Foncier Investissement fait partie des fonds que Natixis AM met en avant actuellement. Pourquoi pensez-vous qu’il est particulièrement adapté à la conjoncture actuelle et à celle des prochaines années, puisque vous recommandez cet investissement pour une durée minimale de quatre ans ?
Le secteur immobilier me semble attractif dans  cet environnement de taux d’intérêt faibles et dans la conjoncture économique actuelle incertaine.
D’une part, les actifs immobiliers des sociétés foncières sont valorisés à des niveaux raisonnables, ce qui laisse entrevoir des perspectives favorables. Sur le plan locatif, les dernières statistiques indiquent que les loyers dits « prime » se redressent  doucement. Sur le marché des bureaux, les statistiques publiées montrent quelques signaux positifs, avec un début de stabilisation des loyers  pour un nombre important de villes.
D’autre part,  2010 va être une année de transition avec une croissance autour de zéro des cash flow des foncières cotées, mais la croissance pourrait reprendre doucement courant 2011, soutenue par ce qui est dans les pipelines et  par une indexation moins défavorable.
A court terme, le secteur reste attractif par son aspect dividende; nous attendons des rendements de l’ordre de 5% en moyenne avec des disparités importantes selon les acteurs (entre 3,5% et 8% hors dividendes exceptionnels), et nous pensons que pour la plupart des sociétés, ces dividendes demeurent assez solides.
A plus long terme, notre conviction est que Foncier Investissement comme l’immobilier coté offre des qualités de diversification indéniables et complémentaires face aux autres classes d’actifs, notamment la classe actions ou celle de l’immobilier physique, et doit trouver sa place au sein d’une allocation d’actifs.

Par rapport à d’autres fonds ayant une orientation similaire, vous semblez avoir un univers d’investissement plus large. Quelles sont les secteurs qui peuvent entrer dans cet univers et pourquoi avez-vous fait ce choix ?
Foncier Investissement dispose effectivement d’un univers d’investissement plus large qui va au-delà des sociétés immobilières cotées.  Il s’agit de pouvoir investir sur l’ensemble de la chaîne de valeurs autour de la thématique de l’immobilier. Nous  analysons les sociétés  dans le secteur des matériaux de construction, des constructeurs, des promoteurs, les maisons de retraite, les hôtels, les sociétés à valeurs d’actifs.

Votre fonds a déjà un long historique. Quels sont ses performances sur le long terme et comment évolue-t-il depuis le début de l’année ? Quels secteurs et quelles valeurs seriez-vous tentés de surpondérer maintenant ?
Le fonds a été créé en 1972 et a donc un historique de 38 ans. Il a  reçu différents prix  et notamment  des « Lipper Fund Awards »  sur 10 ans à deux reprises, en 2008 et 2009.
La diversification sectorielle a notamment permis au fonds de bien résister pendant l’an née 2007.
Au 30 septembre 2010 et sur une période de 10 ans, le fonds a offert une performance de 9,5%* en équivalent annuel. Le couple performance/volatilité reste un élément important de la mesure de la performance du fonds.
Depuis le début de l’année, le fonds progresse moins rapidement que l’indice immobilier car il est pénalisé par son exposition sur les secteurs de diversification. Le poids du secteur « Construction » est inférieur pour le moment à ce qu’il fut dans le passé. En cas d’amélioration de la conjoncture économique, ce secteur se trouverait renforcé.
A court terme, je privilégie le segment des immobilières cotées et parmi celles-ci Unibail, Mercialys et Icade me semblent intéressantes.

*Les chiffres des performances citées ont trait aux années écoulées. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable de performance future.

Sous ce nom, encore peu familier du grand public, se cachent néanmoins 35 ans d’expérience en gestion de SCPI. Présentez-nous votre groupe et votre activité immobilière.

NAMI est une filiale d’AEW Europe, le pôle « gestion d’actifs immobiliers » au sein du Pôle épargne de Natixis. AEW Europe  est détenue à 40 % par la Caisse des Dépôts et Consignation (CDC) et, indirectement pour 30 % chacune, par la Banque Populaire et le Groupe Caisses d’Epargne. Sa vocation est de mettre à la disposition des clients de la Banque Populaire une gamme de produits immobiliers afin de répondre aux besoins de chaque profil de clientèle. Ses actifs immobiliers sous gestion s’élèvent actuellement à 17 milliards d’euros.

