L’identité des SIIC et des SCPI ne se laissent pas diluer
La taille des SCPI ne cesse de grossir et celle de leurs actifs immobilier également. Certaines ont maintenant recours à l’endettement. Et le nouveau cadre réglementaire a accru leur champ d’action dans la restructuration de leur patrimoine. Pour autant elles restent de purs véhicules d’investissement immobilier.
Deux dirigeants de sociétés assurant tout à la fois la gestion de SCPI et de SIIC nous aident à mieux cerner les profils de ces deux véhicules d’investissement ayant pour sous-jacent un patrimoine immobilier locatif. Alain Perrollaz, président du directoire de Paref, et Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy. Paref est une SIIC propriétaire d’un patrimoine immobilier ainsi que d’une société de gestion agrée AIFM, tandis que Sofidy est une société de gestion elle aussi agrée par l’AM, qui outre la gestion de SCPI et d’autres fonds gère de manière externe Selectirente, qui a le statut de SIIC.
Les Français aiment l’immobilier, mais chacun connaît les difficultés de l’acquisition de biens en direct et la complexité de la gestion au quotidien des relations avec les locataires et de l’entretien de ces biens. Pour ceux qui aiment la simplicité deux véhicules , La SCPI et la SIIC, leur permettent d’investir avec une gestion professionnelle dans la pierre en accédant tout à la fois à des classes d’actifs presque inaccessibles pour des particuliers qui se cantonnent généralement à l’immobilier résidentiel, en mutualisant leur risque et en accédant à une gestion professionnelle avec des tickets d’entrée bien plus faible que l’achat d’un appartement, d’un commerce, voire d’un immeuble ou d’un entrepôts logistique ou un clinique. Mais les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) et les sociétés civiles de placement immobilier sont-elles vraiment concurrentes ou plutôt complémentaires ?
Fiscalité convergente
Pour un épargnant la fiscalité des revenus et des plus-values est souvent l’une des premières choses qu’il regarde. A l’origine la fiscalité de ces deux véhicules était bien différente. Les SIIC bénéficient depuis la création de leur statut en 2003 de la transparence fiscale en contrepartie d’une obligation de distribuer 95 % de leur bénéfice à leurs actionnaires imposés s’ils les détiennent en direct depuis que les SIIC ont été exclues il y a 4 ans du Plan d’épargne en action. Pour les SPCI pas d’obligations écrites de verser leur bénéfices à leurs associés, mais comme ceux-ci sont taxés sur le bénéfice de la SCPI qu’ils intègrent à leurs revenus immobilier, qu’il soit distribué ou pas, la société de gestion serait bien imprudente de vouloir accumuler un trésor de guerre en écornant le rendement des parts de la SCPI. Tout juste est-il généralement admis que ces fonds affectent au report à nouveau près de trois mois de revenus distribués en rythme annuel, pour lisser le rendement quand survient ponctuellement un coup dur (départ d’un locataire, restructuration d’un immeuble…). Ces fiscalités sont donc de nature différentes mais comme le fait remarquer Jean-Marc Peter, « elles n’échappent pas au mouvement de fond de rapprochement des fiscalités mobilières et immobilières avec celle des autres revenus». Il faut ajouter que tant les SCPI, que les SIIC, quand elles sont acquises par le biais d’OPCVM, se prêtent particulièrement bien au cadre de l’assurance-vie qui neutralise toute la fiscalité des revenus. OPCVM et SCPI sont maintenant largement répandu dans les contrats à unités de compte. Si la convergence apparaît sur ce point les SCPI conservent l’avantage de se prêter aisément à toutes les opérations d’ingénierie patrimoniale permettant de dissocier temporairement les revenus du capital qu’il s’agisse de la pratique du démembrement temporaire d’usufruit à l’achat des parts à crédit pour ne citer que les plus courantes. La planète des SCPI comprend par ailleurs des SCPI fiscales (Malraux, Duflot, déficit foncier) disposant d’un régime propre et visant toujours l’acquisition de biens résidentiels, peu rentables par nature. Au contraire, les SIIC ont concentré leur stratégie sur des actifs tertiaires (bureaux, commerces, entrepôts) comme l’ensemble des SCPI d’immobilier d’entreprise qui représente près de 90 % de leur encours de 30 milliards d’euros.
