Le véhicule géré par Amundi Immobilier, deuxième plus grosse SCPI de bureaux du marché, procède à la revalorisation du prix de ses parts le 1er avril prochain. Décevante en termes de taux de distribution (3,73%), Rivoli Avenir Patrimoine affiche toutefois l’une des meilleures performances globales du marché en 2018 (6,88%) grâce à la revalorisation de ses actifs.
Comme l’an dernier, mais avec un mois d’avance, Rivoli Avenir Patrimoine va procéder à la revalorisation de son prix de souscription. Celui-ci passera de 292 € à 298 €, soit une hausse de 2,05%, à compter du 1er avril 2019.
Nouvelle revalorisation du prix des parts
Rivoli Avenir Patrimoine, avec une capitalisation de près de 3 Md€ fin 2018, dopée à la fois par le flux de ses souscriptions et l’absorption de Gemmeo Commerce en mai dernier, se positionne en deuxième position des SCPI de bureaux par la taille. La SCPI, qui a totalement investi (237 M€ d’acquisitions en 2018) sa collecte nette annuelle (239 M€) – notamment en prenant position dans de nouveaux pays européens (Espagne et Autriche) -, se distingue également des autres véhicules de sa catégorie par un patrimoine investi à près de 50% dans Paris intra-muros. Rivoli Avenir Patrimoine bénéficie donc de la revalorisation régulière des actifs parisiens, ce qui la conduit à réajuster, annuellement depuis 2017, son prix de souscription à la progression de la valeur de son patrimoine : il est passé de 278 € à 298 € au cours des 4 dernières années. A noter qu’à ce nouveau niveau, le prix de souscription se situe à 102% de la valeur de reconstitution 2017 (209,20 €). Les actionnaires de la SCPI ont ainsi bénéficié au cours des derniers exercices d’une évolution systématiquement positive de la valeur moyenne de la part (VPM), qui a progressé respectivement de 2,08% en 2015 ; 4,74% en 2016 ; 1,07% en 2017 et 3,15 % en 2018.
Mais nouvelle baisse du taux de distribution
Côté taux de distribution, le constat est moins élogieux. Celui-ci baisse une nouvelle fois en 2018, passant de 3,98% à 3,73%, ce qui situe Rivoli Avenir Patrimoine en dessous de la moyenne du marché des SCPI. Une grande partie de ce recul s’explique toutefois précisément par la revalorisation du prix des parts[1], les dividendes n’accusant quant à eux un repli que de 3,4% entre 2017 et 2018 (contre un repli relatif de 6,28% du taux de distribution). D’ailleurs, si Rivoli Avenir Patrimoine se positionne à la 80e position du classement 2018 en termes de DVM (distribution sur valeur de marché), elle remonte à la 16e en termes de performance globale, avec un rendement total (DVM + VPM) de 6,88% l’an dernier. Pour 2019, la SCPI envisage pour l’instant de verser ses trois premiers acomptes trimestriels sur la base d’un niveau de dividende annuel inchangé (10,80 €), et ajustera le dernier acompte « en fonction du résultat 2019 et du prévisionnel de l’année suivante ».
Une stratégie de valorisation
Pour espérer un maintien ou, mieux, une remontée des dividendes cette année, la SCPI devra d’abord s’employer à améliorer son taux d’occupation financier qui s’est dégradé en 2018 (89,21% en moyenne annuelle), en raison « essentiellement de l’impact des franchises de loyers accordées aux locataires de certains immeubles », explique la société de gestion. Une situation donc potentiellement temporaire qu’il est sans doute possible de renverser dans les mois à venir, surtout si la tendance à la remontée des loyers des bureaux se confirme dans les zones tendues, là précisément où investit en priorité Rivoli Avenir Patrimoine (emplacements recherchés dans les centres-villes des grandes métropoles européennes). La SCPI pourrait alors ajouter le moteur « rentabilité des actifs » au moteur « revalorisation » qui, pour l’instant, fonctionne avec régularité…
Frédéric Tixier
A propos d’Amundi Immobilier(i)
Amundi Immobilier est la société de gestion du groupe Amundi spécialisée dans le développement, la structuration et la gestion de fonds immobiliers destinés aux investisseurs particuliers, aux banques privées et leurs distributeurs, aux institutionnels, aux grandes entreprises et professionnels de l’immobilier. Numéro 1 en France en collecte et en capitalisation sur les SCPI et OPCI grand public (IEIF – décembre 2018), elle gère un encours de 31 milliards d’euros au 31 décembre 2018.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
[1]Le taux de distribution sur valeur de marché (DVM) mesure le rapport entre dividendes distribués et la variation du prix de la part (VPM). Toute hausse du dénominateur VPM est ainsi défavorable à l’évolution du taux de distribution.