Natexis Asset Management Immobilier (NAMI) est une société de gestion de portefeuille, parmi les premières à avoir été agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) pour créer et gérer des OPCI. C?est elle qui gère les SCPI du Pôle, une activité qui existe depuis plus de 35 ans à la Banque Populaire. Ses actifs sous gestion représentent près de 2,7 milliards d’euros, répartis entre les SCPI (1,2 milliards d’euros) et les OPCI (900 millions d’euros), le solde de 600 millions d’euros étant constitué de biens immobiliers gérés pour le compte d’une autre filiale du Pôle épargne de Natixis Assurance.

Quelles sont les SCPI gérées par NAMI ?

NAMI gère des SCPI classiques, investies en immobilier d’entreprise, essentiellement des bureaux. La société est aussi présente depuis longtemps sur le secteur des SCPI fiscales, en Méhaignerie puis en Robien et, à présent, en Scellier : Fructirésidence, actuellement en cours de collecte.

– En SCPI de rendement, la plus ancienne est Fructipierre, créée en 1974, de type « classique diversifiée ». Son patrimoine est investi majoritairement en bureaux situés en Ile-de-France. Au 31 décembre 2009, elle capitalisait plus de 400 millions d’euros.

– L’autre SCPI historique de la Banque est Fructirégion, investie en bureaux, elle aussi, à 20 % en Ile-de-France et dans les grandes métropoles régionales pour le reste. Avec une capitalisation supérieure à 160 millions d’euros en fin d’année 2009, c’est l’une des plus importantes SCPI régionales.

– NAMI gère aussi la SCPI Barclays Pierre,  créée en 2001 par la fusion des sept SCPI provenant de la Banque Barclays, laquelle avait elle-même repris les SCPI Rothschild. Barclays Pierre, dont le patrimoine est très diversifié (80 % bureau, 20 % commerce et hôtellerie) capitalise actuellement autour de 300 millions d’euros.

Les SCPI destinées aux particuliers représentent 1,05 milliards d’euros. NAMI gère séparément deux SCPI dédiées aux institutionnels dotées de 200 millions d’euros d’actifs immobiliers. Le cantonnement est un de nos principes de gestion ; un fonds représentatifs, de façon significative, d’unité de compte dans le cadre de contrats d’assurance vie n’est pas ouvert directement aux particuliers.

Justement, pouvez-vous nous parler de vos stratégies de gestion ?

Premier point, nous avons toujours privilégié le capital fixe pour nos SCPI, pour plusieurs raisons : conserver la maitrise de la collecte, que l’on peut plus facilement adapter au marché immobilier ; assurer une meilleure liquidité des parts, le marché de la revente donnant satisfaction depuis la réforme de 2002. De plus, pour les nouveaux investisseurs, ce marché secondaire permet d’anticiper l’évolution du marché immobilier. Ainsi, les prix de transaction reflètent au mieux la valeur des parts, décorrélée du prix des actifs immobiliers sous-jacents.

Deuxième point, dans la conjoncture immobilière que nous avons connu au cours des deux dernières années, nous n’avons pas recherché de collecte importante ni de gros investissements. Nous avons privilégié la performance à la taille des opérations. Avec l’accord du conseil de surveillance de l’une des SCPI, nous avons même souscrit un emprunt en 2009 pour profiter, malgré une faible collecte, des opportunités de marché qui se présentaient au 1er semestre.

Troisième point, au moment où la conjoncture s’est resserrée, on a préféré arbitrer des actifs (100 millions d’euros sur 3 ans dans Fructipierre) plutôt que de pousser la collecte. Cette restructuration du patrimoine a permis ensuite de se repositionner sur le marché avec les capitaux disponibles et l’emprunt. Sur Barclays Pierre, nous avons poursuivi la restructuration des patrimoines très épars du fait de la fusion. De nombreuses petites unités ont souvent pu être cédées à des utilisateurs, pour des prix supérieurs à ceux qu’en auraient donnés des investisseurs. Nous avons pu acheter ensuite de plus grosses unités dans de bonnes conditions, au moment où le crédit se faisait rare et où le marché était favorable aux investisseurs qui disposaient de capitaux propres.

Votre attachement aux SCPI ne vous empêche pas de vous intéresser aussi aux OPCI, puisque NAMI en gère déjà plusieurs. Le deux ont-ils vocation à cohabiter ?

