L’épée de Damoclès de la liquidation des fonds allemands qui pèse sur le marché de bureaux européens n’a pour l’instant pas provoqué trop de remous. Cependant le rythme des cessions de ces fonds devrait s’accélérer et provoque toujours une inquiétude quant à l’absorption des cessions en 2014 et jusqu’en 2017.
C’est sur le marché français que les fonds ouverts allemands ont concentré leurs ventes en 2012. Les 14 fonds ouverts allemands en liquidation et 4 autres « gelés » en vue de leur liquidation en 2014 ont cédé près de 1,4 milliard sur leurs actifs situés dans l’Hexagone, soit 41% de leur montant de cession de l’année dernière, devant leurs cessions au Royaume-Uni qui ont représenté 31% des 3,4 milliards d’euros de cession de ces fonds (une trentaine de transactions). Ces données sont rapportées par le courtier immobilier DTZ qui relève que les fonds allemands sont restés assez peu actifs sur leur marché domestique, avec seulement 20% des ventes recensées en 2012. L’étude de DTZ relève que les fonds qui doivent être liquidés en 2013 ont été les moins actifs en 2012 ; ils détiennent encore un patrimoine immobilier de 1,7 milliard d’euros et DTZ anticipe en conséquence une activité plus soutenue de ces fonds en 2013 avec des cessions dans de nombreux pays en Europe, et en Allemagne ou aux Pays-Bas en particulier.
La valeur du patrimoine immobilier détenue par ces fonds est passée de 25,8 milliards d’euros fin 2011 à 21 milliards d’euros fin 2012, soit un différentiel de 4,8 milliards d’euros (19% de la valeur de leur portefeuille selon les données fin 2011). SEB ImmoInvest et CS EuroReal ont enregistré les baisses les plus importantes, avec une contraction de 1,7 milliard d’euros et 1,1 milliard d’euros respectivement.
Magali Marton, Directrice des Etudes pour la région CEMEA de DTZ, auteur de cette étude, commente : « Le pic de ce processus de liquidation sera atteint en 2014 avec la fermeture de 3 fonds dont AXA Immoselect (2,2 milliards d’euros d’actifs sous gestion) et Degi International (1,3 milliard d’euros). L’autre temps fort sera l’année 2017 avec l’expiration des mandats des deux plus importants fonds que sont SEB ImmoInvest et CS EuroReal. Chacun de ces deux fonds détient encore près de 4,5 milliards d’euros d’actifs dans leur portefeuille».
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