Des SCPI de plus d’un milliard et demi de capitalisation
SCPI et SIIC divergent aussi par la taille moyenne puisque la capitalisation de 55 milliards des SIIC se réparti en 34 sociétés soit une capitalisation moyenne de 1,6 milliards d’euros. Toutefois cet ensemble est déséquilibré entre la SIIC Unibail-Rodamco leader européen du secteur, présente du CAC 40, qui pèse 18 milliards d’euros en Bourse et la majorité de ses pairs qui disposent d’une capitalisation de moins de 500 millions d’euros, dont une bonne partie – c’est le cas de Paref et de Selectirente – capitalisaient moins de 100 millions. A l’opposé les 81 SCPI d’immobilier d’entreprise voient leur encours s’établir à 27 milliards d’euros, soit une capitalisation moyenne de 330 millions d’euros. Mais là aussi l’ensemble manque d’homogénéité et il y aujourd’hui plusieurs fonds qui dépassent le milliard et demi d’euros, à commencer par la SCPI de murs de magasins, Immorente, gérée par Sofidy qui capitalise près de 1,7 milliard d’euros. La conséquence de la taille se mesure évidement à la granulométrie des actifs du patrimoine qui respecte des règles non écrites de répartition des risques. La moindre taille des SCPI les a parfois amenées dans le passé à investir dans des indivisions entre plusieurs SCPI. C’est moins vrai aujourd’hui, notamment parce qu’elles ont grossi. Les plus grosses SIIC sont propriétaires de centre commerciaux géant dont le trafic de visiteurs annuels peut dépasser 6 millions par an. Dans le commerce les SCPI privilégieront des murs de boutiques en pied d’immeubles, amis c’est aussi le cas pour Selectirente que Jean-Marc Peter dit gérer comme il gère les SCPI de Sofidy « avec des perspectives identiques ».
La stratégie des SCPI a longtemps privilégié l’immobilier de province ou de périphérie au rendement locatif supérieur quoique certaines soient spécialisées sur Paris pour mieux tirer parti de plus-values. Cependant Alain Perrollaz fait remarquer que les SCPI ont amorcé un recentrage sur le « prime » pour répondre à la montée du risque de vacance des immeubles de bureaux d’autant que les SCPI commencent à avoir recours au crédit et que ces immeubles sont davantage apprécié par les banques pour les financer. « Le changement de taille des SCPI, autorisé par l’abondante collecte de ces dernières années, leur permet d’accompagner les nouveaux besoins des entreprises » ajoute le dirigeant de Paref.
Des organismes vivants
« Les SCPI dont beaucoup sont devenues à capital variable sont des organismes vivants » rappelle Jean-Marc Peter et elles s’adaptent à leur environnement : « il n’y a rien de pire que l’actif obsolète dans une zone peu active » précise-t-il. Cependant Alain Perrollaz estime que le recentrage a été facilité tant pour les SCPI que pour les SIIC, ces dernières années, par la vente d’immeubles aux utilisateurs qui ont été mises à profits par les dirigeants d’entreprises locataires de ces immeubles dans le cadre de stratégies patrimoniales.
La principale différence entre les SIIC et les SCPI est illustrée par Paref puisque cette SIIC ne se contente pas de détenir un patrimoine locatif et de faire très marginalement un peu de promotion mais ajoute à ses activités la détention d’une société de gestion de SCPI et d’OPCI, conclut Alain Perrollaz. « Oui mais les activités extérieures au régime SIIC de ces sociétés sont soumises à l’impôt sur les sociétés, rappelle Jean-Marc Peter. Il n’empêche, « la SIIC est un investisseur mais aussi un véritable opérateur immobilier, alors que la SCPI est un véhicule d’investissement », conclut Alain Perrollaz.
Il n’en reste pas moins que les SCPI quelques soient les effets de la modernisation de leurs statuts à l’occasion de la transposition de la directive européenne AIFM qui a élargi leur capacité d’agir dans leurs acquisitions, leurs arbitrages et les travaux de restructuration qu’elles peuvent maintenant accomplir sur leur patrimoine, conservent une pureté immobilière qui en font des outils privilégiés en ingénierie patrimoniale.
On pourrait ajouter que la cotation des SIIC en Bourse qui a facilité la diversification de leur financement avec le lancement d’obligations. Elles ont ainsi collectés près de 10 milliards d’euros en 2 ans. Toutefois cet accès n’est véritablement possible dans de bonnes conditions que pour les SIIC ayant atteint une taille critique. Cet accès au marché obligataire ne doit pas faire oublier la quasi-impossibilité de lever en Bourse des fonds propres pendant plusieurs années car nous avons subi « un hold-up du non coté » dénonce Jean-Marc Peter qui veut croire à un retour de balancier proche au profit de la Bourse cette fois !
CT
Pierrepapier.fr