Oui, bien sûr. Autant nous sommes d’ardents défenseurs de la SCPI du capital fixe, autant nous estimons qu’il y a aussi le besoin, pour les épargnants, d’un produit à capital variable qui viennent compléter l’offre de placement immobilier collectif non coté. C’est pourquoi nous avons été parmi les premiers à développer un OPCI « retail », c’est-à-dire « de détail », destiné au grand public.

Il s’agit de Fructifrance Immobilier, une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV). Elle est composée d’immobilier à 65 % (dont très peu d’actions de SIIC, pour limiter le risque boursier) et d’actifs financiers pour 35 % (25 % de valeurs mobilières obligataires et 10 % de liquidité). Par rapport à la SCPI, l’OPCI offre, a priori, une performance plus faible mais aussi une moindre volatilité dans la mesure où la poche obligataire joue le rôle d’amortisseur. L’entrée et la sortie, qui s’effectuent en valeur d’actif net, sont moins soumises à l’influence des marchés immobiliers.

Le rendement prévisible de distribution est de l’ordre de 4 % à 4,5 %, tout à fait compétitif avec les performances actuelles de l’assurance vie, par exemple. On peut même espérer un meilleur rendement du fait des bonnes acquisitions qui ont été réalisées à un point bas du marché immobilier. N’oublions pas, en effet, que le moment de l’achat et de la revente d’actifs immobiliers par le fonds est déterminant pour sa performance. En revanche, il faut reconnaître que le marché obligataire est moins favorable actuellement, mais la « duration », c’est-à-dire la durée de conservation des obligations, n’est pas la même que celle des biens immobiliers. La performance de la poche obligataire peut donc être améliorée dans le temps.

La collecte de Fructifrance Immobilier a vraiment démarré dans le réseau au cours du 4e trimestre 2009, les premières acquisitions ayant été réalisées – dans de bonnes conditions, comme je le disais précédemment – avec les capitaux d’amorçage apportés par la banque. L’objectif de cet OPCI est de répliquer le marché immobilier d’entreprise en France en tenant compte de sa répartition en nature et en géographie. L’acheter, c’est investir à 65 % sur le marché immobilier d’entreprise en France. La collecte visée est de 100 millions d’euros, à échéance fin 2010 ou mi-2011. Les frais de souscription de l’OPCI sont modérés : 5 %, dont 2 % pour le distributeur, et 3 % de répercussion des frais d’achat des immeubles.

Si les OPCI grand public n’en sont encore qu’a leurs débuts, avez-vous constaté, comme d’autres sociétés de gestion de portefeuille, un engouement très fort de la part des institutionnels pour les OPCI RFA ?

En effet, à côté de son premier OPCI « retail », NAMI a déjà créé et gère 9 OPCI RFA (à règles de fonctionnement allégées), réservés à des investisseurs qualifiés et aux institutionnels. Avec plus de 1 milliard d’euros en gestion,  NAMI est leader sur ce secteur avec une part de marché de 16 %. L’OPCI RFA s’avère être une solution particulièrement appropriée pour l’externalisation du patrimoine immobilier des grandes entreprises. Certaines y trouvent une source d’approvisionnement en capitaux afin de soutenir leur développement. D’autres comme ce fut le cas de Casino avec ses supermarchés et ses supérettes, y voient aussi le moyen de préserver les comptes de l’entreprise commerciale.

N’oublions pas que les nouvelles normes comptables obligent les entreprises à intégrer, dans leurs comptes annuels, les plus-values ou les moins values immobilières. En cas de retournement de conjoncture, l’intégration des baisses de valeur d’un patrimoine immobilier important peut tout simplement plomber le résultat de l’exercice, quand bien même l’activité de l’entreprise est restée constante.

Comment voyez-vous le proche avenir des fonds immobiliers non côtés et quelles sont vos perspectives de développement ?

On assiste à un retour très net vers l’immobilier des épargnants et des institutionnels, notamment les assureurs de taille moyenne qui apprécie les SCPI pour l’allocation immobilière dans le fonds général. Il ne faut cependant pas laisser les institutionnels prendre trop d’importance dans une SPCI pour ne pas compromettre sa liquidité en cas de cessions massives. Par ailleurs, la preuve est désormais rapportée que les deux catégories de fonds immobiliers non cotés, SCPI et OPCI, peuvent cohabiter.

