Entretien avec Olivier Goy, PDG de 123Venture, et Jean-Christophe Ginet, directeur de la gestion immobilière

123Venture est un nom qui bénéficie déjà d’une certaine notoriété, mais pas dans le domaine des SCPI. Quelles activités avez-vous exercées jusqu’à présent ?

Olivier Goy. A l’origine, nous nous sommes  spécialisés dans le capital-investissement. Quand nous avons lancé 123Venture en 2001, nous avions pour objectif de démocratiser l’accès au capital des sociétés non cotées. Jusqu’alors, seuls les investisseurs institutionnels ou les grandes fortunes avaient accès à cette classe d’actifs. La collecte réalisée auprès des particuliers ne représentait en 1997 que 12 millions d’euros. Aujourd’hui, à nous  seuls et sur les seuls neuf premiers mois de 2011, nous en sommes à 110 millions… Il y a onze ans, nous étions relativement peu nombreux, aujourd’hui nous sommes une quarantaine de sociétés de gestion sur ce créneau et les particuliers sont devenus la première source d’épargne pour les entreprises non cotées, devant les banques ou les assurances.

Deux séries d’éléments ont permis ce développement : d’une part, les mesures fiscales et, d’autre part, les bâtons mis dans les roues des assureurs et des banquiers aves les ratios de type Solvabilité II ou Bâle III. Je  déplore d’ailleurs ces dernières mesures, parce que je pense qu’assureurs et banquiers ont un rôle indispensable en ce domaine, aux côtés des investisseurs particuliers.

Faut-il en conclure que ces investissements reposent d’abord sur des considérations fiscales ?

Olivier Goy. Non, pas exclusivement. En fait, nous avons deux clientèles. L’une, que l’on pourrait qualifier de fiscale, se détermine essentiellement par rapport aux réductions à l’impôt sur le revenu ou à l’ISF. L’autre, non-fiscale, plus fortunée, recherche des investissements de diversification. Le rapport entre les deux groupes est actuellement de 70/30.

Au total, nous avons  maintenant environ 47.000 clients, nous gérons 670 millions d’euros et nous avons investi dans 300 entreprises dans neuf pays européens.

Je précise que notre société de gestion est indépendante. Elle est détenue par son équipe, de 35 personnes actuellement, et très stable.

Pourquoi vous lancez-vous  dans l’immobilier ?

Olivier Goy.  En fait, nous faisions de l’immobilier sans le savoir. Pour recentrer le profil de risque de certains de nos fonds, nous avions choisi il y a trois ans de financer des entreprises ayant des actifs réels comme des hôtels, des campings ou des établissements pour personnes âgées (EHPAD, établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Nous étions donc déjà dans une problématique immobilière. Il nous est apparu nécessaire d’aller plus loin, de ne plus seulement financer des entreprises ayant des actifs immobiliers, mais de financer  directement des investissements immobiliers.

Notre rencontre avec Jean-Christophe Ginet, ancien dirigeant de SGAM REIM, a fait le reste.  Nous avons décidé d’aller dans cette direction avec une double offre, fiscale et non-fiscale, pour ceux qui recherchent une diversification.  Cette offre nouvelle est en parfaite synergie avec celle que nous avons déjà développée et convient parfaitement à nos distributeurs (conseillers en gestion de patrimoine indépendants, réseaux bancaires, etc.). Ainsi, pour notre premier produit immobilier,  de type fiscal, la SCPI Malraux 123PrestigImmo, nous pouvons, par exemple, compter sur le réseau de Generali Patrimoine.

Pourquoi, après avoir obtenu de l’AMF une extension d’agrément pour la gestion immobilière, avoir choisi de commencer par une SCPI Malraux ?

Jean-Christophe Ginet.  Les raisons sont multiples. D’abord ce type de SCPI s’adresse à une clientèle que nous connaissons bien. Ensuite, c’est un produit que, personnellement, je connais bien : PrestigImmo est la troisième SCPI Malraux que je monte.  Enfin, c’est un marché qui n’est pas encore très encombré, où il est possible d’investir dans de bonnes conditions.

Notre cible, ce sont les villes moyennes de plus de 100.000 habitants et des immeubles de taille moyenne également, entre 10 et 15 appartements. Pau, Dijon, Narbonne figureront parmi nos premiers investissements. Nous visons des immeubles qui, après rénovation, seront de haut standing, comparables à ce qui se fait dans le haut standing neuf, c’est-à-dire à un cran au-dessus de ce qui se fait en Scellier. Nous travaillons avec des opérateurs réputés, capables de respecter à la fois la qualité, les coûts et les délais, avec l’objectif d’investir 50 millions en deux ans.

La réduction d’impôt permise par l’investissement Malraux est variable, mais généralement significative : dans le cadre de PrestigImmo, elle est d’environ 21 % du montant investi applicable en une fois l’année de la souscription, dans la limite de 34.500 € de réduction par foyer fiscal. Précisons que cette réduction est cumulable avec celle des FCPI (fonds communs de placement dans l’innovation) ou FIP (fonds d’investissement de proximité) à l’intérieur du plafond global des niches fiscales ; ces produits sont complémentaires.

Cette année, il va encore être collecté près d’un milliard d’euros au titre des SCPI Scellier. Pour les SCPI Malraux, ce sera environ 70 millions, qui se répartissent entre cinq acteurs. Il n’y a pas de risque de demande excessive sur les actifs sous-jacents.  Quand, au total, l’investissement direct ou en SCPI dans le cadre Scellier concernera environ 60.000 logements, nous ne l’estimons  qu’à 3.000 dans le cadre du dispositif Malraux.

La typologie de l’investissement Malraux a complètement changé en 2009.Auparavant, cette forme d’investissement se faisait surtout en direct, par de très gros contribuables.  Aujourd’hui, le mécanisme est plafonné et, avec le plafonnement global des niches fiscales,  il doit s’ouvrir à un public plus large. Par ailleurs, les parts de SCPI peuvent être acquises à crédit et nous avons prévu pour nos souscripteurs un dispositif de financement  leur permettant de profiter de cet effet de levier.

Et pour la suite ?

Jean-Christophe Ginet. Nous avons effectivement d’autres projets, liés cette fois à la promotion immobilière. Nous envisageons d’apporter des capitaux aux opérations de  promoteurs de taille moyenne, notamment dans l’immobilier résidentiel où il y a un vrai besoin. Mais nous n’avons pas encore déterminé la forme juridique que prendront ces fonds. En tout cas, compte tenu de la nature de l’activité,  il  ne pourra s’agir de SCPI ou d’OPCI.

Propos recueillis par Gérard Horny

Pierrepapier.fr >> Avis d’expert
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