« Nous allons proposer aux conseils de surveillance des SCPI de lisser les effets des efforts que nous engageons sur les patrimoines »
pierrepapier.fr : au premier semestre, la collecte en SCPI de NAMI – AEW Europe a surperformé votre poids dans la capitalisation des SCPI ? Cette surperformance de vos équipes commerciales est-elle appelée à durer ?
Serge Bataillie : bien évidemment, nous nous réjouissons de ce signe de bonne santé. Mais ce n’est pas notre objectif principal. La collecte du premier semestre 2013 a été alimentée par l’augmentation de capital de la SCPI Fructipierre qui a rencontré un vif succès puisque nous avons dû utiliser l’option permettant de porter cette opération à 59 millions d’euros contre 45 millions initialement visés. De même, nous avons enregistré les premiers effets de l’augmentation de capital de Laffitte Pierre qui doit s’achever en janvier prochain. Plutôt que de faire la course à la collecte, nous nous concentrons sur la qualité des investissements que va permettre cette levée de fonds. Ils doivent notamment s’inscrire sur le plan financier dans un profil de rendement et de sécurité locative pour maintenir la capacité de distribution de nos SCPI et, sur le plan technique, satisfaire au « green rating » contrôlé par Bureau Veritas. NAMI – AEW Europe veut rester en tête de ces bonnes pratiques sur lesquelles elle a pris de l’avance depuis plusieurs années.
pierrepapier.fr : la période est-elle propice aux investissements dans l’immobilier d’entreprise ?
Le marché de l’investissement est actuellement assez compliqué. Les prix sont élevés, le marché locatif est tendu et il existe une offre limitée. En outre, la concurrence est vive avec les autres acteurs, notamment les « family offices » qui recherchent comme nous des cibles d’un montant compris dans la fourchette de 5 à 20 millions d’euros. Clairement, nous ne voulons pas entrer dans la course aux prix élevés. Ce qui ne veut pas dire que nous n’acceptons pas d’acquérir des biens dont le rendement peut paraître instantanément un peu faible si nous décelons un actif à fort potentiel. Nos nouveaux investissements s’inscriront dans la politique d’arbitrage que nous menons pour rajeunir les patrimoines de nos SCPI. Cette rotation des actifs est au cœur de notre métier. Et si le marché des bureaux anciens n’est pas très fluide, nous parvenons néanmoins à obtenir de bons résultats en termes de cessions, notamment vis-à-vis d’utilisateurs-occupants.
pierrepapier.fr : cette politique d’arbitrages aura-t-elle des conséquences sur la distribution des revenus de vos SCPI ?
Les revenus versés aux porteurs de parts ne seront pas affectés par la rotation de nos actifs en 2013. L’année 2014 sera une année charnière qui pourra voir notre taux d’occupation enregistrer un infléchissement ponctuel. Quant aux revenus distribués l’an prochain, nous allons proposer aux conseils de surveillance des SCPI concernées de lisser les effets des efforts que nous engageons sur le patrimoine des SCPI en distribuant notamment un peu des réserves accumulées pour compenser les moindres loyers engendrés par un taux d’occupation inférieur à 90 % pendant quelques mois.
pierrepapier.fr : avez-vous le projet de créer une SCPI Duflot ?
Non, nos réseaux ne sont pas demandeurs. Le mécanisme fiscal nous semble trop peu attractif compte tenu des contraintes et d’un flux d’opérations insuffisant pour investir dans de bonnes conditions.
pierrepapier.fr : pour quelles raisons avez-vous procédé à un toilettage de votre OPCI Grand Public Fructifrance ?
Les ajustements que nous avons réalisés sur le mode de fonctionnement de l’OPCI Fructifrance ont été agréés par l’Autorité des marchés financiers. Ils consistent à organiser une périodicité des valorisations tous les 15 jours et accroître la liquidité dans notre politique d’investissement tout en relevant un peu le levier avec de la dette pour gagner en souplesse. Nous sommes maintenant en mesure de pouvoir proposer ce produit dans le cadre de l’assurance-vie. Nous sommes d’ailleurs en discussion avec deux compagnies d’assurance-vie.
pierrepapier.fr : quels changements va engendrer la mise en œuvre de la directive européenne AIFM ?
NAMI – AEW Europe est une filiale du groupe AEW Europe dont l’activité dépasse la gestion des SCPI et OPCI Grand Public. Au-delà des potentialités qu’ouvre ce texte encadrant les fonds alternatifs pour l’ensemble de nos SCPI et OPCI, la directive conduit à engager une réflexion sur l’organisation du groupe AEW Europe puisque dorénavant d’autres véhicules gérés seront régulés. L’activité de gestion de portefeuilles immobiliers pour des institutionnels d’AEW Europe est également concernée. L’ensemble des équipes est donc mobilisé pour mettre le groupe AEW Europe en conformité avec le nouvel environnement réglementaire. Une communication sur le sujet sera faite lorsque ces modifications auront été agréées par les autorités.
Propos recueillis par Christophe Tricaud
Rédacteur en chef pierrepapier.fr