En ce qui concerne les perspectives de NAMI, l’objectif est la croissance, interne et externe. En interne, le développement de la collecte par le recours à de nouveaux canaux de distribution, les conseils en gestion de patrimoine indépendants (CGPI) venant s’ajouter à notre réseau bancaire habituel. En croissance externe, nous sommes attentifs à toute reprise qui se présenterait, comme nous l’avons fait il y a dix ans en reprenant (puis en fusionnant) les SPCI de la Banque Barclays. La politique de gestion et d’arbitrage dynamique que nous avons appliquée à  la SCPI Barclays Pierre a été couronnée de succès.

Les SIIC ont connu 18 mois difficiles, de fin 2007 au printemps 2009. L’intérêt pour le secteur a repris depuis et les cours ont remonté. Quels sont les premiers enseignements que tire de cette période un dirigeant de foncière sur le plan immobilier et financier, sur le régime SIIC et sur le comportement de son actionnariat ?

1. L’immobilier et son financement

Les orientations patrimoniales de votre foncière ont-elles appelé des corrections plus ou moins importantes dans la période précédente ? Votre stratégie financière (taux d’endettement, durée des prêts, etc.) s’est-elle révélée être un atout ou un handicap ?

Züblin Immobilière France est une SIIC  qui investit exclusivement dans des immeubles de bureaux, destinés à être loués à des sociétés nationales ou internationales. De ce fait, ses investissements se concentrent sur des zones économiques actives et diversifiées. En France, il s’agit de Lyon, Marseille et, bien entendu, Paris. La taille unitaire recherchée pour les immeubles est idéalement de 10 à 50 millions d’euros. A Paris cela peut aller jusqu’à 100 millions d’euros. Aujourd’hui, le portefeuille de Züblin Immobilière France est constitué de 8 immeubles situés à l’ouest de Paris, à Lyon et à Marseille. Les principaux locataires sont les Laboratoires Roche, Faurecia, L’Oréal, Europ Assistance, Lexmark, etc.La dimension environnementale, notamment la performance énergétique, est au coeur de notre stratégie d’investissement et de rénovation de notre parc. A terme, Züblin Immobilière France ambitionne que la grande majorité de son portefeuille d’actifs soit constituée d’immeubles à haute performance énergétique.

Le financement des investissements immobiliers est assuré par une combinaison de capital et de dettes hypothécaires long terme. L’objectif est que le montant des dettes ne dépasse pas structurellement 55% à 60% de la valeur des actifs. Egalement, le rendement net d’un actif doit être supérieur au coût de son financement dès son acquisition. Ceci assure que chaque acquisition aura une contribution positive au résultat opérationnel de la société. Cette stratégie et cette politique de financement a permis à Züblin Immobilière France d’affronter les difficultés nées de la crise économique et financière malgré la jeunesse de son portefeuille d’actifs. Le portefeuille de Züblin est occupé à 98%, la société n’a pas d’exposition aux variations des taux d’intérêts  et aucune dette n’arrive à maturité avant 4 ans. Enfin les objectifs environnementaux fixés par la loi « Grenelle II » confirme la pertinence de la stratégie environnementale de Züblin Immobilière France.

2. Le régime SIIC

Les obligations de distribution imposées aux SIIC, en contrepartie de l’exonération d’IS dont elles bénéficient, sont-elles supportables en période de crise immobilière ? Etes-vous demandeur d’une réforme du régime fiscal SIIC et si oui, laquelle ?

Nous sommes très satisfaits du régime SIIC. Ce régime se fonde sur 3 grands principes qui nous semblent particulièrement adaptés au concept de pierre-papier. Tout d’abord, l’obligation de distribution de la quasi-totalité du résultat opérationnel et de la moitié des plus values réalisées assure aux actionnaires une garantie de rendement et de participation aux résultats de l’entreprise si la stratégie de cette dernière et l’action de son management sont pertinentes. Le second principe de fonctionnement du régime SIIC repose sur le financement, notamment, par appel au marché : pour assurer la faisabilité de son opération d’appel au marché, le management de la société doit démontrer a priori la pertinence de son business model et la façon dont il va créer de la valeur pour les actionnaires. Par la suite, la société devra démontrer à ses actionnaires que ses orientations stratégiques ont produit les résultats escomptés. Si l’application de la stratégie n’est pas fidèle aux objectifs, la sanction sera une rupture de confiance avec les actionnaires et, donc, des difficultés de financement pour la croissance. Le troisième principe réside dans l’obligation de disposer d’un flottant minimum, garantie d’une certaine liquidité de l’action.

