-midi (16h30) autour d’un cocktail où les participants pourront se retrouver pour échanger, car les colloques de l’IEIF c’est aussi ce qui se passe en dehors de l’auditorium… Quant au « Grand Paris » d’aujourd’hui, il est mouvant et instable.  C’est pourquoi nous avons invité Nicolas Buchoud, le tout nouveau président du « Cercle Grand Paris de l’Investissement Durable » pour nous dire ce qui se fera et ce qui ne se fera pas. Là aussi les investisseurs sauront à quoi s’en tenir.

Justement les investisseurs qui allouent une part de leurs actifs dans l’immobilier le font souvent car pour eux l’immobilier est synonyme de visibilité longue. Ces multiples changements ne modifient-ils pas la donne ?

La crise a fait prendre conscience aux institutionnels que l’immobilier n’était pas assez présent dans leur allocation d’actifs. Ils sont prêts à accompagner le mouvement pourvu qu’il soit suffisamment balisé. Leur retour sur l’immobilier est structurel et ce grand virage pris ne sera pas remis en cause quand les effets de la crise s’estomperont. Plusieurs grands investisseurs institutionnels viendront témoigner en ce sens le 22 octobre.

Qui sont ces investisseurs ?

Aujourd’hui on a affaire à une très forte pluralité d’investisseurs. Bien sûr les compagnies d’assurances restent centrales que ce soit pour leur gestion des contrats d’assurance-vie ou leurs fonds propres. A leurs côtés, on a vu se créer ou se développer ou venir en France beaucoup de fonds aux origines et aux finalités diverses. Ce sont les fonds de pension, les fonds souverains ou des fonds répondant à d’autres objectifs de gestion et d’épargne. Enfin, les collecteurs d’épargne que sont les banques, les compagnies d’assurance-vie et les sociétés de gestion indépendantes ont pris une place significative. Tous ces acteurs interviennent sur le marché en sélectionnant les actifs répondant à leur gestion, mais tous s’interrogent sur l’évolution de cette classe d’actifs, à court et à moyen terme. Lors  du colloque Laurent Flechet, président de Primonial REIM, Nadra Moussalem, Co-Head chez Colony Capital Europe et Jean-Pierre Quatrhomme, Président d’Immovalor Gestion répondront à ces interrogations en décrivant leur propre stratégie. Très concrètement, ils expliqueront ce qu’ils ont fait en 2013, et ils livreront à l’auditoire comment ils préparent 2014 et 2015. Là aussi ce sera du concret !

Dans cet environnement qui change la politique de gestion de l’Etat pour son patrimoine propre est également un facteur à prendre en compte pour l’industrie immobilière ?

Les acteurs de l’industrie immobilière au sens large doivent prendre en compte la gestion plus dynamique du patrimoine de l’Etat qui semble se dessiner bien au-delà des cessions qu’il opère pour rembourser une petite partie de sa dette. Le député de la Meuse, Jean-Louis Dumont qui est le président du Conseil Immobilier de l’Etat va venir pour dresser les enjeux de la transformation des immeubles détenus par l’Etat et les collectivités publiques qui prennent maintenant mieux en considération l’adéquation des besoins de leurs services avec l’état de leur patrimoine. Cession, promotion, rénovation et restructuration de ce patrimoine concerne toute la chaîne des intervenants de l’industrie immobilière. Si ces transformations s’accélèrent l’enjeu est de taille.

C’est donc un programme assez dense que vous avez dessiné pour ce colloque ?

Oui mais c’est nécessaire quand on veut que de grands professionnels nous livrent leur retour d’expérience. Notre ennemi ce sont les propos de café du commerce qu’on entend dans beaucoup trop de réunions. D’ailleurs même pour camper l’environnement économique dont ne saurait s’extraire l’immobilier, nous avons demandé à Jean-Marc Daniel de regarder les perspectives au regard de sa vision d’historien qui évite une réflexion abstraite et devrait permettre d’éclairer la situation actuelle au regard des crises précédentes. Enfin s’il y a domaine où la crise produit des ravages, c’est bien celui de l’information. Jean-François Grazi dont le groupe Business Immo est devenu le leader de l’information de l’industrie immobilière conclura la journée en nous expliquant  comment l’évolution de l’information va marquer nos métiers et d’ailleurs aussi les marchés immobiliers.

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Propos recueillis par Christophe Tricaud
Rédacteur en Chef Pierrepapier.fr