Certaines plateformes de distribution et/ou gestionnaires de SCPI mettent en place des offres promotionnelles. Chez Moniwan, la plateforme du groupe La Française, le « cash back » est porté à 2,75 % sur une sélection de SCPI. Chez Fiducial Gérance, le remboursement de l’équivalent du délai de jouissance sur Pierre Expansion est prorogé.
L’une des critiques régulièrement adressées à l’encontre des SCPI est le niveau élevé de leurs frais de souscription. D’un véhicule à l’autre, ils se situent dans une fourchette comprise entre 0 %[1] et 12 %. Et représentent, en moyenne, environ 10 % des sommes déboursées par l’investisseur.
Les frais de souscription sont inclus dans le prix de souscription
Ces frais, dont une large partie sert à rémunérer les distributeurs de SCPI, sont inclus dans le prix de souscription. Dont le montant se doit d’être identique d’un souscripteur à l’autre. Les sociétés de gestion de véhicules immobiliers ne peuvent donc pas accorder de « discounts » aux investisseurs. Comme sont en mesure de le faire, par exemple, les sociétés de gestion d’OPCVM. Puisque les frais d’entrée sur ces produits financiers viennent s’ajouter à leur valeur liquidative, ils sont en effet parfois négociables. Pour contourner cette impossibilité, certains gestionnaires ou distributeurs de SCPI ont imaginé des systèmes de « cash back ». Le prix de souscription n’est pas modifié. Mais les souscripteurs bénéficient d’une ristourne, qui représente un certain pourcentage de leur investissement.
Moniwan rembourse systématiquement 2 % du montant investi
L’une des premières à avoir « institutionnalisé » ce dispositif est la plateforme Moniwan, lancée par le groupe La Française en 2016. Désormais présenté sous la forme d’une rétrocession globale (2 %, de manière permanente), ce cash back conduit en fait à réduire, indirectement, le prix de souscription. Ou à doper ponctuellement le rendement du souscripteur. Sur le site de Moniwan, l’engagement est clair. « Pour toute souscription de parts de SCPI, Moniwan vous rembourse 2 % du montant de votre investissement », est-il précisé. La plateforme, engagée dans une démarche éco-responsable, promet également de planter 3 arbres pour toute nouvelle souscription. Ces 2 % sont l’équivalent, précise Moniwan, « d’un remboursement de plus de 20 % de la commission de souscription[2] ». Ou « de plus de 5 mois de revenus supplémentaires[3] ».
Promotion aussi chez certaines sociétés de gestion d’actifs immobiliers
Ce cash back est donc aussi un moyen d’annuler une partie des effets du « délai de jouissance ». C’est-à-dire cette période qui sépare le moment où le souscripteur s’acquitte du montant de son investissement de celui où il est en droit de recevoir ses premiers dividendes. Un décalage qui, sur certaines SCPI, peut aller jusqu’à 6 mois. Conscients que ce délai de jouissance, au même titre que les droits de souscription, peut être un frein à l’investissement, certains gestionnaires de SCPI proposent aussi, directement, une « prime de bienvenue ». C’est le cas notamment de Fiducial Gérance qui offre ce type de promotion sur sa SCPI Pierre Expansion depuis janvier dernier. L’opération devait s’arrêter fin juin. Mais la société de gestion a décidé de la prolonger jusqu’en septembre prochain.
Promotions en cours chez Fiducial Gérance et Moniwan
Fiducial Gérance accorde en effet pour toute nouvelle souscription[4] entre le 25 juin et le 30 septembre 2020 le remboursement de l’équivalent du délai de jouissance. Ce montant est calculé sur l’acompte de dividende du 3e trimestre 2019. Moniwan met quant à elle en place un bonus ponctuel supplémentaire. Le taux de remboursement est porté de 2 % à 2,75 % depuis le 18 juin. Cette offre promotionnelle prendra fin le 31 juillet prochain. Toutes les SCPI commercialisées par Moniwan (essentiellement des SCPI gérées par La Française) en bénéficient. A l’exception de Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management. Et de la dernière-née de la gamme de La Française, et 1ère SCPI viticole du marché : LF Les Grands Palais.
Frédéric Tixier
[1] Un seul véhicule affiche des frais de souscription à 0 %. Il s’agit de Neo, une SCPI lancée en 2019 par Novaxia Investissement. [2] Sur la base de la moyenne des commissions de souscription des SCPI d’entreprise référencées sur le site Moniwan. [3] Sur la base du taux moyen de distribution sur valeur de marché 2018 de la gamme des SCPI d’entreprise référencées sur le site Moniwan. [4] Jusqu’à un montant maximum par souscription de 100 000 euros.
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A propos de Moniwan(i)
Moniwan est un site d’épargne en ligne né de l’initiative d’hommes et de femmes du Groupe La Française ayant identifié un besoin pour une nouvelle approche d’accompagnement patrimonial.
A propos de Fiducial Gérance(i)
Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