3. L’actionnariat

La composition de votre actionnariat a-t-elle évolué de façon significative au cours de ces derniers mois ? Etes-vous favorable à une extension, dans votre capital, de la part de flottant auprès des particuliers ?

59 % du capital de Züblin Immobilière France est détenu par le groupe Züblin Immobilien, une société d’investissement immobilière suisse, cotée à la bourse de Zurich. Les 41 % restant se répartissent entre des investisseurs institutionnels et les particuliers. Depuis 2008, nous avons constaté que la part des particuliers dans notre capital a augmenté de façon importante, tandis que celle des institutionnels a beaucoup baissée. Elles sont actuellement proches l’une de l’autre. Nous pensons que la structure de notre flottant doit s’appuyer sur ces deux typologies d’actionnaires qui sont complémentaires. Pour un particulier, la détention d’une action SIIC peut être particulièrement attractive en terme fiscal notamment si cette action est détenue dans le cadre d’un contrat d’assurance vie ou d’un PEA.

La collecte des données statistiques n’est pas seulement indispensable au suivi des marchés immobiliers. Le fonds documentaire et les études réalisés par HBS Research permettent aussi d’intervenir en amont des marchés, pour l’élaboration de nouveaux projets.

Quelle est précisément l’activité d’HBS Research ?

HBS-research a décidé d’occuper le terrain de l’intelligence économique immobilière. Pour cela, elle a constitué une base de données unique regroupant plus de 20 sources de données différentes qui sont toutes publiques, exhaustives et réactualisées de manière permanente. Cette base de données couvre toute la France et croise de l’information sur plus de 2 millions d’immeubles : propriétaires, occupants, transactions, permis de construire… Le tout sur fond de cartographie dynamique permettant aussi de décrire l’environnement des immeubles avec des cartes de présomption de pollution des sols, les PPRI, les cartes des transports, les plans cadastraux… A partir de cette base de données, nous proposons différentes offres de services comme des licences d’accès à cette base de données, mais aussi du conseil et de l’étude. Nous pouvons également mettre à disposition un Systèmes d’Information Géographique croisant nos informations publiques avec les données du client, qu’il garde évidemment en privatif, afin de lui permettre de bénéficier du meilleur des 2 mondes.

Jusqu’où va le recensement des biens que vous avez mis en place ? Quels sont les limites actuelles, techniques ou légales, de cette base de données, et les éventuelles perspectives d’extension ?

Etant les premiers à nous attaquer à ce domaine, nous découvrons les limites au fur et à mesure que nous avançons. Nous sommes fiers de la qualité de l’information sur les propriétaires et les utilisateurs que nous pouvons mettre à disposition de nos clients mais nous sommes conscients qu’il nous reste encore des dimensions à cartographier ou à améliorer : destination, volume de transactions, offre, nouveaux projets… Par ailleurs, nous ne publions que de l’information dite « publique », à savoir qui a reçu l’accord de publication de son propriétaire. Nous allons petit à petit entrer dans des systèmes de partage d’information, nous permettant d’accéder à des informations plus fines.

Quels sont les services et les développements que les entreprises du secteur immobilier peuvent envisager à partir de vos travaux ?

Cette base de données apporte au marché une très grande transparence permettant à tout à chacun d’être créatif sans la barrière d’accès à l’information. A titre d’exemple, nous permettons d’identifier des immeubles à restructurer (période de construction, absence de permis de construire, immeubles mono-propriétaires…) ou encore de trouver des utilisateurs en amont de leur décision de résilier leurs baux (date estimée d’échéance de baux, regroupement de filiales, variation de chiffre d’affaires…). On nous interroge aussi pour inventorier et qualifier les implantations d’un utilisateur, mais aussi ses actifs immobiliers. Par ailleurs, ces bases de données permettent de traiter de manière industrielle des opérations là où il fallait mobiliser beaucoup de monde pour répondre en un temps record à des problématiques lourdes. A titre d’exemple, nous sommes sollicités pour accompagner des enseignes à trouver des futures implantations en nombre car nous leur permettons de répondre à la faisabilité de chaque site en leur identifiant les sites à prospecter. En fait, avec ces données, ce sont nos clients qui nous font découvrir l’étendue des possibles !

Deux questions à Jacqueline Faisant,
Présidente de BNP Paribas REIM

Devant le succès rencontré par le dispositif Scellier et la baisse du nombre de logements construits par les promoteurs, est-il encore possible de trouver de bons produits pour constituer le patrimoine des SCPI Scellier ?

