Il est de plus en plus question de la création d’une plateforme multilatérale de négociation des parts des SCPI à capital fixe, afin d’animer leur marché secondaire.
1. Ce projet vous semble-t-il intéressant et l’ASPIM envisage-t-elle de le soutenir ?
L’ASPIM s’est toujours attachée à ce que l’organisation du marché secondaire des SCPI permette le maximum d’échanges avec le maximum de transparence et de sécurité au bénéfice des vendeurs et des investisseurs : c’est l’objectif qui a été atteint par le marché de confrontation institué en 2002 à son initiative. Les sociétés de gestion ont mis en place les outils de communication clairs sur les offres et sur les prix effectifs et ont assumé sans faille la responsabilité de la bonne fin des transactions qui leur a été confiée par la Loi. Il a été ainsi mis un terme à l’opacité du « marché gris » qui a contourné, à partir de 1993, le blocage des échanges « à la valeur conseillée » et aux pratiques douteuses de démarchage auprès de vendeurs mal informés, avec des prix excessivement décotés, qui l’ont accompagné. Bon an mal an, ce marché de confrontation a permis la rotation d’environ 2% des parts. Les ordres de vente en suspens n’ont pas dépassé 0,30 % de la capitalisation, en moyenne, depuis 2002.
Le volume des suspens constatés à fin 2008 (1,16 % de la capitalisation globale), sans être catastrophique, traduit tout de même une tension croissante, d’autant qu’il s’accompagne, dans certains cas, de décotes importantes : les épargnants ne sont pas massivement vendeurs, mais les acheteurs sont moins nombreux au rendez-vous en raison du contexte général de défiance pour tous les placements de long terme. La limite du mécanisme actuel est atteinte dans la mesure où les échanges sont organisés dans le périmètre des canaux de distribution de chaque société de gestion. Dès lors, toute solution qui permettra de donner encore davantage de visibilité et de profondeur au marché est bien venue.
En ce sens, le projet de Système Multilatéral de Négociation (SMN), tel qu’il est envisagé, devrait apporter un réel dynamisme en donnant une bien meilleure visibilité aux investisseurs potentiels. Il consiste en une plateforme qui présenterait une vue instantanée sur l’ensemble de l’offre des sociétés adhérentes en termes de prix, de rendement et de frais, et donnerait l’accès au site de chacune des sociétés de gestion pour permettre l’enregistrement des ordres.
Ce système devrait également permettre de réaliser une économie sur les droits d’enregistrement qui pourrait être alors ramené à 3 % au lieu 5 % réduisant d’autant l’injustice qui revient aujourd’hui à taxer deux fois les porteurs en droits d’enregistrement, sur les achats d’immeubles par les fonds eux-mêmes puis sur les échanges de parts sociales. Ce point essentiel est en cours de validation.
Dans le droit fil de sa mission, l’ASPIM accompagne les sociétés de gestion dans leur réflexion sur ce dispositif et les encouragera à le mettre en place, dès lors qu’il apportera l’animation du marché qui est recherchée.
2. Quelles sont les conditions requises pour la réalisation de ce projet ?
Pour être efficace, la plateforme doit pouvoir procurer un accès direct vers l’ensemble des offres du marché. Les aspects purement techniques de communication entre les systèmes d’information ne devraient pas présenter de difficultés insurmontables. L’essentiel est que cet accès permette la réalisation des transactions dans la sécurité et la transparence. La priorité consiste donc à mettre en place une organisation qui permette à chacun d’exercer pleinement ses responsabilités. Celles de la société de gestion sont clairement définies par la Loi : connaître tous ses clients, connaître l’origine des fonds et assurer la bonne fin des transactions. Le mandat qu’elle confiera à l’opérateur de la plate-forme devra concilier l’efficacité du système et le respect de ce cadre légal, qui est conçu pour protéger les donneurs d’ordre, vendeurs et acquéreurs, et pour préserver l’intégrité du marché.
La plateforme doit, par conséquent, fonctionner comme un outil de place, au service de tous les porteurs : elle doit donc convaincre un maximum d’intervenants et, pour cela, offrir toutes les garanties en matière de pérennité, d’indépendance et de capacité d’évolution. Cela passe probablement par une implication forte des sociétés de gestion dans la gouvernance de cet outil : elles sont, du fait même de leurs responsabilités, les mieux à même de veiller au respect de ces garanties.
Pour aboutir, le projet nécessite une bonne coordination avec les autorités de place, et avec l’AMF en tout premier lieu : il faudra, dans ces échanges, vérifier la compatibilité du système avec la Loi et le Règlement Général, et en profiter pour mettre en cohérence la loi de 2001 et la règlementation des Prestataires de Services d’Investissement. La délégation de la tenue du marché, jusqu’à présent dévolue aux sociétés de gestion, sera un aspect central de cette mise au point.
3. Quels bénéfices les porteurs peuvent-ils attendre de la mise en place de cette plateforme ?
Tout d’abord, l’accès d’un plus grand nombre d’investisseurs potentiels à une vue d’ensemble sur le marché est un facteur de dynamisme des échanges. Un marché plus profond et plus actif raccourcira les délais de transaction et devrait aboutir à des confrontations plus fréquentes qu’on ne le constate actuellement. A terme, le système pourrait d’ailleurs constituer un élément fort de la liquidité de l’ensemble des produits collectifs de placements immobiliers et fonciers, pour les augmentations de capital, les compensations du marché des SCPI à capital variable, les OPCI, les groupements fonciers, etc. La plateforme permettra ensuite d’établir des comparaisons entre les performances des SCPI et constituera, par le fait, un véritable outil de benchmark, facteur d’émulation entre les différentes gestions.
En termes de coûts, l’impact s’appréciera avec le temps. L’économie de droits d’enregistrement, si elle se confirme, est un premier pas dans la direction de la réduction des frais. La plateforme en elle-même aura un coût, et le travail des sociétés de gestion sera, au démarrage au moins, un peu plus complexe. Si elle apporte un véritable accroissement des transactions, elle engendrera des économies d’échelle que chaque société de gestion appréciera en fonction de l’organisation de sa distribution. L’ASPIM, pour sa part, se concentrera sur sa mission qui est d’aider au développement d’un outil de place efficient au bénéfice de tous les porteurs de parts.
