Entretien avec Christine Tricaud, gérante de Foncier Investissement chez Natixis AM

Foncier Investissement fait partie des fonds que Natixis AM met en avant actuellement. Pourquoi pensez-vous qu’il est particulièrement adapté à la conjoncture actuelle et à celle des prochaines années, puisque vous recommandez cet investissement pour une durée minimale de quatre ans ?
Le secteur immobilier me semble attractif dans  cet environnement de taux d’intérêt faibles et dans la conjoncture économique actuelle incertaine.
D’une part, les actifs immobiliers des sociétés foncières sont valorisés à des niveaux raisonnables, ce qui laisse entrevoir des perspectives favorables. Sur le plan locatif, les dernières statistiques indiquent que les loyers dits « prime » se redressent  doucement. Sur le marché des bureaux, les statistiques publiées montrent quelques signaux positifs, avec un début de stabilisation des loyers  pour un nombre important de villes.
D’autre part,  2010 va être une année de transition avec une croissance autour de zéro des cash flow des foncières cotées, mais la croissance pourrait reprendre doucement courant 2011, soutenue par ce qui est dans les pipelines et  par une indexation moins défavorable.
A court terme, le secteur reste attractif par son aspect dividende; nous attendons des rendements de l’ordre de 5% en moyenne avec des disparités importantes selon les acteurs (entre 3,5% et 8% hors dividendes exceptionnels), et nous pensons que pour la plupart des sociétés, ces dividendes demeurent assez solides.
A plus long terme, notre conviction est que Foncier Investissement comme l’immobilier coté offre des qualités de diversification indéniables et complémentaires face aux autres classes d’actifs, notamment la classe actions ou celle de l’immobilier physique, et doit trouver sa place au sein d’une allocation d’actifs.

Par rapport à d’autres fonds ayant une orientation similaire, vous semblez avoir un univers d’investissement plus large. Quelles sont les secteurs qui peuvent entrer dans cet univers et pourquoi avez-vous fait ce choix ?
Foncier Investissement dispose effectivement d’un univers d’investissement plus large qui va au-delà des sociétés immobilières cotées.  Il s’agit de pouvoir investir sur l’ensemble de la chaîne de valeurs autour de la thématique de l’immobilier. Nous  analysons les sociétés  dans le secteur des matériaux de construction, des constructeurs, des promoteurs, les maisons de retraite, les hôtels, les sociétés à valeurs d’actifs.

Votre fonds a déjà un long historique. Quels sont ses performances sur le long terme et comment évolue-t-il depuis le début de l’année ? Quels secteurs et quelles valeurs seriez-vous tentés de surpondérer maintenant ?
Le fonds a été créé en 1972 et a donc un historique de 38 ans. Il a  reçu différents prix  et notamment  des « Lipper Fund Awards »  sur 10 ans à deux reprises, en 2008 et 2009.
La diversification sectorielle a notamment permis au fonds de bien résister pendant l’an née 2007.
Au 30 septembre 2010 et sur une période de 10 ans, le fonds a offert une performance de 9,5%* en équivalent annuel. Le couple performance/volatilité reste un élément important de la mesure de la performance du fonds.
Depuis le début de l’année, le fonds progresse moins rapidement que l’indice immobilier car il est pénalisé par son exposition sur les secteurs de diversification. Le poids du secteur « Construction » est inférieur pour le moment à ce qu’il fut dans le passé. En cas d’amélioration de la conjoncture économique, ce secteur se trouverait renforcé.
A court terme, je privilégie le segment des immobilières cotées et parmi celles-ci Unibail, Mercialys et Icade me semblent intéressantes.

*Les chiffres des performances citées ont trait aux années écoulées. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable de performance future.