La fulgurance de la crise suite à la faillite de Lehman a complètement asséché le marché des liquidités fin 2008. Les promoteurs ont alors très vite pris la mesure des difficultés et ont abandonné très rapidement certains projets sur lesquels ils travaillaient. Mais l’année 2009 a permis une reprise du marché de la construction pour deux raisons. D’une part, les banques ont retrouvé les marges de manoeuvre permettant, notamment, de financer les particuliers intéressés par un investissement immobilier de type Scellier. Ceci a permis d’écouler les stocks de logement neufs disponibles, en particulier des appartements familiaux, qui avaient du mal à se vendre en raison de leur prix, et de redonner vie à ce secteur d’activité. D’autre part les promoteurs ont besoin, pour sortir leurs nouveaux programmes de faire appel aux institutionnels qui achètent « en bloc » une partie des immeubles sur plan. Alors, oui, les SCPI peuvent trouver des produits et ce sont des produits de qualité, donc un peu chers.

Le recentrage envisagé par le gouvernement du dispositif Scellier vers des immeubles résidentiels de type « bâtiments basse consommation » (BBC) aura-t-il une influence sur l’activité des SCPI en cours de collecte actuellement ?

Rappelons qu’une loi de finance n’est pas rétroactive et que la déduction fiscale d’un investissement en SCPI est liée à la date de la souscription, et non pas à la date d’achat de l’immeuble.

Pour les souscriptions en 2009 au capital de SCPI Scellier qui ont prévu de clôturer leur collecte fin 2009 [comme c’est le cas de Pierre Avenir – NDLR], il n’y aura donc pas de modification, même si les acquisitions faites avec l’argent de ces souscriptions sont faites en 2010 ou 2011. Un éventuel recentrage, dans la loi de finances 2010, de l’avantage fiscal vers la construction BBC n’aurait donc pas d’incidence sur l’activité de ces SCPI, si ce n’est que les sociétés de gestion redoublent d’attention sur le choix des programmes investis pour privilégier la qualité environnementale des produits.

Pour les SCPI qui ont prévu une collecte sur deux exercices (2009 et 2010), le projet de loi de finance pour 2010 n’est pas encore tout à fait abouti. Mais les sociétés de gestion et l’ASPIM sont intervenues pour expliquer aux pouvoirs publics la nécessité de prendre en compte les particularités de cet outil de collecte qui contribue à la bonne tenue de la construction neuve résidentielle. Lorsque le texte sera arrêté définitivement, la collecte 2010 sera organisée avec les produits adaptés, si nécessaire.

Il est de plus en plus question de la création d’une plateforme multilatérale de négociation des parts des SCPI à capital fixe, afin d’animer leur marché secondaire.

1. Ce projet vous semble-t-il intéressant et l’ASPIM envisage-t-elle de le soutenir ?

L’ASPIM s’est toujours attachée à ce que l’organisation du marché secondaire des SCPI permette le maximum d’échanges avec le maximum de transparence et de sécurité au bénéfice des vendeurs et des investisseurs : c’est l’objectif qui a été atteint par le marché de confrontation institué en 2002 à son initiative. Les sociétés de gestion ont mis en place les outils de communication clairs sur les offres et sur les prix effectifs et ont assumé sans faille la responsabilité de la bonne fin des transactions qui leur a été confiée par la Loi. Il a été ainsi mis un terme à l’opacité du « marché gris » qui a contourné, à partir de 1993, le blocage des échanges « à la valeur conseillée » et aux pratiques douteuses de démarchage auprès de vendeurs mal informés, avec des prix excessivement décotés, qui l’ont accompagné. Bon an mal an, ce marché de confrontation a permis la rotation d’environ 2% des parts. Les ordres de vente en suspens n’ont pas dépassé 0,30 % de la capitalisation, en moyenne, depuis 2002.

Le volume des suspens constatés à fin 2008 (1,16 % de la capitalisation globale), sans être catastrophique, traduit tout de même une tension croissante, d’autant qu’il s’accompagne, dans certains cas, de décotes importantes : les épargnants ne sont pas massivement vendeurs, mais les acheteurs sont moins nombreux au rendez-vous en raison du contexte général de défiance pour tous les placements de long terme. La limite du mécanisme actuel est atteinte dans la mesure où les échanges sont organisés dans le périmètre des canaux de distribution de chaque société de gestion. Dès lors, toute solution qui permettra de donner encore davantage de visibilité et de profondeur au marché est bien venue.

