Après la crise des subprimes, comment se profilent les marchés immobiliers en 2008 ?
C’est un coup de tonnerre qui a secoué l’économie américaine durant l’été avec la crise des « subprimes ». Puis, l’orage a gagné l’Europe car la mondialisation touche aussi le système bancaire international même si les statistiques actuelles ne reflètent pas encore les effets de cette crise corrective.
Quelle est l’origine de cette crise : l’immobilier résidentiel américain dont la baisse des prix des logements est patente depuis le 2ème trimestre 2006. Or, le système de prêts accordés aux acheteurs les moins solvables a contribué à mettre ces derniers dans l’incapacité de faire face à leurs dettes et les prêteurs en position de ne plus être garantis par la valeur du bien.
Si les pertes des banques prêteuses ont été estimées à 26 milliards de dollars, sans compter l’effet « boule de neige » de la titrisation* d’une partie de ces créances, ce serait 5 000 milliards de capitalisation boursière qui seraient partis en fumée avec la baisse générale des marchés financiers. Car la crise bancaire localisée s’est généralisée, a impacté le niveau général des liquidités et a provoqué une réelle crise de confiance.
Quelles conséquences pour l’immobilier en France et, d’abord, pour l’immobilier d’entreprise ? Du point de vue de l’équilibre de l’offre et de la demande, la demande de bureaux pourrait fléchir légèrement en 2008, du fait de l’appauvrissement relatif de certaines entreprises et du tribut payé par la croissance économique à la crise bancaire et financière ; le stock de bureaux disponibles pourrait donc augmenter. Toutefois, les mises en chantier de bureaux devraient également fléchir, évitant ainsi un déséquilibre global durable. Dans ces conditions, les tensions constatées, ces derniers mois, sur les loyers des bureaux parisiens et des grands centres tertiaires limitrophes ne devraient pas se démentir.
Du côté des investissements, il est vraisemblable que le resserrement du crédit aura un impact sur le montant des engagements. Certes, beaucoup d’investisseurs achètent sur leurs fonds propres, mais pour ceux qui recourent à des financements, les crédits devenant plus rares et plus chers, certains projets d’acquisition devraient, en toute logique, être remis en cause. Quoi qu’il en soit, la masse de liquidités mondiales cherchant à s’investir est considérable, l’attrait du marché français réel et 2007 devrait être une excellente année sur le plan des transactions ; la liquidité existe même si les conditions se corrigent.
Quant au marché résidentiel, si les transactions globales réalisées se stabilisent, selon les Chambres des Notaires, ou ralentissent légèrement, selon l’analyse des promesses de vente réalisée par la FNAIM, le niveau des transactions reste élevé, particulièrement en Île-de-France. Certains marchés régionaux doivent cependant être surveillés. Les prix des logements ont très fortement progressé, ces dernières années. Selon la Chambre des Notaires, ils ont doublé depuis la fin 2000. Il ne serait donc pas étonnant que l’atterrissage en douceur soit amorcé. A terme, l’ampleur des besoins, chiffrés entre 370 000 et 500 000 logements par an selon différentes études, devrait constituer un puissant facteur de soutien du marché. Et de soutien durable, car les besoins naissent de la conjonction de facteurs sociodémographiques (augmentation de la natalité, mobilité croissante, allongement de la durée de vie, recomposition de familles, immigration, etc.) peu susceptibles de s’infléchir brutalement et simultanément. De son côté, l’offre de logements n’est pas infiniment extensible. Le niveau des taux d?intérêt et la solvabilité moindre des ménages seront donc contrebalancés par un maintien élevé des besoins en logements.
Pour conclure, risquons un pronostic : même si, aujourd’hui, nul ne peut préjuger de l’ampleur et de la durée de l’orage, la crise des subprimes devrait se traduire plutôt par un « trou d’air » qui aura sans doute le mérite de rétablir une hiérarchie des spreads**, et donc une différenciation entre les marchés et les produits qui facilitera les investissements à venir des SCPI et de la nouvelle classe d’actifs que constitueront les OPCI.