En ce sens, le projet de Système Multilatéral de Négociation (SMN), tel qu’il est envisagé, devrait apporter un réel dynamisme en donnant une bien meilleure visibilité aux investisseurs potentiels. Il consiste en une plateforme qui présenterait une vue instantanée sur l’ensemble de l’offre des sociétés adhérentes en termes de prix, de rendement et de frais, et donnerait l’accès au site de chacune des sociétés de gestion pour permettre l’enregistrement des ordres.
Ce système devrait également permettre de réaliser une économie sur les droits d’enregistrement qui pourrait être alors ramené à 3 % au lieu 5 % réduisant d’autant l’injustice qui revient aujourd’hui à taxer deux fois les porteurs en droits d’enregistrement, sur les achats d’immeubles par les fonds eux-mêmes puis sur les échanges de parts sociales. Ce point essentiel est en cours de validation.

Dans le droit fil de sa mission, l’ASPIM accompagne les sociétés de gestion dans leur réflexion sur ce dispositif et les encouragera à le mettre en place, dès lors qu’il apportera l’animation du marché qui est recherchée.

2. Quelles sont les conditions requises pour la réalisation de ce projet ?

Pour être efficace, la plateforme doit pouvoir procurer un accès direct vers l’ensemble des offres du marché. Les aspects purement techniques de communication entre les systèmes d’information ne devraient pas présenter de difficultés insurmontables. L’essentiel est que cet accès permette la réalisation des transactions dans la sécurité et la transparence. La priorité consiste donc à mettre en place une organisation qui permette à chacun d’exercer pleinement ses responsabilités. Celles de la société de gestion sont clairement définies par la Loi : connaître tous ses clients, connaître l’origine des fonds et assurer la bonne fin des transactions. Le mandat qu’elle confiera à l’opérateur de la plate-forme devra concilier l’efficacité du système et le respect de ce cadre légal, qui est conçu pour protéger les donneurs d’ordre, vendeurs et acquéreurs, et pour préserver l’intégrité du marché.

La plateforme doit, par conséquent, fonctionner comme un outil de place, au service de tous les porteurs : elle doit donc convaincre un maximum d’intervenants et, pour cela, offrir toutes les garanties en matière de pérennité, d’indépendance et de capacité d’évolution. Cela passe probablement par une implication forte des sociétés de gestion dans la gouvernance de cet outil : elles sont, du fait même de leurs responsabilités, les mieux à même de veiller au respect de ces garanties.

Pour aboutir, le projet nécessite une bonne coordination avec les autorités de place, et avec l’AMF en tout premier lieu : il faudra, dans ces échanges, vérifier la compatibilité du système avec la Loi et le Règlement Général, et en profiter pour mettre en cohérence la loi de 2001 et la règlementation des Prestataires de Services d’Investissement. La délégation de la tenue du marché, jusqu’à présent dévolue aux sociétés de gestion, sera un aspect central de cette mise au point.

3. Quels bénéfices les porteurs peuvent-ils attendre de la mise en place de cette plateforme ?

Tout d’abord, l’accès d’un plus grand nombre d’investisseurs potentiels à une vue d’ensemble sur le marché est un facteur de dynamisme des échanges. Un marché plus profond et plus actif raccourcira les délais de transaction et devrait aboutir à des confrontations plus fréquentes qu’on ne le constate actuellement. A terme, le système pourrait d’ailleurs constituer un élément fort de la liquidité de l’ensemble des produits collectifs de placements immobiliers et fonciers, pour les augmentations de capital, les compensations du marché des SCPI à capital variable, les OPCI, les groupements fonciers, etc. La plateforme permettra ensuite d’établir des comparaisons entre les performances des SCPI et constituera, par le fait, un véritable outil de benchmark, facteur d’émulation entre les différentes gestions.

En termes de coûts, l’impact s’appréciera avec le temps. L’économie de droits d’enregistrement, si elle se confirme, est un premier pas dans la direction de la réduction des frais. La plateforme en elle-même aura un coût, et le travail des sociétés de gestion sera, au démarrage au moins, un peu plus complexe. Si elle apporte un véritable accroissement des transactions, elle engendrera des économies d’échelle que chaque société de gestion appréciera en fonction de l’organisation de sa distribution. L’ASPIM, pour sa part, se concentrera sur sa mission qui est d’aider au développement d’un outil de place efficient au bénéfice de tous les porteurs de parts.

Après la crise des subprimes, comment se profilent les marchés immobiliers en 2008 ?

C’est un coup de tonnerre qui a secoué l’économie américaine durant l’été avec la crise des « subprimes ». Puis, l’orage a gagné l’Europe car la mondialisation touche aussi le système bancaire international même si les statistiques actuelles ne reflètent pas encore les effets de cette crise corrective.

Quelle est l’origine de cette crise : l’immobilier résidentiel américain dont la baisse des prix des logements est patente depuis le 2ème trimestre 2006. Or, le système de prêts accordés aux acheteurs les moins solvables a contribué à mettre ces derniers dans l’incapacité de faire face à leurs dettes et les prêteurs en position de ne plus être garantis par la valeur du bien.

Si les pertes des banques prêteuses ont été estimées à 26 milliards de dollars, sans compter l’effet « boule de neige » de la titrisation* d’une partie de ces créances, ce serait 5 000 milliards de capitalisation boursière qui seraient partis en fumée avec la baisse générale des marchés financiers. Car la crise bancaire localisée s’est généralisée, a impacté le niveau général des liquidités et a provoqué une réelle crise de confiance.

Quelles conséquences pour l’immobilier en France et, d’abord, pour l’immobilier d’entreprise ? Du point de vue de l’équilibre de l’offre et de la demande, la demande de bureaux pourrait fléchir légèrement en 2008, du fait de l’appauvrissement relatif de certaines entreprises et du tribut payé par la croissance économique à la crise bancaire et financière ; le stock de bureaux disponibles pourrait donc augmenter. Toutefois, les mises en chantier de bureaux devraient également fléchir, évitant ainsi un déséquilibre global durable. Dans ces conditions, les tensions constatées, ces derniers mois, sur les loyers des bureaux parisiens et des grands centres tertiaires limitrophes ne devraient pas se démentir.

Du côté des investissements, il est vraisemblable que le resserrement du crédit aura un impact sur le montant des engagements. Certes, beaucoup d’investisseurs achètent sur leurs fonds propres, mais pour ceux qui recourent à des financements, les crédits devenant plus rares et plus chers, certains projets d’acquisition devraient, en toute logique, être remis en cause. Quoi qu’il en soit, la masse de liquidités mondiales cherchant à s’investir est considérable, l’attrait du marché français réel et 2007 devrait être une excellente année sur le plan des transactions ; la liquidité existe même si les conditions se corrigent.

Quant au marché résidentiel, si les transactions globales réalisées se stabilisent, selon les Chambres des Notaires, ou ralentissent légèrement, selon l’analyse des promesses de vente réalisée par la FNAIM, le niveau des transactions reste élevé, particulièrement en Île-de-France. Certains marchés régionaux doivent cependant être surveillés. Les prix des logements ont très fortement progressé, ces dernières années. Selon la Chambre des Notaires, ils ont doublé depuis la fin 2000. Il ne serait donc pas étonnant que l’atterrissage en douceur soit amorcé. A terme, l’ampleur des besoins, chiffrés entre 370 000 et 500 000 logements par an selon différentes études, devrait constituer un puissant facteur de soutien du marché. Et de soutien durable, car les besoins naissent de la conjonction de facteurs sociodémographiques (augmentation de la natalité, mobilité croissante, allongement de la durée de vie, recomposition de familles, immigration, etc.) peu susceptibles de s’infléchir brutalement et simultanément. De son côté, l’offre de logements n’est pas infiniment extensible. Le niveau des taux d?intérêt et la solvabilité moindre des ménages seront donc contrebalancés par un maintien élevé des besoins en logements.

Pour conclure, risquons un pronostic : même si, aujourd’hui, nul ne peut préjuger de l’ampleur et de la durée de l’orage, la crise des subprimes devrait se traduire plutôt par un « trou d’air » qui aura sans doute le mérite de rétablir une hiérarchie des spreads**, et donc une différenciation entre les marchés et les produits qui facilitera les investissements à venir des SCPI et de la nouvelle classe d’actifs que constitueront les OPCI.

* Transformation d’actifs non liquides, en l’occurrence des créances, en valeurs mobilières facilement négociables.
** Marge brute, correspondant à la différence entre le rendement du placement et le taux d’intérêt de l’emprunt qui sert à le financer.